易宪容：“定向加息”，房地产调控政策的新招

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　　有媒体报道，从5月1日开始，中国央行针对房地产市场的“定向加息”已经拉开了序幕。即从5月1日开始，一些城市的银行对住房按揭贷款的新房、二手房的首套房将执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%。对于这种“定向加息”，尽管各个城市所采取的幅度会不一样，但是这种“定向加息”的房地产市场调控方式可能会由北京开始，最后也会向房价还在上涨的不少城市蔓延。如果说，中国政府真正以“定向加息”的方式来调控房地产市场，那么这种房地产调控政策将对楼市的影响肯定会是巨大的，而且这也意味着中国房地产市场的调控政策真正开始走向正途。因为，对于当前的房地产市场来说，只有利率及税收才是能够让中国的房地产市场真正回归到居住功能的经济杠杆。如果不动用这两大经济杠杆，最多的行政性调控政策所起到作用都会是十分有限的。

　　根据该报道，在中国一些城市的银行采取“定向加息”之后，享受不同档次利率的购房者，其利息支出将出现非常大的差距，它将从根本上影响购买住房者的支付能力及赢利水平。比如，购买住房者以住房按揭贷款方式从银行贷款300万元，20年还清为例，采用等额本息还款方式。如果享受贷款利率85折优惠，每月还款为18,441元，累计总还款442.6万元；如果按照贷款利率基准利率，则月还款为19,633元，累计总还款为471.2万元；如果按照贷款利率上浮20%，则月还款为21,286元，累计总还款为510.9万元。

　　也就是说，如果购买住房者以85折利率向银行贷款，每个月偿还贷款只有18441元；而以贷款的基准利率上浮20%向银行贷款，每个月偿还贷款要达到21286元，每月要增加2845元。在利率不变的情况下，后者总还款要多还68.3万元。在住房投资者看来，这就使得活动了这样多利润。但实际情况，未来利率变化及上升肯定是一种趋势，否则全球货币政策就无法正常化。如果未来住房按揭贷款利率进一步上升，这种差距还会进一步扩大。

　　其实，如果这项房地产市场的调控政策出台，其政策的影响力并非仅仅是这些方面。更为重要的是，政府向房地产市场发出了一个十分明确的信息。未来政府对房地产调控，其行政性调控政策可能会逐渐退出市场，而为市场经济化的杠杆所替代。这不仅意味着按揭贷款利率变化是一项最为重要的调控手段或工具，而且意味着房地产市场的各种税收政策也将粉墨登场。因为，只有用有效的经济杠杆，才能符合市场规律，才能让中国的房地产市场真正回到居住功能，否则仅是用行政性调控手段，这种行政性工具用得最多，不仅很难达到住房回到居住功能的目标，反而还会让房地产市场的价格机制及供求关系严重扭曲，房地产市场受到严重破坏。

　　而这种“定向加息”政策，加上现在还在实行的限购、限贷及限制交易的房地产调控政策，立即会让住房投资投机者望而却步，因为这不仅会直接增加购买住房者的成本（这种的成本包括利率上升的支出成本，也包括不贷款者的机会成本），也会严重影响住房投资者的市场预期。因为，由于“定向加息”政策让住房投机者望而却步，如果有人想进入，就得考虑其进入后谁来接手。这些住房购买者购买住房的目的就是如何以更高的价格卖出。如果住房投机炒作者预期到购买之后，即使房价没有下降也无人接手时，那么这些人肯定不会再进入市场。在这种情况下，整个市场的住房销售就会立即下降，在市场僵持一段时间后，已经进入的住房持有者看到整个市场的预期已经逆转，他们也会着急让自己手中的住房如何脱手。但是在市场预期已经逆转的情况下，即使让房价下跌，想找到住房的交易对手并非易事，这就迫使住房持有者的房价进一步下跌。

　　当然，由于中国住房市场从来就没有经历房地产市场的周期性调整，住房的投资者只有房价上涨概念，从来没有房价下跌的概念。当他们看到住房销售急剧下跌时，他们仍然会认为这只是短暂的现象，比如他们认为所购买住房限制两年后的放开，房价还是会上涨。所以，在住房销售急剧下降的前几个月，即使他们还贷负担很重，这些住房投资者仍然会坚持还款。但是当这种情况坚持到一定程度后，不少购买住房者偿还贷款越加感觉到十分困难时，住房的交易对手更是稀少，住房的交易量更是会少跌。这时面对极高还款负担的购买住房者则面对资金链断裂的严重风险。而这种情况下，这些人即使让房价降低，也是无法找到交易对手，这必做让这些从来就没有经过房地产价格周期性调整的投资者陷入极度的恐慌中，房地产市场的极度风险也会因此而风生水起。

　　如果房地产调控的其他经济杠杆还在陆续出台，央行货币政策还在收紧（因为如何不再出台一些房地产调控政策，住房市场要回归到居住功能并不容易），按揭贷款利率进一步上升也可能成为一种趋势。这时“定向加息”对于楼市的打击会更大。因为，这时购买住房者的还款成本会进一步上升，而且房价下跌预期会进一步强化，房地产市场的交易对手也会进一步减少。

　　有人认为，在这种情况下，由于会触及地方政府的GDP增长及地方财政，触及到不少当权者的既得利益，这些房地产调控政策又会放开，新的一轮房地产救市政策又会出台，就如早几年那样，但这次不同的是住房要回到居住功能。这是对中国房地产市场基本定位。如果要坚持这个对房地产市场的定位，房地产市场调控政策要重新回到以前同样是不可能。尽管这些是相当不确定的，但至少给市场了一个希望。所以，房地产市场调控新招对未来市场冲击与影响不可小视。