易宪容：房贷利率上升对市场冲击与影响是缓慢的

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　　在4月底，北京就传出消息，住房按揭贷款的利率可能以5月份开始全面上升，或有人说，住房按揭贷款利率将定向升息。我当时就说，住房按揭贷款优惠利率的取消并非是定向升息，只不过是减去优惠而已，而二套房的按揭贷款利率上升到基准利率1.2倍以上，估计这才会对市场影响不小。

　　没有想到，当时市场认为的传言时，实际上不少城市早就开始在实行。据统计，4月以来，上海、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市早就在上调住房按揭贷款利率。全国35个城市533家银行中，超过22%、共122家银行首套住房按揭贷款利率上升；二套房住房按揭贷款利率主流利率是基准利率上浮10%，而且有12家银行已经停止做住房按揭贷款了。

　　还有报道，继广州近日收紧住房按揭贷款利率之后，北京上海深圳广州国内4大住房热点城市的住房按揭贷款利率已经全部上调。报道还指出，5月8日起广州的4大国有银行工行、中行、农行及建行的分行都把首套住房按揭贷款利率上调到基准利率4.9%，甚至于有些银行早就执行了此政策，而且二套住房按揭贷款利率都上调到基准利率1.1倍或1.2倍以上。尽管目前这些城市中小股份制银行的按揭贷款利率首套房还会有95折优惠，估计这些小银行的住房按揭贷款利率也会与中国的这些大行看齐。如果4大国有银行住房按揭贷款利率上调，估计这些城市的住房按揭贷款利率上升已经成大势了，不会有多少改变。当然，在这些住房热点城市，不仅住房按揭贷款利率全面上升，而且购买住房者要获得银行按揭贷款也不是很容易，申请贷款的周期越来越长，甚至于根本就无法获得住房按揭贷款。

　　可以说，对于住房这种资产来说，不仅在于其资金的密集性，如果离开了金融杠杆，其投资价值肯定会弱化，炒作起来也是不容易，而且除了金融市场融资杠杆高低很重要之外，与融资成本的高低及融资易获得性也有很大关系。融资的可获得性也就意味着，无论其收益多高，投资前景如何好，不能够融资到，想通过高杠杆进行风险投资是不可能的。停止住房按揭贷款就使得投资购买资金可获得性变为困难。所以，限制住房按揭贷款或把融资申请周期拉长，会严重影响住房投资者的融资可获得性。还好，目前的融资渠道多，只是融资成本高低而已。住房投资者是否进入还是看市场预期。

　　对于住房按揭贷款的利率全面上升，也就意味着融资成本全面上升。而这一点则是前一年来国内房地产价格疯狂上涨再为重要的因素。因为住房按揭贷款与其贷款（比如房地产开发商的贷款）有很大不同。其他的贷款基本上都是短期或中期贷款，而住房按揭贷款基本上都是数额高及长期贷款。而高额的长期住房贷款对利率特别敏感，稍微上升一点都会增加购买住房者的购房成本。

　　更为重要的是当前中国的住房按揭贷款利率基本上都是浮动的，即每一个年度根本市场利率变化情况而调整。如果购买住房者在利率调整前做的住房按揭贷款，在没有调整前，其利率按照老的办法，但是到第二年初，银行就可能会随着整个市场利率上升而上调其利率。当然这也与所签订的住房按揭贷款合同有关。购买住房者则特别要注意这点，你签订的合同是格式化合同，还是有附加条款合同。这是相当重要的。

　　所以，目前这些城市的住房按揭贷款利率上升之后，对新进入住房购买者立即会受到影响，这既会让新进入的购买住房者的融资成本增加，也可能让购买二套住房的投资者望而却步，更是不愿意进入住房市场。还好，由于今年317新政开始，全国热点城市住房销售本来就严重下降，甚至于下降70%以上，所以，当前这种住房按揭贷款利率上升实际上已经对市场影响不大了，而影响大的是在改变市场预期，让住房投机炒作者更是不敢进入市场。再加上房地产市场限购、限价、限售等政策，新的住房按揭贷款政策会进一步房地产市场调整之预期。如果说国内房地产市场的预期完全逆转，那么国内房地产市场的变化将是较大的。不过，这种变化会在缓慢的过程中。

　　当然，目前这种住房按揭贷款利率上升调整还不会涉及三四线城市，三四线城市的投资者仍然可能通过优惠贷款利率进入市场。但是投资者更为观察这些房地产市场的价格是上涨还是下跌，以及未来趋势如何。如果一二线城市由于房地产调控政策进一步收紧而让这些城市的房地产市场的预期逆转，估计这种态势也很快会传到三四线城市。如果三四线城市的房地产市场预期也出现逆转，那么住房按揭贷款利率最优惠也起不了多少作用，对此购买住房者特别要注意。