余丰慧：房企融资大门打开的不是时候

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　　在房地产调控声声紧，“房子是用来住的”属性共识形成之中，民众对房价走稳或者说拐点来临预期走高之际，房企融资的两则消息像一盆冷水浇在了市场头顶，使许多民众透心凉。

　　一则是，时隔4个月房企公司债再获批准。澎湃新闻称，上交所在2017年3月7日发消息称，通过上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司申请的2016年公开发行公司债券。这是停滞近4个月以来，首次有房地产企业发行公司债申请获批。

　　另一则更加劲爆。停滞七年房企IPO申请终有进展。消息来自于证监会，其于2017年3月3日发布的申报IPO审核情况表中，有四家房地产企业的主板IPO申请从“已受理”状态转为“已反馈”，其中，大连万达商业地产出现在第89位，其余三家为广州富力地产、同策房产咨询和金辉集团。首创置业、广东碧桂园物业和南都物业这三家房企IPO申请为“已受理”状态。按照以往的经验，从“已反馈”状态到最终过会，只要半年左右。换句话说，只要顺利走完受理、反馈会、见面会、初审会、发审会、封卷、核准发行等首发审核工作流程，万达商业地产等房地产企业最快有望在年底前于主板首发上市。

　　为什么说在当前情况下不能放开房企融资呢？包括房企IPO与发行公司债。无论何种形式的手段，何种种类的融资，都是房企要从市场吸金，要从别人那里拿钱。逻辑是这样的，房企从市场过度融资或者轻而易举从别人手里搞到钱，就会凭借手中充足的流动性在土地市场兴风作浪，进而抬高地价，最终由高房价承担，说到底还是购房人买单。这是要卡紧房企融资的主要原因。

　　在目前市场对于高房价预期已经有所改变情况下，在民众相信房子是用来住的属性定位情况下，突然批准房企发行公司债，并明确释放出房企IPO申请获得实质性进展，这对于市场民众对已经渐渐形成的房价趋稳预期是致命一击。如果这个预期好态势被打破，投资者必将再次恐慌性入市，投资投机炒作将再次猖狂，房价必将再次报复性上涨。提醒决策层高度重视。

　　特别是在去杠杆大环境下，资本市场带头给房企加杠杆是助长风险的做法。这不得不使笔者再次想起100多年前的美国经济学家、投资家、价值投资理论的创立者本杰明-格雷厄姆的话语：于是所有成本都可以通过发行债券支付，开发商可以一文钱不投而获得整个资产，在许多情况下还有大量现金进账。不难想象，整个房地产金融业可谓隐患重重，所有参与各方都缺乏原则、洞察力和起码的常识，以至于整个行业日益膨胀，并最终毁于一旦。100多年的美国已经佐证了房企空手套白狼的游戏，这是风险巨大的游戏。当前中国房地产行业的情况完全可以对号入座。这暴露的是对房地产行业这几年恶性、无序发展、管理漏洞百出的硬伤。

　　中国房地产最大的症结在于附加的金融属性太大太多，说到底是房企、炒房者空手套白狼、疯狂加杠杆的金融游戏。房企可以通过支付少许抵押金、从银行贷款、发债等形式筹得资金获取土地，又可以通过预售款、个人按揭贷款获得资金回笼等支付建安成本。可以说，房企通过金融手段、加杠杆做法可以不花一分钱成本而得到整个物业从而出售获取暴利。

　　炒房者、购房人可以通过银行按揭贷款解决大部分购房款。首付款又可以通过首付贷等民资、房企、互联网金融等获得融资。

　　在上述情况下，中国房地产其实是一个投机投资炒作行业，是一个赋予过多金融属性的领域。已经与必需品、消费品、用来住的的属性渐行渐远了。

　　一定要按照”房子是用来住的属性”，加快房地产行业去杠杆、去泡沫、去金融属性。当务之急是叫停房企发债、IPO等各种融资渠道。彻底打消既得利益者企图房价再次暴涨的梦想，给百姓一个房价趋稳或者走低的市场稳定预期。