星空视界：雄安新区—未来之城

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　　横空出世

　　4月1日，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区，涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域，地处北京、天津、保定腹地，雄安新区规划建设以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里，这是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区。

　　之后迅速成为全国舆论的叫焦点，第二天带着巨额现金的炒房客们蜂拥而至，当地原本生意清淡的宾馆突然爆满，节后的第一天雄安概念股全部涨停，各大媒体头版都是和雄安相关的新闻，关于雄安的分析和报道也持续霸占着手机朋友圈。

　　各种观点都有，但内容大同小异，也略显空洞，如果只是普遍分析的那样，雄安新区的设立并不具有太大意义。

　　如果是以发展经济为目的，这些精力因该投放到已经在开发的天津滨海新区，也不大可能和深圳及浦东比肩。

　　如果只是疏解北京非首都功能，那就应该把精力投入到北京的郊县-通州。

　　一个雄安新区，对实现京津冀一体化的帮助也有限。而能将雄安新区上升到和深圳和浦东新区上升到一个高度，怎么可能就这么点内涵。

　　中国正处于产业升级，经济结构重大重组的关键阶段，和敏感时期，在全球经济低迷的情况下，中国也存在重大的经济隐患，虽然还没到不可挽回的地步，也有各种解决方案甚至尝试，但终归缺乏妥善解决的办法，都存在失控的风险。

　　而雄安新区的出现，让人豁然开朗，就像任督二脉被突然打通，中国经济存在的难题出现了一个极其巧妙，几近完美的解决方案，而且这是一个可以推广的解决方案，雄安新区的成功将对中国的经济结构重组产生深远的影响。

　　这是一个天才的顶层设计方案！

　　瓶颈

　　从深圳特区试水开始，中国积极的推进改革开放，经过几十年的不懈努力，取得了当初无法想象的成就，将美国从成世界第一大工业国王座上挤了下去。

　　然而，我们的成就也并非那么完美，在发展的过程中也积累了一些难以解决的顽疾，小的问题就不说了，就说最头大的。

　　一是地方债务；二是严重的房地产泡沫。

　　这两个问题体量大，涉及面广，就像两颗深埋的炸弹，不拆除迟早会爆炸，强行拆除可能伤筋动骨，容易出现失控的风险。

　　两个问题还有很强的关联性，多年来，中国的经济发展一直比较依赖投资，常年积累了巨额的债务，在房地产迅猛发展时期，有土地财政的支撑，这一矛盾还不算明显，当房地产发展到一个瓶颈的时候，这个问题就开始凸现出来，尤其在购买力欠缺的三四线城市更加明显。

　　简单的说，就是政府的收入在降低，但负债不但没减少，还可能在持续增加。

　　地方债问题的难处还不仅是债务有多大的问题，更重要的是如何摆脱不可持续的土地财政机制的问题。

　　再就是房地产泡沫的问题。

　　当今高企的房价，政府是有责任（土地财政的利益驱使），但不是主要的责任，在还能够控制的时候，因为各种原因没有进行有效的调控，现在已经到了绑架中国的金融体制的程度，已经很难调控了，严重的泡沫已经对中国的社会和经济结构造成了一系列的不良影响。

　　比如：

　　加剧了贫富的分化，很多中低收入民众，为了买房要举全家之力，还背上了巨额的债务，除了房产以外，很多家庭的资产都是负数，这种情况越多，社会构成结构越畸形，会影响经济的健康发展。

　　抬高了生产和经营成本，房价会体现在生活成本上，高房价会最终导致人力成本上升，也会直接影响企业的生产和经营成本，经营成本的升高意味着竞争力的下降，也会抑制经济的增长。

　　造成通胀的因素之一（这个后面讲）

　　炒房的长期赚钱效应，抑制了资本对实业的投资，一方面流动性在泡沫中野蛮生长，另一方面，企业贷款难，资金链紧张，资本脱实向虚化严重，长期的泡沫，扭曲的房产观念，过高的房价，占用了过多的民众可支配收入，严重的抑制了消费。

　　最大的问题还在于，房价的上涨是有尽头的，这是一个不可持续的过程，今天涨的多高，明天就会跌得多惨，资本是不会考虑这个问题，但后果却是全社会来承担的。

　　最麻烦的是，房价的暴跌会导致大量房贷违约，而房贷的体量可能对金融系统造成严重的冲击，这将扩散成为全行业的系统性风险。

　　坚定的看多房价的一个观点就认为，房价的下跌会对银行造成冲击，所以国家不敢打压房价，不得不说，这是有一定道理的，某种程度上中国经济就是被房地产绑架了。

　　房地产确实曾经为中国经济的发展做出过杰出的贡献，但现在，房产泡沫成了中国经济的最大毒瘤，房产泡沫的问题不解决，中国经济的产业结构调整目标是无法实现的。

　　对于房产泡沫危险性，国家早有认识，08年的时候，就有出手打压的苗头，不过可惜，当时特殊的国际大环境，房价泡沫在那个时候破裂可能引发比可控的系统性风险，国家当时应该也没有稳妥的预案来对应可能因此带来的金融震荡。

