易宪容：如何判断当前中国房地产市场的形势？

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　　上个星期，中国各种经济数据基本上已经公布，而房地产市场的数据同样成了各方关注焦点。对于这些数据，按照政府发言人的说法，从2016年930之后，特别是在今年317之后，国内一些城市出台了一系列的房地产调控政策，比如限购、限贷、限价、限售、限商等，而且所出台的房地产调控政策越来越多，越来越严厉。所以，在这些房地产调控政策出台之后，特别北京的317调控政策出台之后，2016年那种国内房价疯狂上涨的局面已经得到控制，中国许多城市的房地产市场也开始向理性回归。

　　比如，1-4月份中国商品房销售面积41655万平方米，同比增长15.7%，增速比1-3月份回落3.8个百分点。其中，住宅销售面积增长13.0%。中国的商品房销售额33223亿元，增长20.1%，增速回落5个百分点。其中，住宅销售额增长16.1%。也就是说，无论是住房销售面积还是住房销售金额今年都出现全面回落。特别是以同比来看，2016年1-4月份中国商品房价销售面积增长达36.5%，今年下降到15.7%，相差近20个百分点；去年1-4月份商品销售金额增长达到了55.9%，今年下降到了20.1%，相差近36百分点。两者下落的幅度更是大。还有，从今年1-4月份70个大中城市的房价变化来看，从环比来看，已经连续7个月在下跌，绝大多数城市的房价涨幅都在缩小。这些可算是房地产调控政策出台后的效果与业绩，也预示着中国未来房地产市场走势。

　　但是，在这些数据背后，当前中国房地产市场调控政策的效果还是不容乐观的。尽管今年以来的住房销售面积与销售金额都出现了涨幅大幅下降，但是并没有结束这种涨幅。中国房地产的销售还在增长，增长幅度仍然在15%以上，只不过比2016年那种疯狂的快速增长慢一点而已。正因为房地产市场销售还在快速增长，所以国内房地产开发商仍然是看好当前及未来的中国房地产市场。中国房地产开发商不仅增加对房地产市场投资，甚至于对中国住宅投资的增长达到10%以上，创两年来最高纪录，而且房地产开发商还在涌入土地市场购买土地，从而使得今年1-4月份地方政府土地出让金的金额也创历史新高。既然房地产开发商看好当前及未来中国房地产市场，那么政府的房地产市场调控政策所起到作用肯定会大打折扣。

　　还有，从公布2017年4月份70个大中城市房价变化的数据来看，尽管国家统计局说从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；5个城市涨幅回落，回落幅度在0.2至1.1个百分点之间。从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.7至7.4个百分点之间。但是，这里有几个概念游戏要明白。一是以新建住宅价格环比来看，还有61个城市的房价还是在上涨，只是涨幅比以前小一些。而且这种涨幅在0.2至1.1个百分点之间回落，与2016年房价疯狂上涨的幅度相比，这些城市房价要回到理性水平肯定是猴年马月的情况。因为，如果以2015年的房价为基准，上涨超过20%以上城市有17个，新住宅价格上涨最快有厦门与合肥，分别是50.2%和48.9%。

　　二是以新住宅价格涨跌来判断房地产市场价格变化意义不是太大。因为这些价格完全可以由地方政府的房地产管理部门来操控。因为当前中国住房的销售都采取预期制度，在上面“5限”的房地产市场调控政策下，地方政府为了平衡房地产价格涨幅，它在批准新房预售项目时，就可对不同的项目和不同的价格，批准不同的预售项目。比如，如果有中心城区高房价的预售项目批准出售，同时也搭配远郊低房价的预售项目出售。这样对于新房价格涨跌基本上可操纵地方政府管理部门手上。所以，当前这些由地方政府房地产管理部门统计上来的数据，对市场的意义有多大，是相当令人质疑的。

　　还有，对于二手房价格，环比下跌的城市只有5个，而且下跌的幅度最大也只一个为1.2%,其他4个城市下跌幅度都在1%以下，而房价上涨的城市有61个。如果以2015年为基准，上涨20%以上的城市有16个，其中二手住宅价格同比上涨最快是北京与广州，分别为56.8%和45.2%。也就是说，即使是出台调控政策最为严厉的一线城市，如北京，其房价的环比还是没有下跌，其他一线城市如此。即使按照房价已经下跌的5个城市下跌幅度，那么2016年房价疯狂上涨的城市要让房价回归到理性也得花很长的时间。而只要房价还在上涨或不下跌，要让房地产投机炒作者退出市场是不可能的。

　　也就是说，从当前中国的房地产市场形势来看，尽管中央一而再再而三地强调“房子是住的，不是用来炒作的”对房地产市场重新定位的原则，尽管中央政府一而再再而三地强调要建立起中国的房地产市场的长效机制，但是对于地方政府来说，说归说，做归做。地方政府更关注的是让当前这种房地产市场态势持续下去，特别是让当前房价不下跌持续下去。因为，这样才能保证地方政府的GDP增长，保证地方政府的土地财政。否则，房价下跌，住房投机炒作者退出市场，地方政府会感觉到对他们会相当不利。所以，地方政府推出的限购、限贷、限价、限售、限商等一系列的短期的行政性的房地产市场调控政策，除了限商对商业地产会造成严重打击之外，房地产市场投机炒作者根本不会担心这些调控政策的出台对其投资有多少影响，因为这些调控政策不会导致房价下跌，只要房价不下跌，他们仍然还在以不同的方式涌入市场。

　　但是，如果坚持住房要回到居住功能，房地产市场的调控政策就得对房地产市场投机炒作进行事中及事后的限制而不是仅现在这种事前短期行政性的限制，就得用严厉经济杠杆坚决遏制住房的投机炒作的行为，就得坚决去除住房的赚钱功能赚钱效应。如果不是这样，只要住房购买有利可图，无论是短期交易获得利益，还是中长期交易获得利益，那么想让住房投资炒作者不进入房地产市场是不可能的。如果住房投资炒作者还在涌入市场，甚至于现在不涌入，过一两年后再涌入，那么中国房地产市场要回到健康发展之路是不可能的。这可能是判断当前及未来中国房地产市场形势关键所在。