刘晓博：雷声隆隆，楼市“断头铡”或将落下！

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　　证监会主席刘士余“发飙”，我们常常可以看到直播；银监会主席郭树清的“狠话”，我们只能在几天之后从“财新”那里得到转述。

　　从昨天（4月24日）傍晚到今天下午，“财新网”两次在其官网发布“独家报道”，对4月21日（上周五）召开的“银监会一季度经济金融形势分析会”进行了报道。

　　报道有两个要点：

　　1、会议提出，要全面治理银行业乱象。郭树清表示，各金融机构要充分认识市场乱象的严重性，实事求是反映问题，决不能敷衍了事走过场。“如果银行业搞得一塌糊涂，我作为银监会主席，我就要辞职。这就是领导责任。”

　　据悉，4月7日，银监会印发了《关于集中开展银行业市场乱象整治工作的通知》，梳理了十大方面的乱象：包括股权和对外投资，机构和高管，规章制度，业务，产品，人员行为，行业廉政风险，监管履职，内外勾结违法行为，非法金融活动。

　　一场空前严厉的银行业治乱风暴已经展开，给最近股市带来较大心理压力的整顿银行“委外业务”仅仅是乱象之一。

　　2、对于房地产贷款，郭树清透露了如下重要信息和观点：

　　房地产相关贷款（含以房地产作为抵押、担保）的占比已经超过了（总贷款）的三分之一，个别银行的地产相关贷款占比甚至超过了50%，潜在风险比较大。

　　要警惕高杠杆住房贷款人数上升的趋势；高杠杆购房者比例上升，还贷压力明显加重。截至2016年末，银行业贷款价值比（LTV，指贷款金额和抵押品价值的比例）超过70%的个人住房贷款，占比已经达到9.7%，这一指标较同比增加了6.7个百分点。

　　从房产开发贷款看，随着融资环境趋紧，前期高杠杆、高价供地的房地产企业资金链断裂风险较高。

　　对于4月21日这次会议，我的看法如下：

　　这意味着金融反腐、金融治乱进入实质性阶段。其主要影响是：各银行打擦边球的业务将逐步规范，违规发放的“人情贷”、“腐败贷”等，都面临着收回。银行理财业务、表外业务，将被全面规范。

　　由此带来两大影响：

　　第一，市场资金会更加紧张；

　　第二，央行未来的调控措施将更加有效，跑冒滴漏等现象会大大减少。

　　债市、股市、期货市场等，都已经感知到这一轮金融风暴（不仅仅是银监会，还有央行、保监会和证监会）带来的“肃杀气氛”，接下来房地产行业也会感受到。

　　对于房地产领域，郭树清比较重视的风险主要是两点：第一，前期高杠杆、高价供地的房地产企业资金链断裂风险；第二，高杠杆住房贷款人数激增的风险。

　　这两类风险都集中在限购、限贷的大中城市，随着政策的层层叠加，的确面临“引爆”的危险。至于三四线城市，目前正进入去库存的最佳状态。

　　鉴于银监会的这种认识，估计未来高杠杆拿地王的房企，将越来越难从银行获得贷款，资金压力将会增大。如果是大房企，则可能在局部降价，以获取现金流，降低资金压力；如果是中小房企，则面临被收购、重组的命运。

　　此外，为了防范“高杠杆住房贷款人”风险，估计2成首付的政策将很快全面取消。在中心城市，进一步提高首付比例和缩短贷款年限，都是有可能的。

　　接下来，银监会肯定会加大对“房贷比例过大”银行的监管，房贷比例超过50%的银行，很可能被约谈，最终被严格控制房贷发放。由此带来房贷市场的稀缺，以及优惠利率的进一步收紧。

　　银监会的“重典治乱”将给限购城市的楼市带来比较全面的利空，将促成限购城市楼市的快速降温。

　　另外，今天召开的政治局会议，对一季度经济做了总结分析，提出了以下观点：

　　1、继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

　　2、要高度重视防控金融风险，加强监管协调，加强金融服务实体经济，加大惩处违规违法行为工作力度。

　　其中值得注意的是第二点，里面提出“加强监管协调”，是要求“一行三会”在新的监管机制出台之前，要加强协调，而不是背靠背工作；其次，是提出在金融领域“加大惩处违规违法行为工作力度”，这就是近期证监会、银监会等部门全面发力监管的大背景。

　　此次会议通稿不长，但内文四次提及了“风险”，可见中央对金融风险的高度重视。