易宪容：房价升去库存与居住功能定位南辕北辙

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　　国家统计局昨天（3月18日）公布的数据显示，3月份国内70个大中城市房价，只有深圳等8个城市环比下跌，其他城市的房价都在上涨。从同比看，3月70个城市中有24个城市新建商品住房价格涨幅比前月回落，比2月增加4个，回落城市中18个为一、二线城市。而从环比看，70个城市中只有8个城市新建商品住房价格比上个月即环比有所下降，其他 62个城市新建商品住房价格环比仍然在继续上涨。

　　其中，广州、海口、三亚涨幅超过2%。而3月70个大中城市新建住房销售价格指数比去年同期上涨了11.3%。也就是说，尽管按照国家统计局的发言人所说的，各大中城市的房价涨幅在缩小，但其上涨了一年半的趋势并没有改变，国内绝大多数城市的房价还是在上涨。也就是说，从2016年930房地产调控政策推出以来，再加上今年317进一步强化房地产市场调控的推出，但绝大多数城市的房价上涨不仅没有得到遏制，反之还在上涨，房地产市场调控政策所起到作用十分有限。遏制房价上涨，挤出国内房地产市场的泡沫只能是一句空话。

　　更为重要是，今年的政府工作报告所指出的房地产市场主要任务，是去三四线城市的房地产市场库存。而且从现在的数据来看，3月末，全国商品房待售面积68810万平方米，比2月末减少1745万平方米。从这些数据看，全国商品房的库存是有所减少，但是一季度房屋新开工面积31560万平方米，同比增长11.6%，其中住宅新开工面积增长18.1%。即在住房的库存在减少的同时，房地产开发商也在增加了对房地产市场的投入。这就意味着今年三四线城市所谓去库存的任务或目标是否能够完成是相当不确定的，或许房地产市场的去库存会到让库存越来越多。

　　因为，最为重要的是媒体所称的最严厉的房地产调控政策出台之后，全国70个大中城市的房价不仅没有下跌，反之在上涨。只要房价上涨，要让房地产开发商不增加投资是不可能的。这就是为何不仅一季度房地产的开发投资创新到2年以来最高水平即10%以上，而且从一季度的销售业绩来看，国内不少大的房地产开发商，其销售业绩增长都是成倍以上。这样好的业绩，房地产开发商的住房供给能够停下来吗？

　　最好玩的是，从一般的市场规律来说，如果一个市场的商品生产过剩了，库存过多了，那么要减少这些商品的库存，就必须减少供给，降价销售。但是，中国的房地产市场去库存则反其道而行之，不仅不减少住房生产的供给，反之在加大房地产市场投资以此来增加供给。不仅不让房地产市场的价格降低，以此来刺激及增加需求，反之越是房价上涨，房地产市场才能去库存。这种现象是不是违背了一般的市场法则，或一般的市场法则在中国房地产市场已经失灵了。

　　不是，这在于当前中国的房地产市场是以投资投机炒作为主导的市场，是一个金融化的市场。而对于这个金融化的房地产市场来说，其市场的定价基础，价格运行方式及市场供求关系是与以居住功能为主导的房地产消费市场完全不同的。在金融化为主导的房地产市场，其房价完全取决于住房投机炒作者的预期，如果他们预期房价还会上涨，住房投资者才会进入市场。如果住房投资者预期房价会下跌，那么这些住房投资者都会退出市场。也就是说，只有房价在上涨时，住房投资者才会进入市场，否则就会退出市场。而当前中国的房地产市场房价上涨得越快，去库存越快，也就意味着当前中国绝大多数城市的房地产市场都是以投资投机炒作者为主导的市场，是一个金融化的房地产市场。

　　从中央政府对房地产市场的定位来看，坚持的是“房子是用来住的、不是用来炒的”居住功能的定位，即房地产市场是一个以满足居民住房消费为主导的市场。但现实的房地产市场则是一个以投机炒作为主导的金融化的房地产市场。所以，当前各城市政府出台的房地产市场调控政策，看上去是很严厉，所谓的限购、限贷、限制销售，但是这些城市出台调控政策的目标是与房地产市场居住功能定位南辕北辙的。

　　因为当前这些十分严厉的房地产市场调控政策，看上去是要遏制房价不再上涨，实际上在影响房地产市场投资者预期，并以这种预期来推高房价。在这种房地产市场调控政策下，国内房地产市场完全是一个金融化或以投机炒作为导的市场，而这种市场不改变，中国的房地产市场要回到居住功能是根本不可能的。所以当前各城市房地产市场调控政策所导致的实际市场效果与房地产市场居住功能定位根本上是南辕北辙的。如果这样的调控政策还是实行下去，除了保GDP增长，保地方政府土地财政的短期效果之外，只能增加房地产市场的风险，只能与对房地产市场的居住功能的定位越来越远。