易宪容：鸡年，中国房地产市场繁荣并没有结束

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　　春节假期之后，市场看到的是，2016年国内一些热点城市的房地产市场的销售量基本上进入冰冻期。在春节期间，这些热点城市的住房销售不仅在于急然下跌，更在于出现零销售。有新闻媒体报道，这些住房热点城市卖房子的人要多于来看房子的人。可以说，在当前的市场条件下，这种情况的出现最平常不过了，并不是什么大不了的事情，这种情况市场早就预测到了。

　　因为，在2016年930房地产宏观调控之后，中央已经明确地提出住房是用来住房，不是用来投资炒作的，所以要遏制房地产泡沫，要挤出房地产市场泡沫。尽管当前的遏制房地产市场泡沫的政策还没有对路，或还没有打在点子上，但方向则是对的。

　　对于2016年中国房地产市场的热点城市来看，基本上就是一个投机炒作的市场，2016年疯狂进入房地产市场购买住房者基本上是住房投机炒作者或持有多套住房的居民。有央行过度扩张的银行信贷政策，这些人岂能不涌房地产市场？房地产市场价格岂能不短期内炒作到天上去？也就是在一年多的时间里，深圳、上海、北京等的住房价格就炒作到10万元一平方米了！不少2016年的房地产热点城市的房价当年翻番。而这些城市的房价越是快速上涨，房地产投机炒作者越是会涌房地产市场，房价越是会快速上涨。资产的价格就是会在这种情况下疯狂及积聚巨大泡沫了。可以说，2016年这些房地产热点城市，哪一个城市房地产泡沫不是吹得巨大呢？

　　当中央政府看到这些城市的房地产泡沫吹得巨大，市场面临着巨大的风险时，肯定会对这个政策市的房地产市场出手，否则中国的房地产市场一旦破灭，更是一发不可收拾。所以2016年930房地产宏观调控政策出台，目的就是要遏制房地产泡沫再次吹大，就是要挤出这些城市的房地产泡沫。但是930后的房地产宏观调控政策，表面上是要让房地产市场回归到居住功能，要遏制这些城市房地产价格快速上涨，但是这些调控政策并没有从根子上或实来把住房消费与投资区分开，用有效的经济杠杆来遏制房价疯狂上涨，而是这些政策希望让上一年涨得过快房价不再涨上去，让这些城市的房价稳定在现有价格水平上。如果这样，要让房价回归理性及挤出房地产市场泡沫根本就不可能。

　　所以930宏观调控政策的重点是放在全面清理及禁止五花八门的首付贷，及全面提高持有住房者的首付比例上。无论是把住房首付比例提高到50-70%，还是禁止居民利用银行信贷购买第三住房，及在全国的征集体系内认房又认贷等，目的就是要降低已经持有住房者进入市场的杠杆，让这些住房投资炒作者无法进入住房市场。可以说，对于这些房地产热点城市，当前房地产市场价格，在只有住房投机炒作才有能力进入市场的情况下，而通过银行信贷阻止住房投机者再进入房地产市场，那么这些热点城市的住房市场销售突然全面冰冻也就正常了。

　　不过，由于这些热点城市的房地产调控政策并没有真正触及到让住房回归居住功能的政策要害，地方政府希望稳定房价，所以这些城市住房投机炒作者基本上会认为政府是不意愿让房价下来的，只要这些城市的房地产市场价格有下跌的风吹草动，地方政府就有可能出来救市。在这种情况下，这些城市的住房投机者，想进入者不进入，持有多套住房者也不会把手中住房卖出退出市场。今年这些城市的房地产市场就可能出现这种僵持的局面。住房价格不下跌，但住房销售量急速下跌。而且这些城市的房地产市场的僵持局面可能持续到十九大召开之后。他们会观察十九大中央对房地产市场到底会如何定位。

　　当然，对于2016年房地产20多个热点城市之外的城市来说，鸡年可能是一个难得发展的机会。因为，2016年，全国的住房投机炒作者把焦点放在这20多个热点城市上，所以全面的资金大多数都流入这些城市的房地产市场。但是在930房地产调控政策出台之后，热点城市的房地产市场已经无法再炒作了，而2016年20多个热点城市之外城市的房地产政策还是基本上没有多少变化，实施的房地产政策是一城一策或因城施策。在他们看来，这些城市有房地产的炒作机会。

　　对于2016年房地产20多个热点之外的城市来说，尽管2016年没有出现火热的局面，但不少城市房地产市场已经在不温不火的发展起来，而且这些城市的房价也出现持续18个月以上缓慢上涨的趋势。2016年这些城市之所以没有火热，问题就在于住房投机炒作者把焦点放在20多个热点城市。如果2017年受政策限制而不能再在热点城市炒作住房了，那么只要非热点城市的房价还在上涨，中国的住房投机炒作者就可能把炒作的重点移师到没有受到政策限制的非热点城市。因为，当前这些非热点城市不仅房价还是在上涨（只是涨幅不如2016年的热点城市），而且房地产政策与促使2016年疯狂炒作热点城市的房地产政策一样。今年一月份银行信贷可能出现爆炸式增长，这有可能与房地产市场炒作已经移师到这些非热点房地产市场有关。

　　而这种房地产炒作移师非热点城市，并不会向所有的非热点城市的全面铺开，可能同样会如2016年房地产炒作那样一个城市向另一个蔓延。这可能是中央政府所要看到。也就是说，只要央行对房地产过度信贷扩张的政策不改变，2017年同样会出现房地产繁荣，只不过繁荣的城市不同罢了。