刘晓博：今天，楼市再传新利空！央行或已出手

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　　今天上午，新浪等转发了一条来自彭博的新闻。如果属实，将对楼市短期走势产生重要影响：

　　彭博援引不愿具名知情人士称，因信贷增长过快，中国央行近日明确提出商业银行必须严格控制一季度新增贷款。原则上第一季度新增住房贷款的总量及增速要低于2016年四季度，信贷增速过快的银行，可能面临基于MPA（宏观审慎评估体系）的差别化存款准备金利率的处罚。其中一位知情人士表示，还可能面临差别存款保险费率的惩罚。

　　这个消息有待央行证实。不过，央行这样做的可能性非常大。

　　去年二三季度，中国楼市曾出现了一轮波澜壮阔的局部牛市，很多热点城市房价接近翻番，房地产信贷大增。即便是到了2016年四季度，市场仍在不断升级的调控之下，顽强向上。

　　为了便于理解“第一季度新增住房贷款的总量及增速要低于2016年四季度”这句话的含义，我们先看一下去年的数据：

　　通过上述表格可以看出，房贷总量、占新增贷款比例等指标的大幅飙升，发生在2016年二季度之后。即便到了四季度，仍然只是略有下降而已。房地产的热度，仍然非常高。这也告诉我们，2016年的GDP主要是靠房地产“局部牛市”支撑的，去产能带来的国企利润大幅反弹，只是次要原因。

　　一季度历来是银行信贷投放高峰期，因为中国存在贷款额度管理，下半年往往会踩刹车，信贷政策很难预期，所以银行愿意提前放款，企业愿意提前拿到钱。这跟财政资金使用正好反过来，各地政府往往到3月之后才开两会，确定预算，财政资金投放高峰往往出现在下半年。

　　2016年1月，中国的新增人民币贷款超过2.51万亿，创下历史最高纪录。有人预计，2017年1月只会更高，很有可能逼近3万亿。在这种背景下，如果住户贷款仍然占比超过60%，则房贷规模可能达到1.8万亿以上，超过最疯狂的2016年三季度。这正是央行所担忧的。

　　央行最近非常矛盾。一月份存在交税、春节提现等因素，加上过去两个月资金投放偏紧，所以一度出现钱荒迹象，央行被迫投放了大量的再贷款。到了本周，又开始收回流动性，并通过MLF（补充抵押贷款）传递加息信号。

　　但对于房地产，调控的决心非常大。20多个热点城市的新房均价环比，必须必去年有所降低。在这个背景下，央行控制房贷增长速度，是顺理成章的。

　　2017年楼市将呈现典型的“鸟笼行情”特征，上涨是绝对不允许的，各地甚至不惜采用各种行政手段管制房价。但另一方面，由于利率仍然将处于相对低位，流动性不会太紧张，所以房价也很难大跌。

　　预计从二季度开始，部分城市房价将出现松动迹象，下半年呈现阴跌走势的城市将增加。而这个时候，恰恰是刚需、改善性需求购房的好时机。从长远看，有显著人口增量、资金增量的大城市，其优质住宅仍然有长期投资价值。