张平：热点城市全面收紧房贷政策意味着啥？

牛博网

　　继京沪收紧房贷政策之后，广州近日也紧随其后。从5月8日起，广州四大国有银行首套房贷利率全面上调，全部按照基准利率执行。最早宣布上调首套房贷款利率的是建行，从5月6日起，建行对广州首套房贷客户贷款利率上调至按基准利率执行。随后工行、中行、农行等国有大行纷纷跟进。

　　除了一线城市上调房贷利率之外，热点二三线城市也纷纷上调利率。4月以来，重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷上调房贷利率，在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房贷利率上升，占比22.89%，目前二套房贷主流利率是基准上浮10%，并有12家银行已经停贷。

　　事实上，银行对房贷的态度已从原先视为“优质客源”一下转到了“如同鸡肋”。虽然各家银行没有明确表态已加大房贷审批难度，但在具体操作中优惠利率已很难通过审批。

　　有多位房贷申请人表示：我们送进银行的单子，目前几乎没有优惠利率能批下来的。也就是说，在实际操作中，即使是首套房贷也基本都是按照基准利率执行，更别提二套房贷了。

　　对此，业内人士表示，随着调控的层层深入，未来进入“四限”（限购、限贷、限价、限售）的城市还将持续扩容，主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象，尤其是房价虚高、严重透支的二、三线城市，将面临调整风险。

　　而笔者觉得，主导本轮房价持续飙升的核心动能是房贷政策的持续宽松：房贷利率降至历史最低，房贷门槛也“形同虚设”，而新一轮的调控对楼市进行“四限”，导致房价上涨的动能已经锐减，一些城市已经出现“有价无市”的迹象，楼市成交持续缩量，楼市面临更大的调整风险。

　　第一，银行融资成本的上升，使过去打折幅度较大的优惠利率难以再现。现在除了小型股份制银行目前还有首套房95折优惠利率外，其他大中型银行都执行了基准利率。

　　这是因为，货币市场上的利率都在不断攀升，央行前期也上调了逆回购、再贷款的利率，各家商业银行拿到资金的成本快速上升，必然会传导至房贷利率之上。房贷利率触底回升已大势所趋。

　　第二，对于央行来说，收紧货币政策也是无奈之举。现在除了美联储加息之外，欧洲主要国家的央行都在收缩货币。同时，美国特朗普政府又推出大幅减税计划，主要是给企业和个人减压。

　　面对美联储和欧洲各国货币政策开始收缩，如果中国央行还是像去年那样货币持续宽松，那么大量资金会抛售人民币计价资产而流出中国，人民币汇率会快速贬值。所以，我国央行的货币政策将会呈现逐步收紧格局，因为当前的经济环境也不允许货币政策再持续宽松下去

　　第三，全国楼市的风向已变，北京作为房地产“风向标”的城市，对房地产贷款更加严厉，其它城市也随后跟进。北京的房贷政策是从5月2日起，包括几大国有商业银行在内的北京主要银行已陆续收紧房贷政策，首套房将执行基准利率，二套房的贷款利率则将在基准利率基础上上浮20%。这意味着，全国个人房贷的利率拐点已现。

　　对此，笔者认为，近期中央政治局会议已明确，要防范金融风险。这意味着决策层对潜在的各类风险（包括房地产）高度重视。北京出台最严的楼市调控政策，意图就是要“降杠杆，控风险”，给过热的楼市降虚火。众所周知，上世纪90年代初，日本房地产出现拐点，也是房贷利率进入上调周期而触发。

　　自广州开始上调房贷利率后，一线城市的房贷利率已全线上调，而其他二三线城市也陆续跟进，这意味着个人房贷利率拐点已经出现。而当房贷利率开始回升之后，中国热点城市的楼市将步入一个“降杠杆，抑投机，控风险”周期中，中国的房地产业将迎来较长调整期。而对于开发商来说，货币政策、市场环境等诸多因素已经改变，谨防高价拿地所带来的更大投资风险。