刘晓博：楼市拒绝入冬，真相是这四个字！

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　　央行在收紧货币政策，市场利率在走高，热点城市在限购、限贷、限价、限售。在这种情况下，为什么楼市迟迟未能入冬？

　　5月12日的“新京报”报道，即便在调控政策全面收紧的4月，开发商仍然在土地市场上积极扫货。报道称：

　　调控层层加码，楼市逐步降温。但在一级土地市场，品牌房企却开启了攻城略地的扫货模式。同策咨询数据显示，4月，保利、龙湖、中海、首开、碧桂园、万科等房企拿地金额均在100亿元以上，其中，碧桂园甚至已连续5个月拿地金额过百亿。

　　近几年略显保守的几家房企，从去年底开始画风突变，加快拿地进度：龙湖将2017年的目标定在1100亿，一改往日的谨慎，强调规模增长，其今年预计用400至500亿资金拿地。一些央企、国企也开始加速介入土地市场，远洋和中海最为明显。

　　开发商大手笔“扫货”，说明他们心中有底，根本不怕被套。或者说，他们相信至少三年之后（开发周期一般是3到4年），房价一定比现在高。

　　最近也有读者给我留言，对我此前做出的“楼市即将入冬”的判断表示质疑。这里面有宁波、大连、沈阳、洛阳等地的读者，这些城市楼市启动较晚，目前才进入高潮。

　　那么问题来了：是什么原因造成了开发商的“有恃无恐”，以及部分三四线城市房价仍然大幅上涨？

　　概括起来就是四个字：因城施策。或者说，中央把楼市调控的主要权力，交给了各地政府。

　　对于2014年以来发生的这个重要变化的含义，大家此前认识得不深刻。

　　中央之所以从2014年两会之后，逐步采取了“因城施策”的调控方针，是因为楼市出现了高度分化。一刀切式的管理模式已经过时。但放权之后，逻辑就发生了新的变化

　　我们知道，中国官员的政绩考核模式，是以经济和社会发展指标为核心。社会发展，同样高度依赖经济。各地老百姓，也喜欢强势、能办事、效率高的官员。比如能让城市快速变样，能很快通地铁、高铁，能让房价稳步上涨的官员。

　　想想看，中国目前除了一线和少数强二线城市，市民的自有住房率有多高，基本上世界第一。这些买了房子的市民，会希望房价下跌吗？

　　对于地方官员来说，土地财政仍然是最有效的筹集资金的渠道，有了钱才能修地铁、高速、漂亮的广场、学校、医院，才能凸显政绩，让上级和市民都满意。而且，地方政府之间有竞争。你打压楼市，资金就会流向周边城市，让你的竞争对手获得升迁的机会，你干吗？

　　所以，不到万不得已，地方政府官员不会真的打压楼市，那样会得罪大多数人，也是跟自己的政绩过不去。至于上面控制房价的死命令，则可以通过“限价”或者“影响统计数据”的方式来完成。而且，一旦有机会，就会偷偷放松调控。

　　比如近期有个强二线城市，就突然放松了对高学历、高职称人士购房的限制。而这个城市2016年一年之内，“住户贷款”（基本上是房贷）的余额，就大幅上升了60%，远远超过深圳和上海的38%—39%。

　　对于三四线城市，特别是有“去库存”任务的地方，继续维持宽松的政策，甚至明确鼓励购房，就更是毫无顾忌。这是近期三四线城市房价继续上涨的根本原因。

　　中央一旦把调控权交给了地方，就很难收回，因为未来市场会更加千差万别。中国的人口红利，已经进入“分存量蛋糕”的阶段，城镇化还有白银10年，很多城市人口增长乏力，甚至是不断流失。这样的城市，财政压力越来越大，他们只能不断放松楼市调控，以刺激资金流入。

　　而新兴的中心城市，比如郑州、武汉，也有强烈的做大做强的冲动，所以也会千方百计刺激人口流入。在这场人口、资金争夺战中，各地政府显然都有愿望维持楼市的稳步向上。

　　当然，货币政策在中央政府手中掌握着，为了推动经济转型和应对周期变化，未来一两年会收紧货币政策，这对于楼市构成利空。但地方政府显然会继续跟中央博弈，希望自己这里的楼市维持活跃，以带来更多的财政收入。所以，当楼市成交量锐减之后，地方政府一定会“偷偷摸摸”地放松限购。

　　至于楼市前景，我仍然维持此前的基本判断：

　　中国楼市需要入冬，冬天的含义主要是指成交量萎缩，以及价格高位横盘、微跌。以人民币计价的房价大跌，是很难看到的。如果出现大跌，也是一根转瞬即逝的“下影线”（比如2008年下半年到2009年初），或者说是捡漏的机会。

　　未来，继续长期看好有人口显著增量的、高级别城市（及其卫星城）的优质住宅。不靠近中心城市的，人口增长乏力、甚至人口流失的三四线城市，即便目前房价大涨，未来也是个坑。

　　因城施策带来地方竞争，将加剧未来中国城市之间房价的分化。而眼前，因城施策带来的就是楼市迟迟难以入冬。