　　之后，国家也一直在没有放松对房地产的监管，比如：勒令非房地产央企全部退出房地产领域，各个地方也纷纷出台各种限购政策等

　　然而，效果并不是很好，一方面，有来自地方的配合程度的问题，打击房市会直接影响地方的财政收入；但更重要的是，一直以来也没一个能从根本上打压房产泡沫的可行方案，调控一严厉，会有失控的风险，一宽松，就控制不了疯狂涌入的炒作资本

　　事实上，从各地之前限购政策来看，限购政策显得有点暴力，为了抑制房价，有真正需要购房的也受到了影响，而市场上大量的空置房屋仍然被屯在投资（投机）人的手里。

　　要想抑制房市泡沫，需要大手笔。

　　几个观点

　　为了便于理解，这里有几个话题稍微展开一下

　　1.房地产不是资金池，不具备蓄水的功能，房市不仅不是资金池，房价的下跌会导致的不是流动性泛滥，而是通货紧缩。一直以来，盛行一种说法，房产是一个巨大的资金池，资金不去房市，流入任何一个领域都将是一场灾难

　　这种似是而非的观点长期很有市场，并且被广泛引用，不细想似乎也没什么毛病，细想之下是经不起推敲的。

　　我很肯定地告诉大家，这个池子是不存在的！

　　当买家买入房屋的时候，资金是流入没错，但你别忘了对卖家来说，这是对等的资金流出，你告诉我这钱能沉淀在哪里？哪有什么池子？不仅如此，房市泡沫还会推高通胀，这才是这些年通胀的主要原因。

　　举个例子：

　　价值100万的房子，原本可以从银行贷出70万的贷款，同一套房屋被炒到200万的时候就能贷出140万，这期间除了泡沫，没有产生任何实际的价值，但却给市场多释放了70万的流动性，如果从银行的口径收紧贷款，那企业马上就会出现资金紧张，如果不收紧，房价还能继续往上炒。

　　如果有一天这套房子又跌回100万，那原本就不实际存在的70万的流动性就会消失，只不过，如果违约的话损失由银行承担，不违约的话是由贷款者承担。

　　如果这种情况普遍存在，那就会有大量的流动性消失，也就是通货紧缩。

　　2.资本是短视和不理性的，不要过分夸大市场调节机制在某些领域功能自由经济学认为，通过自由竞争可实现资源的高效配置。

　　换句话说，这种观点认为资本会从利益的角度，通过各种复杂的关系做出最符合自身利益的选择，总体上来说，资本是理性的。很多人也动不动就喜欢用自由竞争实现资源的高效配置来糊弄人，还让你不好反驳。

　　事实上是这样吗？

　　我看到的资本，少有所谓的理性，几乎在任何领域，都是在泡沫最严重的时候受到资本最狂热追捧，不管是07年的次贷危，还是A股的6124，都是如此，追涨杀跌才更符合资本的本性。

　　所谓的理性，更像是摔死激进的，憋死保守的，最后留下的看起来就比较理性罢了。

　　当然，虽然有点折腾，这也不失为一种有效调节的方法，在大部分情况下也是适用的，但是要把这种方法用在房地产这种可能导致全面系统性风险的超大体量的领域，显然是不合适的，危险的。

　　所以，千万不要迷信任何一种机制。

　　破题

　　对于解决地方债的问题，不考虑善后问题，相对还是比较容易的。

　　实际上国家早已提出了解决的方案，并且已经进行试点了，就是房产税，只是没有明说而已，加上施行是实验性质的，范围也不广，执行的也不严厉，并没有引起太广泛的关注和重视。

　　2011年开始，开始在上海和重庆进行房产税试点，经过将近6年的摸索，对于如何征收，如何计算，征收规模（税基），应该都已经比较清晰了，可行的方案应该基本成型。

　　也是在这次清明节期间，还有一条重磅新闻，只不过被红得发紫的雄安新区相关的报道所掩盖了，那就是：

　　在今年年底之前，全国所有市县的“不动产统一登记”的房源信息，将全部接入国家级平台。

　　这就意味着，国家将要全面开征房产税了！！！

　　今后，房产税将逐渐取代土地财政，成为地方政府的重要收入来源，而这个收入来源是可持续的，但事情没这么简单，否则，国家应该早就推行房产税了，其实要降房价打下去，不难，有很多种方法，一纸行政命令就可以了。

