A股君：警惕！新年楼市的三大异动！

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　　风起于青萍之末。

　　春节刚过，备受关注的楼市却已显出三大异动。

　　一、深圳、南京、合肥等城市房价从窜天猴到落汤鸡！

　　深圳房价打88折

　　2月2日消息，深圳1月只成交1652套房，环比下降23.6%，房价则继续回落，成交均价54931元/㎡，环比下降0.03%。

　　即使不考虑春节因素，截至去年12月底，深圳全市新建商品房住宅均价也已比去年9月份下降12.57%。一线楼市永远涨的神话已被现实无情击溃。

　　合肥开发商亏本卖房

　　同时，昨日有条关于合肥房价暴跌的消息在朋友圈刷屏，作为去年和南京、苏州、厦门并称为楼市“四小龙”的城市之一，合肥去年曾领涨全国二线城市，一时风光无限。但今年居然已经出现开发商亏本卖房的情况。

　　1月21日，合肥新站区文一锦门学院里首次开盘，其中，洋房备案均价11800元/㎡，高层备案均价10499.38元/㎡，与项目楼面地价9613元/㎡相比，仅仅高出886元/㎡。房源备案的价格明显低于项目建造的成本，可以说这次开盘，开发商肯定是亏本卖房。

　　相比新房市场，目前合肥的二手房市场降价更猛，可谓暴跌，一些合肥业主反应：蜀山区房价暴跌16%，下跌幅度是各区之最，北城一套房降价20万也卖不掉。据不完全统计，合肥九区三县二手房有近500家价格出现下跌。

　　滨湖、蜀山、北城业主们都坐不住了，在合肥市12345政府服务直通车上进行投诉：房价要崩，呼吁政府救市！

　　南京二手房成交已连续5个月下跌

　　同为四小龙的南京情况也并不乐观，据南京网上房地产数据显示，1月南京新房共成交4926套，同比2016年1月新房成交量12387套，跌了6成。南京二手房成交还不到去年同期的一半，已经连续5个月出现下跌。

　　二、房贷收紧、调控加码！

　　2月2日，第三方市场机构移动金融智选平台融360对外发布了《2017年1月中国房贷市场月度分析报告》。

　　数据显示，今年1月，全国首套房贷款平均利率为4.46%，环比上升0.01%；全国二套房贷款平均利率为5.40%，与上月持平，但同比上升0.01%。

　　千万别小看这微不足道的0.01%，水滴穿石，这仅仅意味着一个开始。

　　春节前央行进行了一次变相的加息操作，很多业界人士认为，这代表着国内货币政策拐点，也意味着对金融去杠杆的再一次确认。

　　去年最大的金融加杠杆毫无疑问是房市，半年40%的平均涨幅震惊了全世界。如果说去年之前我国的家庭杠杆率尚低于发达国家水平，那么毫无疑问，房市的狂热无疑将会迅速填平这一“差距”，给未来埋下一颗定时炸弹。

　　不愿具名知情人士称，因信贷增长过快，中国央行近日明确提出商业银行必须严格控制一季度新增贷款。原则上第一季度新增住房贷款的总量及增速要低于2016年四季度。

　　而这也意味着，房贷收紧可能成为2017年的主流趋势，今年房市成交量可能将继续震荡下行，业内一致认为，2017年一季度，房企的日子将不好过，销售额会不好看。而对于2017年全年市场预期来看，上海房地产研究院认为，2017年一线城市新房价格将趋于平稳，成交量可能下降三成左右，供求关系也将转为供大于求。

　　三、关于房市的乐观情绪正在成为陷阱！

　　新春佳节，亲朋好友聚会讨论最多的话题就是房子。虽然房价和成交量都持续数月下滑的城市已经出现，但由于16年整个年度的房价涨幅太耀眼，沉浸在“房价永远涨”的情绪中的人依然是多数。

　　这和15年的股市何其相似，开始是人们将信将疑；在股市加速时，大家跑步跟上；在股市过热时，国家开始调控，但股民已吃到了赚钱的甜头，并自我强化了“货币宽松、政策牛市”等等有利预期，等到市场先生和调控先生合力发生作用，此时，股民想要出逃已不可得。

　　事实上，作为资产来比较，房市和股市的相似度还是很高的，两者赚钱的途径非常类似，一是赚国家放水的钱（货币贬值、通货膨胀），二是赚上市公司（房子）增值的钱，三是赚其他人的钱（接盘侠）。

　　而我们知道，房市赚钱的第一个途径在国家的货币政策有所转向的今天，已经有些此路不通了。靠暴力加杠杆的方式赚钱国家已明确say no，撸起袖子真抓实干才是17年的指导方针！

　　第二个途径，房子本身的价值增值。如果排除房子的投机，房子的最大投资价值显然是出租

　　国际上对此有一个衡量指标——租售比，即每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，一般界定为1:200~1:300，这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，200个月（17年）至300个月(25年)内能收回购房款，买房就是合算的。

　　而在我国，一线城市的租售比普遍达到了1:700左右，甚至南京、厦门等二线也在1:600之上，也就是说，至少需要出租5、60年或往上才能收回本金。在经济整体下行的前提下，这种情况持续的可能有多大？

　　第三个途径，靠接盘侠赚钱。退潮之后才知道谁在裸泳，在这里我们不判断房价涨到何时，什么时候下跌，只是提醒大家，在投资上陷入“xx永远涨”的乐观循环是非常危险的！

　　“房子是用来住的”，我想2017年，大家会更深刻的领悟这句话。