易宪容：中国的房价为何越是调控涨得越快？

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　　对于中国房地产市场，估计是没有一人能够看到懂的，如果用一般的经济学理论来分析更是会一败涂地。这就是有人说，北京持续上涨两年多的房价已经完全把经济学的常识打败。这也是为何中国房地产市场越是调控，房价则会涨得越快，越是疯狂的原因所在。而且这也打造了从2003年以来中国房地产市场价格保持连续上涨14年的神话。

　　现在市场都在问，为何中国房地产市场越是宏观调控，房价越是上涨，而且会涨得越快，就如这两年政府一直在强调房地产的去库存化一样，房地产越是去库存化，住房库存则是会越多。比如，2016年房地产的去库存化，全年商品房销售了15.7亿平方米，但2016年年底的库存与2015年年底的库存相比，一点也没有减少。2017年1-2月份商品房销售1.4亿平方米，但2月低未销售的商品面积则增加了1000多万平方米。也就是说，对于中国房地产市场来说，无论是房地产市场宏观调控遏制房价，还是房地产市场去库存，或是越是房地产调控房价上涨得越快，或是房地产越是去库存，住房的库存则是会越多。房地产宏观调控遏制房价上涨及房地产去库存都象是闹着玩样的。

　　这不，人大两会刚刚结束，所谓的新一轮的房地产市场调控又开始，有报道说，自2月28日后，全国又有11个重点二、三、四线城市，启动新一波房地产市场限购政策。当中，有环北京城区重点之一，包括河北省涿州市、河北省保定市的涞水县、河北省张家口市崇礼区，已加入加码限购之行列；而上海周边城市例如浙江嘉善县、浙江杭州、江苏南京、山东青岛等也加入房地产调控。

　　也有报道称，有不少城市正在收紧住房按揭贷款。比如，北京部分银行已经暂停住房按揭贷款。其中，北京房屋中介2月以来已经跟工商银行、中国银行、光大银行等银行暂停了合作，主要是由于这些银行已经没有住房贷款额度可放。同时，监管部门还在要求提高住房按揭贷款门槛。

　　对于这一轮房地产宏观调控，其特点也是十分明显。一是区域性十分明显。多以是在去年的一线热点城市周边。可以说，尽管借热点城市之大势，去年这些热点城市周边也出现了房地产市场空前繁荣，但是这些城市的住房市场价格是在上涨，并没有疯狂上涨，没有涨到这些地方政府所认为的价位。而这些城市为何要出台所谓的房地产宏观调控政策呢，其实，这些城市的住房多得是，可建设住房的土地更是多得是。如何把2016年热点城市房地产市场房价的疯狂引到这些城市，他们只得装模作样地出台所谓的房地产宏观调控政策。

　　因为，从这些城市出台的房地产宏观调控政策来看，其实是一种房地产饥饿营销，以这种饥饿营销来打造当地2017年房地产市场的繁荣。因为，从这些政策来看，规定外地居民可购买一套住房，而不许购买二套。而一套住房只限于以本地购买情况来定，而不是以全国连网来计算。这表面上是限购，实际上是告诉购买住房者，现有给这些外地居民有一套购买住房的指标，购买住房者赶快来这里购买住房吧，否则这个指标浪费了。如果说，一个住房投资炒作者，这个城市可购买一套，那个城市可购买一套，那么他们手上要持有十几套住房不是很容易吗？这些城市的房地产市场岂能不在这种饥饿营销中再出现疯狂？

　　二是去年已经出台房地产宏观调控政策的城市再加码，比如南京、杭州等城市。可以说，这些城市房地产的宏观调控政策为何会如挤牙膏一样，一点又一点挤出。这主要在于这些城市地方政府根本上就不愿意让当地疯狂上涨的房价得到遏制，其出台房地产调控政策只是被迫无奈。由于有一城一策这把尚方宝剑，这些城市政府对房地产宏观调控策略就采取了能拖则拖的政策，被迫无法只能让政策一点又一点的挤出。而且即使这样，这些城市出台的房地产调控政策同样也一种饥饿营销。同样是希望2016年的房地产市场疯狂能够在2017年继续。

　　三是两会刚刚结束，为何新的一波房地产宏观调控政策又开始，不仅有上面之原因，更在于已经清楚表明，中国这些房地产的限购限贷政策其实根本就没有多少作用，政策出台这样多，政策出台了这样久，但效果很差。现在的问题是，这些无用的房地产限购限贷政策还是要这样装模作样做下去，其实就如今年政府工作报告一样，从中央到地方，尽管都在大喊要让中国的房地产市场回归到居住功能，不能让住房成为炒作工具，但这只是做些样子而已，因为这样作对GDP增长不利，对当前政府的业绩不利。有了这个基点，政府的房地产宏观政策根本上就不会触及房价上涨这个敏感神经。也就是说，政府根本上就不情愿用有效的经济杠杆来遏制房地产市场价格过快上涨，而只有行政性的政策虚张声势（目前世界上没有一个国家会这样来对房地产价格疯狂上涨这样调控的）。在这样的政策意图下，房地产市场的价格上涨预期根本不会改变，房地产宏观调控也只能让房价越调控价格越是上涨。