易宪容：当前国内炒房烈火为何无法浇灭？

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　　尽管中央一而再再而三地强调“房子是住的，不是用来炒作的”，尽管中央一再强调要建立起中国的房地产市场的长效机制，但是说归说，做归做。因为，如果坚持住房要回到居住功能，那么房地产调控政策就得坚决去除住房的投机炒作功能，就得坚决去除住房的赚钱效应，只要住房购买有利可图，无论是短期交易获得利益，还是中长期交易获得利益，那么想让住房投资炒作者不进入房地产市场是不可能的。如果住房投资炒作者还是涌入市场，甚至于现在不涌入，过一两年后再涌入，那么住房的价格要回归理性是根本不可能的。

　　但是，中央在强调“房子是住的，不是炒作的”对中国房地产市场清楚定位的同时，政府的房地产政策又在说什么，一方面要遏制房地产市场的投机炒作，要遏制如2016年那样的房地产市场价格疯狂上涨，另一方面在说要防止房地产市场的价格大起大落。试想，国内房地产许多城市的住房早就疯狂炒作得上天了，现在的房地产市场调控政策还在说要防止房价的大起大落，那么这种房地产市场的调控目标不是明摆着在那里吗？即房价不会下跌。如果房地产市场的调控不让房价下跌，那么房地产投资炒作者岂能退出市场？房地产市场如何回到居住功能？更何况有因城施策的房地产市场在不少城市没有出台调控政策呢？

　　那么政府为何一方面要遏制房地产的投机炒作，另一方面又要防止房地产市场价格大起大落，最为根本的原因有二：一是如果房价下跌，肯定对GDP造成巨大的影响与冲击，对目前风险极高的地方政府融资平台造成巨大的影响。因为，房价下跌，特别是在房价高位下跌时，住房的投资炒作者是不会再进入房地产市场，而且还会逐渐地退出市场。在这种情况下，住房的销售将全面下降，由此影响房地产市场投资、影响房地产开发商购买土地，这时无论是GDP增长还是地方政府的土地财政都会受到重大影响的，甚至于有些地方政府将面临着融资平台破产的巨大风险。

　　在这种情况下，政府的工作绩效没有了，因为GDP增长全面减速；地方政府土地财政的风险来了，甚至于一些人的重大经济问题及贪污腐败问题也会此过程中暴露出来。面对着如此巨大风险，政府官员心如明镜，他们如何不坚守房价不下跌呢？只有房价下跌到了一定的区间，整个社会及经济承担了一定的损失，房价逐渐回归理性，房地产市场只能够逐渐复苏。但是这种在遏制房地产市场投机炒作、遏制房价疯狂上涨和防止房地产市场价格大起大落之间要想都达平衡是几乎不可能的。结果只能是在防止房价大起大落这个市场目标下，房地产市场的投机炒作烈火继续燃烧，直到最也没有政策上的能源提供为止。如果到了这个时候，中国房地产市场的价格下跌或市场调控肯定会比现在房价下跌的风险要高得多。

　　二是任何价格变化都是市场当事人之间利益关系的调整，特别是价格重大变化时更是重大的利益关系调整。就目前中国的现实来看，中国城市居民的住房拥有率达90%，按照现行的价格，国内房地产市场住房的总价值估计达300万亿以上。那么如此巨大的社会财富又掌握在谁上呢？可以说，最有价值的住房只是掌握在少数有权者及住房炒作者手上。特别是前者不仅掌握了国内最有价值的住房，而且房地产政策制订权基本上掌握在他们手上。在这种情况下，住房价格的变化是一种重大的利益关系调控。而中国的房地产市场是一个政策市，房价基本上是由政府的政策所决定。这时，哪一个房地产政策制定者会制定政策让自己的利益拱手相让呢？如果制定让房价下跌的政策，肯定对他们最不利，此时他们愿意制定让房价下跌的政策吗？所以，一方面他们担心房价疯狂上涨可能导致中国的房地产市场危机、金融危机及经济危机，要遏制房价不能如2016年那样疯狂上涨，另一方面他们又不想房价下跌。因为房价下跌会影响其利益。这就是为何中国的房地产市场调控政策是如此矛盾的原因所在。

　　还有，中央一直在强调在坚持住房是住的原则基础上，要建立起中国房地产市场的长效机制。作为市场来说，其长效机制是什么？当然是市场法则，当然如何利用好的经济杠杆，发挥价格机制的作用，但是就目前中国房地产市场的调控政策而言，基本上多以是采取短期的行政性的管制政策，限购、限贷、限售、限商、限交易等，基本上把政府的短期性的行政管制工具都用了。这种对房地产市场的全面的短期性的行政管制不仅完全破坏了房地产市场供求关系，而且扭曲了房地产市场的价格机制。如果这样，中国房地产市场长效机制能够建立吗？如果不通过有效的经济杠杆，要想房地产市场投机炒作预期是不可能的。只要市场房价上涨预期不改变，房地产市场的投机炒作者就能够突破这些管制进入市场，只不过成本高一点而已。这也就是为何房地产市场投机炒作者仍然涌市场的原因所在。