张平：央行“出手”，房贷利率上调已板上钉钉

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　　继春节长假前上调中期借贷便利（MLF）利率后，鸡年首个交易日，央行便祭出大动作：在公开市场进行200亿元7天期、100亿元14天期和200亿元28天期逆回购操作，操作利率较上期均上调10个基点，同日开展的SLF利率也上调。

　　面对，央行鸡年的变相“加息”，各种猜测纷至沓来。不过，笔者认为，央行此举，除了“防通胀”、“稳汇率”这二大因素在内，还有更深层次的原因：一方面，今年1月份新增信贷高达2.5万亿元，虽然银行在每年初都有信贷投放的动力，但央行希望通过加息方式告诉银行，货币政策将要转向，希望银行通过价格手段防控风险，特别是房贷风险。

　　虽然，预估1月份信贷数额仍会高企，但笔者认为，2017年房贷规模在信贷结构中的占比将会出现下滑。央行数据显示，2016年12月新增居民中长期贷款创下近十个月新低，较11月大幅回落31%。预计今年一季度房贷回落速度将会加快，政府项目和PPP将吸纳更多信贷资金。

　　另一方面，央行要给整个虚拟经济“降杠杆”，自去年10月以来，房地产调控趋严加大了银行市场风险和政策风险。央行通过确认货币市场“加息”结果，暗示了房贷利率存在着大幅上调的风险，希望银行将更多的注意力放到支持实体经济的发展中来。

　　实际上，受到宏观调控和货币收紧影响，全国热点城市楼市鸡年伊始已是一片清冷，南京、杭州、苏州等地新房成交量纷纷萎缩，为近三年同期最低值。数据显示，春节两周中，第一周全国40城新房成交314.1万平方米，环比下降38.1%；第二周成交环比再下降89.2%至34.1万平方米。1月截至上周累计日均成交60万平方米，环比12月下降37.5%。

　　伴随楼市成交量萎缩，部分热点城市房价也出现松动。数据显示，1月深圳房价继续回落，成交均价54931元/平方米，环比下降0.03%；广州成交均价16970元/平方米，环比微跌0.61%。整个一线城市楼市房价已经开始出现松动。现在问题是，央行频繁上调终端贷款利息对房地产的影响究竟有多大呢？

　　首先，终端贷款利率的抬高，到实际房贷利率抬升需要过程。我们走访多家银行网点了解到，包括招商银行、平安银行、建设银行、工商银行等在内的大多数银行首套房贷款利率没有变化，仍维持九折优惠折扣。

　　对此，笔者认为，现在九折比较普遍，要上调利率，客户肯定会跑到别的银行去了。不过，最终形成房贷利率抬升仍需要一个传导过程。因为，货币市场上的融资成本上升，不可能不影响到房贷市场的利率。

　　再者，央行货币政策收紧信号相当于进一步确认宽松周期结束。从过去美国和日本经验看，历次房地产泡沫破灭过程中，货币收紧都是至关重要的条件。此外，过去政策托底房地产或将成为历史。一方面，各地严格执行限购政策，限制房地产住房信贷，房地产成交量大规模缩减；

　　另一方面，一线城市开始严格限制人口流入，各地“两会”期间一线城市纷纷提出2020年人口的控制线。这意味着一线城市房地产需求未来将不会再大幅增加，房价（包括一线城市）将可能迎来长周期拐点。

　　最后，受到各地房地产调控，以及央行货币政策收紧的影响，银行确实有可能通过价格手段来防控风险。房贷利率上调有助于挤掉投资性、投机性购房需求，但需避免对刚需客户造成过多影响，商业银行应在贯彻落实国家对房地产宏观调控的基础上，满足普通老百姓首次购房和合理改善住房的需求。

　　央行变相加息，主要还是针对我国虚拟经济“去杠杆”、“控风险”。正因为如此，房贷成本大幅上升已成定局。同时，银行出于信贷安全考虑，将会减少对房地产投机的支撑力度，采取有保有压的策略。而当央行货币政策出现转向，过去由信贷货币推砌的高房价出现调整恐在所难免。