张平：地王潮背后，一二线城市房价将现拐点？

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　　2016年初以来不到半年时间里，我国的一二线重点城市已经涌现出了历史上最多的“地王”数量。数据显示，截止2016年5月底，近年的地王数量（包括总价地王和单价地王）高达120宗，已超过2009和2013年全年的117和102宗。同时，2016年前五个月地王的总成交额也是史上最高，高达3188.7亿元，前两轮的总价分别为2274.2亿元和2087.6亿元。

　　数据还显示，在过去的十多年里，我国大致经历了三次大规模的地王潮，对应的高点时期分别是2010年2月、2013年9月和2016年6月（期间，虽然也零星出现过其它一些地王潮，但规模相对较小）。

　　针对本次超强地王潮背后原因，各路专家众说纷纭，主流观点包括：央企维护房地产牌照，以避免退出房地产业务；土地供应进入拐点从而催生高地价等。不过，笔者认为，历次地王潮，大多都是由以下几大原因构成，这次也大同小异。

　　首先，央行货币政策的宽松。2009年地王潮或与四万亿刺激政策相关，前期（2008年）央行曾五次降息、四次降准。2013年地王潮同样也处于相对充裕的流动性环境，前期（2012年）两次降准、两次降息。2016年地王潮则对应着一季度天量信贷的时期，而且前期（2015年）央行实施了四次降准、四次降息。

　　笔者认为，流动性相对充裕是地王潮涌现的必备条件之一。因为历次地王潮的高点几乎均对应着同期M1增速的高峰值与实际利率的最底部。与此同时，地王潮的出现也反映出，实体投资回报率低迷，否则谁肯放弃自己的主业，而去不惜血本的争当地王呢？

　　再者，土地供应趋紧，也是造成地王频现的原因。近年来，我国一、二线重点城市的建设用地不断减少，造成土地资源的稀缺性。历次地王潮期间土地供应都显得相对不足。

　　例如，从北京市用地规划来看，近几年住宅用地呈现显著减少趋势，2012年北京住宅用地供应总量1700公顷，2016年减少至1200公顷。

　　笔者认为，地王潮的出现与土地供应缺口增大有关（土地供应缺口=商品房成交面积-土地购置面积）。具体地，2016年前5月，商品房成交面积超出土地购置面积2170万平方米，与2015年同期相比增长25%，土地供应缺口显著加大。若按照今年上半年土地供应缺口增速来预测，2016年全年一线城市土地供应缺口有望达到6929万平方米，将创历史新高。

　　最后，拿地主体是国企或央企，民营企业根本无力当地王。从历次地王潮的拿地主体来看，国有企业都占据着重要的地位，并且还呈现出占比较快提升的特点。2009年单宗土地成交总价排名前40位的企业中国企占比为38%，2013年该比例上升为52%，2016年以来（截至5月底）国企占比则高达58%。

　　笔者认为，随着地价不断走高，土地成本占项目总成本的比例大幅增加，开发项目的风险也越来越大。民企与央企不同，即使是大型房地产民企在拿地时也要核算成本（即要考虑投资风险），而央企则可以在银行信贷的支持下，利用便捷的融资条件，便可轻松当地王。

　　不过，从历次地王潮出现的经验来看，似乎都预示着房地产价格同比涨幅将放缓，即房地产景气度见顶回落。2009年和2013年地王潮的高点均对应着同期房地产价格同比涨幅的峰值，地价与房价走势基本同步。

　　那么6月份会否成为本次地王潮的高点？笔者认为，这种可能性很大，从其他指标来看，2016年4月商品房销售面积累计同比增速创下2015年以来的新高，高达36.5%，5月累计同比增速开始回落至33.2%，这将预示着未来房地产景气度存在下行趋势。纵观历次地王潮，将会给中国经济带来什么危害呢？

　　其一，地王潮的出现，说明金融投机力量不断增强，大量的社会资金都拥向了土地市场。这从侧面印证了，实体经济低迷，投资回报率过低。更是在某种程度上反映出了“产业空心化，资产泡沫化”的经济结构的进一步扭曲的特征。

　　其二，央企争当地王，对民企会产生挤出效应。就在央企争当一二线城市地王之际，今年1-5月份民间投资增速几乎接近于零。而房地产投资也是民间投资中的重要一部分。

　　所以，尽管央企屡屡在一二线城市攻城掠地，争当地王，但是却把民营房企给挤出了该市场，造成了“国进民退”，这既增加了金融风险，更不利于中国经济结构转型。

　　其三，地王频现也反映部分大城市，对土地财政的依赖度有增无减。前几年，房地产市场不景气，使土地出让收入占地方财政收入的比重也由2010年的69%下滑至2015年的39%。

　　现在的状况是，一些城市为了能增加买地收入，人为的控制了推地的数量和速度，造成土地市场的稀缺性。而地方政府对土地市场的过度依赖，恰巧说明了传统的土地供应方式以及地方财政发展模式亟需转型。

　　2016年刚过才半年，本轮“地王潮”的猛烈程度却远远超过了前二次，勘称史上最大的地王潮。这主要与货币政策、土地供应、拿地主体等三大因素是分不开的。地王潮的出现也折射了实体经济的低迷、民营房企的挤出、土地财政的依赖等三大经济问题。而随着地王热逐步见顶，6月份房地产成交量的快速回落，新一轮的房价拐点或将在下半年出现。