牛小财：房屋70产权到期后怎么办？总理交办的事，下面的动静越来越大

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　　房屋70年产权到期后到底该怎么办？

　　今年两会期间，李克强总理明确回应：可续期、不需申请、无前置条件。

　　3月15日刚刚作的表态，时隔23天，山西就传来消息说“落地了”！效率的确是非常高！昨日一天，网上都在传这件大事。然而，很多业内新闻机构全都看漏了关键的一句话，导致对山西吃螃蟹的举动产生严重误读。

　　不过，九州智库也发现，此前有些地方陆续出台相关敲边鼓的政策，这次山西全省推行新政，说明地方上对于总理交办的事情，还是非常用心的。从个别市，到一个省，动静越来越大，看样子，全国性的指导政策就快落地了。

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　　消息称，山西省近日首发《关于解决当前不动产统一登记若干问题的操作规范》（以下简称《规范》），对少数使用权期间届满的住宅建设用地，明确提出，不需要提出续期申请，也不收取费用，可正常办理交易和登记手续。

　　注意，这个政策有前置条件，是少数期满的住宅，仅仅是包括20年、30年住宅房屋产权期满的问题。并未涉及70年产权到期问题。

　　大家都知道，我国的住宅建设用地有70年的土地使用权，且是从1990年开始算起的。也就是说，现在的大部分住宅房子都还没有遇到房产续期问题。

　　尽管如此，依然存在一些历史遗留的房屋问题，这些房子的土地使用权限为20年或者30年，他们的土地使用权已经到期或者快到期了，房产续期问题正在逐渐出现。

　　如去年温州，只有20年土地使用权的房子出现了无法交易的问题，虽然国土资源部以“两不一正常”的过渡性方法来进行处理，但针对范围也仅限于温州。

　　房子可是老百姓的不动产，是大事！

　　今年在第十二届全国人大五次会议闭幕后，李克强总理针对记者问的房屋产权70年到期的问题，给出了明确回复，“可以续期、不需申请、没有前置条件，也不影响交易”。总理还表示，“有恒产者有信心”，“国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。”

　　山西此次快速回应李总理，首先解决的是该省出现的少数历史遗留房产问题。这份《规范》出炉，一方面可以解决目前正在暴露的20年、30年住宅房屋产权期满问题。一方面也是对70年房产期满的探路。

　　02

　　对少数房屋试水，这个做法谨慎稳妥。毕竟中国目前的住宅结构比较复杂，一刀切下去都说可以免费续期，可能会有后遗症。

　　例如，商改住的问题就比较棘手。楼市价格持续走高，限购政策致使投资客剑走偏锋，衍生出商住房这个畸形物。商住房因价格、地理位置的因素受到年轻人的追捧，一时风气横行。

　　商住房用地，名为商业，实为住宅，不把这个怪胎处理掉，70年产权期满问题也没法好好解决。

　　最近，北京政府对商住房已经进行收紧。北京发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，从规划、销售、购房资格、信贷层面精准限制“商改住”，可以说是对商住房最为严厉的一次调控，对提纯住宅用地，规范房产分类起到了很大的作用，既是紧箍咒，也是房产权相关法律出台的加速剂！

　　中国住宅市场结构相对复杂，政策上暂时做不到一刀切，立法层面也如此。

　　当年《物权法》立法的时候，对于70年大限后土地使用权如何处理，就有很大的争论。在土地国有的情况下，土地使用权期满之后是自动续期，还是无偿收回，两方争议不下。

　　《物权法》出台，最终是做了一个妥协各方利益的考虑，即规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”等于没有涉及土地之上的房屋产权到期问题。

　　因为当时关于是否无偿续期，争议很大，为了确保《物权法》早日出台，就选择了搁置争议，模糊处理。而如今，即使确定未来产权到期发展的方向，目前存在的争议依旧很大，只能慢慢来，先进行试点，逐步铺平道路。

　　03

　　再来看三个例子，从中就能体会到中国楼市的特殊性。政策落实起来难度非常大。

　　青岛

　　青岛的阿里山小区1994年建成，2009年该小区首批住宅用地使用权撞“限”。

　　2009年在国家层面尚无明确规定，青岛开发区房管部门便采取了不需要提出续期申请、不收取费用和正常办理交易和登记手续的方法。

　　住户表示，因为虽然房子建设用地使用权到期，但这么多年来，既没有相关部门过来要求缴纳费用，也没有影响正常的交易。但在2007年-2009年这两三年的时间内，受土地使用权到期的影响阿里山小区二手房，交易量有明显下降。

　　深圳

　　2000年左右，位于深圳罗湖区的深圳国际商业大厦因土地使用权到期引发轩然大波。国际商业大厦在1980年动工，土地使用权只有20年，到2001年12月31日截止。根据这个规定，到期后的商业大厦如果想继续使用，业主们不得不补缴20年的土地使用费。

　　2004年4月23日，《深圳市到期房地产续期若干规定》发布施行。明确上述用地在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同。对于1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，深圳市正在研究制定相关政策。

　　温州

　　2016年4月，温州的一部分屋主，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中一些屋主发现，他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。这是一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题。

　　针对此次温州出现的土地使用权到期问题。2016年12月23日，国土资源部召开《自然资源统一确权登记办法（试行）》新闻发布会，国土部副部长王广华针提出了“两不一正常”的过渡办法。

　　第一“不”，是不需要提出续期申请。这是《物权法》149条讲的，自动续期，不需要提出续期申请，所以少数住宅建设用地使用期间届满的权利人不需要专门提出续期申请。

　　第二个“不”，是不收取费用。市县国土资源主管部门不收取相关费用。现在是按有偿怎么收费，无偿怎么收费，就是国家法律没有规定之前，不作出任何收费的决定。所以，在这种情况下，不收取相关的有偿使用的费用。

　　第三是“正常”办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资源厅函［2016］1712号）办理相关手续”。

　　山西全省境内推行新政，算是一次不小的尝试。但是依然没有触及普遍关心的70年房屋产权问题。

　　这次虽然只是开了“小口子”，但是，把群众普遍关心的70年产权问题又往政策风口推近了一步。可以想象的是，下一步，政策的敞口面会越来越大，毕竟总理已经提前交底！