　　但是具备可操作性方案的不多，因为抑制房市的泡沫，就必须考虑到其对经济所产生的影响和冲击。

　　现在房屋供应过剩是不用论证的，所以调控的方向肯定没问题；可这有个度的问题，一定要把握好，至少不能引发系统性的金融风险，否则，局势会有失控的危险。

　　但要做到这一点，谈何容易！

　　所以说，单靠房产税这一点是远远不够的，这也是多年来房产泡沫无法得到有效控制的难点所在

　　直到雄安新区的横空出世！

　　在一个适当的时间节点——全民炒房，房地产的泡沫已经到了无以为继的地步。

　　一个合适的地点——没有历史包袱，几乎从零开始的白洋淀。

　　在一个合适的大环境下——全球笼罩经济危机的阴云，欧美同样也有巨额的债务泡沫，这个时候刺破泡沫，可大大降低资本外逃的风险。

　　一个天才的构想下，所有的难题都被巧妙的化解！

　　完美！！！

　　一开始雄安新区成立的消息刚公布的时候，当时并未在意，甚至不是特别看好，但是之后的一些反常的事件引起了我的注意。

　　一个新区的成立，如此极端的全面冻结房地产市场，连在建的项目也被全线叫停，这是很反常的。

　　从新闻稿里流出来的只言片语，和那句“炒房可能炒出个炸弹”，我突然意识到，国家终于要对房地产下手了！

　　理解雄安

　　一是建设绿色智慧新城，建成国际一流、绿色、现代、智慧城市。

　　二是打造优美生态环境，构建蓝绿交织、清新明亮、水城共融的生态城市。

　　三是发展高端高新产业，积极吸纳和集聚创新要素资源，培育新动能。

　　四是提供优质公共服务，建设优质公共设施，创建城市管理新样板。

　　五是构建快捷高效交通网，打造绿色交通体系。

　　六是推进体制机制改革，发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，激发市场活力。

　　七是扩大全方位对外开放，打造扩大开放新高地和对外合作新平台。

　　其中的一二三五七，可以跳过，只要有适合政策和资金的支持，会有专业的、经验丰富人来统筹、规划和实施，取得成效完全是可预期的，我们现在没必要去评头论足。

　　第六点是方向性的纲领，指导性的原则和理论基础。

　　发挥市场在资源配置中的决定性作用，是本届政府一直强调和遵循的规律，而同时也提到了政府的作用。在以往的实践中，中国的这种大政府的模式，在规划统筹方面确实具备一定优势

　　现在，我们会结合市场的规律，继续传承和发扬这种优势，在这个将来的模范城市管理样板中继续发挥积极的作用。国家是要用实践来证明中央一直在强调的理论自信和道路自信。

　　不过，我想重点谈一谈的是第四点，而第四点里就重要的内容就是和房地产管理改革的内容。

　　国家不但能够抑制雄安新区的房地产的炒作，还可以将这种模式复制到全国，房地产的炒作，或将慢慢的成为历史，回归到“房屋是用来住的”这条轨道上来。

　　一旦房地产炒作得到根本的抑制，中国的经济将重新焕发蓬勃生机。

　　雄安模式

　　雄安的房地产管理模式应该会类似于新加坡的组屋模式，但又会因为国情会有所不同，届时，已开发未售出的，已有产权打算售出的，以及将来要建的房屋都会被国家收购，为此国家应该会成立一个或者多个房屋资产管理公司对这些房屋进行管理，除了部分满足一些比如廉租房之外房源之外，其它的全部用来做公租房。

　　廉租房，由政府进行部分补贴和定价，公租房的价格由市场决定。

　　与之配套的还有相应的户籍、医保、子女就学等社会福利制度的改革。

　　届时，你会发现根本就没有购买房产的需要，因为是市场价格，这对国家来说也没有什么补贴的包袱，是可持续的市场行为，除了房屋产权不属于租户，和自己购买的房屋买有任何区别，地段、户型、大小都以市场为导向，好一点的房屋租金高一点，差一点房屋租金低一点，你愿意租多久就租多久，负担大大降低，年轻人对所谓婚房的负担和焦虑将会大大的减轻，不说居者有其屋，劳动者有其屋，会变成一个很容易实现的目标。

　　这种模式，将大大的降低房屋的空置率，也就是加大了住宅的供给，即使是市场价格，房屋的租金也会普遍下降，而房屋炒作的空间几乎完全丧失。

　　除了房屋产权的变化，租赁关系的变化，放在我们所在的任何一个城市同样是适应的，如果确实市场将租金推的很高，那这个价格也是合理的，同时也说明需要增加类似的房屋的建设和供给，这这个基础之上的房地产投资就不会变得盲目，而是基本能契合市场的需求。

