余丰慧：房企融资趋紧意味楼市政策转向？
上海证券交易所收紧房企发债条件的消息震动市场。根据初步方案，发债主体评级须达到AA级及以上，且满足其他四类条件的其中之一。此外，发债房企还将实行分类管理，正常类、关注类可正常发行，风险类企业发债将受限。对此，一些市场分析人士将这一举动解读为政策在趋紧，认为交易所的动作代表了高层的监管态度，意味着楼市政策已经转向。不过，这只是市场一厢情愿的愿望，是否真正代表楼市调控政策转向的信号，起码目前不明显。
从AA级以上房企可以发债以及风险类企业将受限制看，这是再正常不过的起码要求。如果风险类房企都可以进入债券市场发债的话，那么这将是中国资本市场制度的严重缺陷与监管部门的严重失职，将是对银行等金融机构投资者的严重不负责任。假如这次将关注类房企排除在发债行列才有一点收紧的味道。
从“且满足其他四类条件的其中之一”分析，更是没有一点收紧的意思表示。这“其他四类条件”是：境内外上市的房地产企业；以房地产为主业的央企；省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房企；中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。这四类条件之一即可发债融资，基本满足了现有最活跃房企的发债要求，对现有发债规模基本没有影响。
同时，报道说，监管层内部知情人士断然否定了“收紧说”，上证所此次明确房企发债门槛及进行分类监管，是对规则的明确，并不是“收紧”。“之前内部已经形成了规则，经过实践证明可行后，近期进行了公开。”该人士表示，这一次是从规则上对审核门槛作出明确，没有新增准入门槛，“只是根据发行人风险属性不同，强化了对发行人的信披要求和中介机构核查要求，核心是强化市场约束机制。”何来收紧一说，完全是市场以及媒体趁楼市这个敏感话题的借题发挥放大歪解而已。
当然，市场一厢情愿收紧房地产融资的愿望是对的，方向是正确的。从去年开始的这轮房地产火爆，房价暴涨的最大推手是流动性泛滥，几乎所有资金资本都加杠杆进入楼市里淘金。央行大肆放水流动性，水龙头越开越大，并且说居民贷款的房地产杠杆率不高，商业银行把信贷资金几乎全部投入到房地产，资本市场融资也都流到房企，社会融资疯狂加杠杆进入住房需求端。供给端的房企发债融资也到了疯狂之地步。
今年以来上市房企发债融资动作频繁，截至目前发债规模逼近万亿。Wind统计数据显示，2016年前8个月，房地产行业上市企业的债券发行量共990只，超过2015年全年总数。截至9月19日，发行规模已经突破9600亿元，为2015年同期的三倍以上。据统计，出于购置土地、偿还债务等资金需求，进入下半年后上市房企持续在资本市场发债融资。仅仅以公司债为例，9月份以来，先后有越秀地产、碧桂园、蓝光发展、莱蒙国际、中房地产、五洲国际等企业陆续公布了发债计划。
公司债发债潮引发房企负债总量上升，净负债率总体水平“明降暗升”。目前，137家上市房地产企业平均负债率为77%，龙头房企的资产负债率普遍较高，例如嘉凯城资产负债率为93.55％，较上年84.64％提高8.91个百分点；此外，包括万科、华夏幸福、绿地控股等18家房企资产负债率达到80％以上。依赖高负债激进拿地或并购扩张的房企正在累积风险。一方面一旦融资渠道收紧；另一方面当房价下调，绝大部分房企将面临空前的资金压力，不排除资金链条断裂引爆风险。
“华尔街教父”、一代宗师本杰明·格雷厄姆在八十年前就看到了目前中国的房地产状况。他在投资者的《圣经》—《证券分析》 一书中说：所有成本都可以通过发行债券、业主垫付、银行贷款支付，开发商可以一文钱不投而获得整个资产，在许多情况下还有大量现金进账。不难想象，整个房地产金融业可谓隐患重重，所有参与各方都缺乏原则、洞察力和起码的常识，以至于整个行业日益膨胀，并最终毁于一旦。
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