刘晓博：重磅突发！对楼市的“定向加息”来了

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　　昨天（4月28日）晚上8点多，新京报在其官网发布了一条重要新闻：

　　记者从银行和中介处获悉，北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧。自5月1日起，部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%。

　　这条消息意味着：央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕。

　　所谓“定向加息”，有两重含义：

　　第一，由于各城市楼市情况不同，所以全国实施了“分城施策”的调控手段。北京这类热点城市，将受命针对楼市加息；

　　第二，同一个城市，针对不同档次的购房者，也将实施不同的利率。

　　我此前在专栏里提醒大家，19大结束之后（今年11月以后），央行可能正式启动加息周期。而央行在货币市场上收紧流动性，抬升货币市场利率的做法，从2016年末就已经开始。这主要是为了维护人民币汇率稳定，避免跟美国打贸易战。

　　至于未来在适当的时候结束目前的低利率时代，除了避免打贸易战的逻辑之外，还有两重逻辑：第一，低利率正面作用不多，负面效果巨大，造成了资产价格飙升，金融风险积累，民意也非常反感；第二，19大之后，由于人的问题得到了解决（换届），所以国家将有条件以更大力度推进改革开放，未来对低增长将更有“定力”、“忍耐力”。

　　但目前CPI不高，一季度平均只有1.4%，所以暂时看不到全面加息的可能性。但你不要忘记，央行有定向加息的选项。此前在逆回购、中期借贷便利上提高利率，就是一种定向加息。这次北京的楼市新政，很显然也是一种定向加息。

　　而这种针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率，未来极有可能在全国推广。因为三四线城市去库存仍然在进行，全面加息涉嫌“一刀切”。

　　定向加息之后，享受不同档次利率的购房者，其利息支出将差距巨大。比如同样贷款300万元，时间为20年，采用等额本息还款方式：

　　1、如果享受贷款利率85折优惠，则月还款为18441元，累计总还款442.6万元；

　　2、如果按照贷款利率基准利率，则月还款为19633元，累计总还款为471.2万元；

　　3、如果按照贷款利率上浮20%，则月还款为21286元，累计总还款为510.9万元。

　　最低和最高的月供差距达到2845元，总还款差距达到68.3万元。而且，未来如果央行不断加息，1.2倍利率的“手铐”你要一直戴下去。

　　可见“定向加息”对于楼市的杀伤力极大。这种做法，很有可能成为“楼市调控长效机制”的组成部分。

　　春节以来，北京出台了一系列令人眼花缭乱的调控措施，很多做法颇具杀伤力。比如“处女贷”、“离婚贷”、“学区房新政”，增加土地供应，以及对商办物业的毁灭性打击等。其中最让北京炒房客胆战心惊的，是雄安新区的推出。政府“指东打西，指南打北”，短短几个月，在通州和雄安弄出两个“千年大计、国家大事”，北京楼市的格局发生巨变。

　　到今天，北京又率先出台了“楼市定向加息”。这是北京楼市调控的全部吗？当然不是，关于北京还有“中央政务区”的传闻。所以，事情还没有完。

　　北京的狠招叠出，显示了中央政府对抑制资产泡沫、防范金融风险的坚定决心。前两天，中央政治局刚刚就金融问题举行了专题学习，透露了金融治乱的底牌。

　　在这种情况下，热点城市楼市必须入冬。南京甚至开始动用公安，来对付嚣张的炒房者。所以，未来一两年热点城市楼市将进入成交大幅萎缩，价格高位横盘甚至阴跌的态势。至于北京，则具有更大的不确定性。而北京走势的走向，又将影响到全国。

　　对于楼市，仍然维持之前看法：长线看好有人口增量的、高级别城市的优质住宅；但短线（2到3年）楼市需要入冬，这将是刚需购房者选房的一段黄金时光，是高杠杆炒房者的难熬岁月。