　　如果你想用有自己的房产也没有关系，自有房屋和公租房是完全可以并存的（雄安新区作为实验田应该会不一样），你也可以买下公租房的产权，但你如果要囤积房屋，因为房产税的原因，成本会很高，导致无利可图。

　　事实上，一旦房源变得充足，房屋就会失去其炒作的空间，难道你真的喜欢收藏一堆钢筋混泥土？

　　待雄安的房地产管理模式运作成熟以后，就可以向全国推广，首先是推广房产税，拥有多套房源的投资者就会有很高的持有成本，同时由于公租房的大面积推广，市场上买房的需求就会大幅减少，两相夹击下，房价必将迎来暴跌。

　　直到跌到某个程度，比如银行的某条风险警戒线，将来的房屋资产管理公司将入市以合适的价格收购房产用于公租房。

　　这种模式不但能遏制房价，还可以通过各种手段和节奏来控制房价下跌的速度和幅度，有序的释放风险，大大降低失控的可能，银行发生大规模违约的概率很低。

　　那么接下来就会有个问题：从市场上收购房产的钱从哪里来？

　　首先肯定是来源于银行自身，这和现在的银行债转股非常相似，将手中的债权部分转化为房屋资产管理公司的股权，这样有利于避免因房价下跌导致的集中抛售而形成空方踩踏。

　　其次，很大一部分资金将来源于金融市场，将企业的资产债券化，向市场销售，这样还给了投资者增加一个新的、相对比较稳健的投资品种，通过购买债券一样可以分享可能的由房价上涨所带来的红利，这一点类似于美国的房利美和房地美，不过他们主要是提供融资，我们则主要是提供租赁服务。

　　另外还有一个作用，这种体量大，高资产率的债券可成为将来国内外有避险需求的资金提供一个理想的选择，也就是说，这一切也主要都来自于市场的运作，同样不会增加国家的财政负担。

　　从头到尾，虽然处处都有政府运作和管理的痕迹，但一切都是按照市场的规律推进，打压房地产是因为，减少了闲置，增加了供给，抑制房价的炒作也是通过提高房屋的炒作成本和根据需求保证供给来实现的，就连巨额的入市收购公租房的资金，也可以以市场的规律，通过市场融资解决。

　　天才的构想，完美的解决方案！

　　展望未来

　　当这一切都变成现实，地方财政主要来源，将从土地财政向更加稳定的房产税，而有了房屋资产管理公司的出现，出现因房价下跌导致的系统性金融风险的概率大大降低，地方债的问题就算没解决，起码也会得到有效地控制。

　　而高房价的问题，则通过市场的手段一劳永逸的得到解决，最大的炸弹被拆除。

　　没有了高房价的问题的困扰，前面提到的：

　　贫富的分化、社会构成结构畸形、抬高的生产和经营成本、竞争力下降、通胀、抑制消费等一系列问题都会得到缓解

　　在失去炒作的魅力后，资本才会真正重新回归实业，再没有什么障碍能阻挡中国经济前进的脚步

　　在中国加入WTO之前，西方认为在市场经济自由竞争的机制下，中国不可能是西方的对手，不过事实很残酷，他们看到的市场竞争是中国人还没有参与的市场竞争，当勤劳智慧的中国人深度参与其中的时候，他们才意识到什么才是自由竞争的残酷；从衬衫、皮鞋到白色家电、手机，再到建筑、工程机械，都受到了来自中国几乎致命的冲击。

　　记得在《大国重器》里前工业部副部长就说过这样一句话“技术被突破后，一旦中国人参与竞争，他们（西方）基本没戏”

　　再说回到雄安，很显然，我们的领导人的雄心很显然远不止如此，在新世纪的共产党带领下，目标是要立志将雄安打造成一个智慧之城、一个生态之城、宜居之城、和谐之城、创新之城、高效便捷之城，开放包容之称、活力之城。

　　人们在这里安居乐业，经济充满活力，管理尽然有序，我相信，这是离人们所向往的乌托邦最接近的地方。

　　到那个时候，我不知道那些曾经的反社会主义者，走进这样一个由社会主义国家一手打造出来的梦幻城市的时候，他们会不会像80年代刚刚改革开放的时候，第一批出国的中国人，亲眼见证经济发达的资本主义社会的时候，心里那种惊叹和困惑。

　　我想，应该也会有相类似的感受吧！

　　雄安，不仅会成为未来中国城市发展的样板，也会是世界城市发展的样板！