徐明天：中央悄悄拿走地方政府的土地权，断了地方官员的活路要了命

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　　老徐眼有点毒。前天看到北京发布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，明确未来5年北京市计划供应住宅用地6000公顷，以保障150万套住房建设需求。马上就认为“莫名其妙”，写了《雄安新区刚设，北京釜底抽薪，未来五年再增人口500万，首都功能是舒解还是强化？》一文，果然北京公布的这一计划就有猫腻，是在逃避中央的一个重要文件的规范和制约。

　　一个低调的文件，一项要命的决策

　　据说中华人民共和国住房和城乡建设部的这个文件是制定完成的时间是4月1日，但公布的时间是4月6日，发布在该部的网站上。而媒体最初的解读是表面的。

　　有人细致读过，这才发现这是个要命的文件：中央悄悄地拿走了地方政府的土地开发权。

　　1、各省级国土资源主管部门要按照“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标，加强对本地区市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作的监督指导，并将地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市）的计划实施情况每半年汇总一次报国土资源部。

　　解读：全国一盘棋，国土部统一部署备案，你的城市属于哪一类？你未来打算怎么办？每个城市自己先给自己定好位，先想清楚！

　　2、2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。

　　解读：想清楚了，就赶紧制定自己城市的未来计划，全国计划管理、统筹管理，三年五年的市场规范性管理，主动调控，主动出击，避免2016年的被动调控、调控无用的尴尬局面。

　　3、对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

　　解读：这一条最重要，从供应端解决根本问题！这个非常好，也杜绝了地方政府有意无意多卖地、卖高价地的路子。这一系列政策，等于变相收走了地方政府的土地大权！请提前报备你的土地出让计划！

　　接受2016年去库存教训

　　房地产是多年来中央地方博弈的一个生死之地。

　　中央政府想回应人民利益关切，降低房价，而地方政府为了政府财政，就要大力推高房价，大搞房地产。因为房地产是地方政府的生命线，庞大的地方政府和官员就靠房地产来养活。大部分地方政府财政收入对房地产的收入超过60%，有的占到80%。如果没了房地产，地方政府就要关门。

　　因此，地方政府合起伙来在房地产调控上与中央明争暗抗。房地产税迟迟不能出台，就是地方政府一齐坚决反对。

　　最可笑的是，2016是中央决策的房地产去库存年，结果被 地方政府搞成了房地产大跃进年，房价创历史新高，盖的房子比卖得房子多得多。

　　国家住建部的这个文件就被 看作是对2106年地方政府推高房价的惩罚。

　　4、要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

　　解读：禁止出现楼面价地王！禁止出现土地单价地王！禁止出现土地总价地王！目的是禁止出现地王事件让市场恐慌！不管是限房价、限地价、竞房价、竞地价，还可以加上必须现房销售、规定自持比例等手段！

　　5、住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，要建立商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度。

　　解读：特事特办！从拿地到开盘通常都需要8-10个月，能否压到5个月就预售？经如厦门、深圳、南京等无库存城市。

　　6、各地要建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。

　　解读：严防热钱进入房地产，从而控制房地产泡沫，比如之前的严禁银行理财资金违规进入房地产领域，以及其它一些银行、保险、IPO的相关限制性规定。

　　7、建立健全购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场。将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。

　　解读：买不起房的人，得租得起，得租得到，这是缓解房价的重要渠道。同时，一些企业可以抓住这次机会，昨用手上的工业、厂房资源。

　　8、省级住房城乡建设、国土资源主管部门要按照省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的房地产工作责任制要求，加强对本地区各市县主管部门的分类指导，加强监督检查。

　　解读：这是一把手工程，必须引起高度重视！

　　9、对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方，住房城乡建设部、国土资源部将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。对虚假编造、采用技术性手段调整相关统计数据的，严格追究有关人员的责任；情节严重的，依法依规严肃处理。

　　解读：这是政治任务，这是重要任务，不得造假，目标必须达到！

　　十九大之前制止房地产热再起

　　有人认为，中国房地产已经是中国改革和发展的全局之事，中央与地方政府和利益集团的博弈的是生死相博，十九大之后，中央才有能力和可能推出房地产税，以壮士断臂之勇气解决房地产问题。因为没了房地产的财政收入，地方政府养不起这么多官，政府改革，精兵简政才能进行，这是一场深刻的“自我革命”，触及千万官员利益。

　　因此十九大之前，不能出现大的波折，更不能再大搞房地产，要抑制住地方政府的利益冲动。

　　十九大还有半年的时间，这个文件就是十九大之前的临时措施。

　　北京市政府想把生米做成熟饭

　　北京讪政府在住建部的文件公布之后急急忙忙抛出的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，从时间上来说，不可能经过了住建部的批准。住建部不可能在文件出台前就去审批北京的这两个计划。而北京抛出这两个文件，就是想打一个时间差，把生米做成熟饭。

　　有人还想最后捞一把

　　对住建部的这个文件的市场影响，有人还继续保持乐观的态度，还在大讲房价稳定或者增长，还在鼓励人们买房，目的就是要最后捞一把，坑一次。

　　1、显然，所有省会、热点城市的购房者，均不用太过着急了！房价是必须要稳住的，这是政治任务。

　　2、政治觉悟不高的，中央也已经出好了解决方案，你的城市供求关系如何？梳理好之后未来5年的土地供应计划要公布出来，基本上，这个城市未来5年的房价趋势就清楚了。

　　3、地王不充许出现，媒体也不能用热点事件制造恐慌了。

　　4、未来，租房保障被提上了日程，城市里的中低收入人群也可以得到居住的保障。

　　5、中小房企，这一次，难关真的是不好过的，资金严查！地不好拿！

　　6、对于中国房地产行业来说，准备好过3-5年的冬天吧！持有现金、做好储备，安全比激进更为重要！

　　7、中央的政策目的很明确，就是控制上涨，而不是制造下跌，所以期待房价大跌的，也不要指望！不要耽误本次调控之下的购房时机！

　　总之，房价如果暴跌了，甚至是腰斩了，受伤害最大的恐怕是疯狂的炒房者，这些人需要被教训，才知道房价暴跌带来的痛。