易宪容：中国房地产政策为何只是向富有者倾斜？

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　　昨晚外出散步，经过山与海之间的豪宅区，许多房子，可能已经卖出，也可能没有卖出，但总的一个感觉是没有多少人居住，基本上是黑灯瞎火。看到这些豪华的住宅，使用率这样低，真的是资源太浪费。

　　因为，我们可以看到，一边是中国许多城市大量的住房闲置没有使用，另一边是大量的年轻人所在工作的地方由于不少城市的住房价格过高，从根本上远离住房市场，加上租房市场不发达，这些居民的收入水平低，只能蜗居。

　　现在问题是，为何这种现象会越演越烈?在2008年之前由于房价不是太高，政府对弱势民众的居住问题不是太关注，保障性住房也没有提到议事日程，但是，当2009年房价快速上涨，主要大城市的住房市场远离绝大多数弱势民众后，政府开始建造保障性住房，并要求各城市对保障性住房建造要有计划与相应比例。

　　但是，这个计划已经实施了7-8年了，对于一线城市及部分房价过高城市的居民来说，居住困难的问题同样没有解决，所建造的保障性住房也是杯水车薪。在各大城市，大量的住房闲置及大量弱势居民蜗居的现象同样没有多少改善。最近，政府又出台了住房租赁市场管理条件，希望发展住房租赁市场来解决这个问题。即让富有的居民购买更多的住房及房地产开发生产的住房自己持有来发展租赁市场问题。但是，如果不全面遏制住房投机炒作，住房投机盛行，住房租赁市场同样不可能发展与繁荣，绝大多数居民的居住问题同样无法很好的解决。

　　那么问题出在哪里？为何政府出台一项又一项房地产政策，希望通过这些政策既让房地产市场发展与繁荣，以此来带动经济增长，又能够表面解决绝大多数弱势居民的居住问题，但实际上差距太大？可能问题的核心就在于中国政府这些年出台的房地产政策更多的是倾向富有的居民，让富有的居民通过住房市场持有的财富越来越多，而绝大多数中低收入居民的财富占有越来越少。这不仅让绝大多数中低收入居民的居住条件越来越差，尤其一线城市，也让居民的财富分配不公更为严重。

　　因为，我们可以看到，2014年以前的房地产政策，还是对住房炒作投机还是有所顾虑，不会大张旗鼓地在政策上倾斜富有的居民，对持有住房及一套以上住房的居民购买住房都会有一定条件下限制，无论是住房信贷政策还是税收政策都是如此。但是从2014年政府对房地产救市以来，其所有房地产政策的核心就是鼓励持有住房的居民利用信贷优惠及税收优惠进入住房市场。

　　可以看到，这些政策表面对有住房者和没有住房者是一样的待遇，但在一个投机炒作为主导的市场，房价早就推得很高了，一线城市的房价甚至推到天花板上。在这时，有房者与没有住房者进入住房市场的能力完全不一样，或如果不是利用首付贷这种违规的方式，没有住房者市场早就被抛离在房地产市场之外，他们根本就没有支付能力进入这种高房价的市场。所以，2014年以来的房地产市场基本上是有房者的天下。尤其是那些高房价的大城市。可以看到，今年以来房价疯狂上涨一线城市及部分二线城市，进入市场的购买者基本上都是有房者。因为，这些房地产政策完全向有房者倾斜。

　　中国的房地产政策完全向富有者倾斜还表现为以下几个方面。一是这些年来政府对房地产市场的价格完全隐性担保。这种政府对房地产市场的隐性担保就意味着告诉住房投资投机炒作者，中国住房价格只会上涨而不会下跌，或如市场有人所说的，政府不会让中国房地产市场价格下跌。事实上，当各城市房价疯狂上涨时，政府的官员从来都不会说这种房价上涨不好，会有风险，而且是会说要控制房价上涨太快，即房价可以上涨，只要不上涨太快就可以。但是当房价下跌时，中国从上到下的政府都会出来采取各处方式救市场。而且每次都是这样，2008年及2014年都是如此。中国的房地产投机炒作者之所以能够让不少城市房价的疯狂就在于政府对房地产市场的价格隐性担保，房价只能上涨而不能下跌。

　　更为好笑的是，当住房市场真的出现房价下跌时，一些房地产开发商为了加快销售，为了保证其资金流的稳定与完全，往往会降价促销。但是一旦这种情况出现，各种“房闹”就涌现了出来。2014年中国的房地产市场刚出现房价下跌，全国就爆发了多起房地产开发商售楼处或办公室破坏的案件，先购买这些楼盘的购买者在光天化日之下打砸售楼处，甚至把住房销售人员挟持为人质。因为，这些购买住房者不愿意看到房地产开发商降价。但是，面对这些事件，政府都是睁只眼闭只眼，最后不了了之。也就是说，这些年来，房价上涨时，住房投机炒作者赚了钱可以归自己，他们从来也没有想到赚了钱后要拿出来。但住房投机炒作者一旦看到自己购买的住房要亏损就出来非法抗争，因为有政府对他们投机炒作隐性担保，有政府的房地产政策对他们倾斜。

　　二是如果不是政府的房地产政策向富有者倾斜，在一个法律及税收制度健全的市场，如果房价上涨很快，那么住房拥有者持有住房的成本也会快速上升。因为，住房作为一种财产，它是政府收入再分配的一种重要方式。比如，最近几年来，加拿大温哥华及多伦多的住房价格快速上涨，但是住房持有者也随房价上涨所交的税收也多了。所以，如果住房没有交易出去，不少持有住房者的税收负担越来越重。

　　但是，在中国，无论是房地产交易税，还是房地产交易所得税都是降得越低越好，而且各种逃税漏税政府都睁只眼闭只眼，根本就不严格审查，甚至于政府帮助住房投资投机炒作者逃税。比如，房地产交易所得税缴交的情况就是如此。更为严重的是，为何中国的住房空置会有恃无恐?就是住房的物业税迟迟不推出，而且富有者还会认为，假定今后有一天中国推出物业税，也同样可能是废除武功的住房物业税，如上海和重庆那样。可以说，中国这些只是向富有者倾斜的房地产政策，是中国住房市场混乱的根源所在，这种政策要把中国房地产市场带向健康之路是不可能的。

　　我们可以看到，中国的资本市场把欧美金融市场那一套套的法律、制度、市场、产品及工具等都搬过去，因为这些东西对富有者最有利，而房地产市场，那么对绝大多数中低收入最有利的房地产政策、法律、工具等绝对不学，如德国和日本，即使连香港的房地产税收制度也不学，而仅是选择性搬用对富有者有利的市场与制度，房地产政策仅是向富有者倾斜。这是造成当前中国房地产市场的根源所在。