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刘晓博:中国正引爆“财富原子弹”!将这样影响股市楼市

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发表于 2017-1-10 16:49:45 | 显示全部楼层 |阅读模式

  临近2016年岁末,一则大消息再次引起了广泛的关注:《土地管理法》修改已被列入2017年度立法计划预备项目,并形成了该法修正案草案初稿,将很快征求意见.

  这意味着,中国新一轮“土地改革”即将从实验进入推广阶段,其实质是通过农村集体土地的改革,激活沉睡了数十年的巨大财富,同时由政府让渡出一部分利益,让农民获得土地收益的同时,平抑高企的城市房价。最终把红利传递给城市里的中低收入阶层,以及实体经济。

  可以毫不夸张地说,中国正在引爆一颗巨大“财富原子弹”。

  一、背景

  中国现行的土地制度是:城市土地归国家所有;农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。

  集体所有的土地,如果要搞房地产开发,必须通过国家征地的环节。但征地的补偿标准,往往跟这块土地用于农林牧副渔的产值关联,而不跟商品房的市场价关联。所以,即便是城郊的农民,也很难分享到所希望的土地红利.

  目前的土地制度,是经历了“土改”、“社会主义改造”、“人民公社”、“家庭承包制”等多个阶段的演变,最终在1982年被写入宪法的。正因为如此,严格地说,中国在法律层面上取消“土地私有制”,是1982年才最终完成的。

  现行土地制度最大弊端是:庞大的集体所有制土地,由于产权模糊、很难流转,所以只发挥了“生产资料的作用”,没有真正“财产化”。最近20年来,中国的财富总量快速增长,但多数农民依然贫困,就是因为他们没有享受到土地红利。而城市居民,大多通过买房分享了土地红利。

  想要占总人口近一半的农民富裕起来,增加他们的财产收入,激活他们手中的土地就显得非常重要。

  “十八届三中全会”把农村土地改革写入其中,随后国家在很多地方搞了试点。改革主要涉及三个方面:

  1、允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。

  2、赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。

  3、改革完善农村宅基地制度,探索实行有偿使用,或者“在本集体经济组织内部”自愿有偿退出或转让宅基地。

  二、影响

  农村集体土地改革,正在多个市县分类试点,并根据全国人大的授权,可以突破《土地管理法》的规定。从长远看,农村土地获得的权利将不断增加,流动性将越来越好,资产价格也有望提升。

  这一轮“土地改革”至少将带来12个重大影响:

  1、农村户口将变得“更值钱”

  无论是宅基地、承包权,将来都可以变现了。在农村土地上,国家实行“三权分立”:所有权归国家,承包权可以和经营权分离。如果你是农民,你的承包权就可以成为一种资产,用以抵押、入股或者变现。所以,生为中国农民,意味着多了一份上天赐予的财产或者保障。

  2、“农业现代化”将真正到来

  人民公社的大锅饭,让农村生产效率很低;家庭承包责任制虽然解决了生产积极性问题,又让中国农业重返“小农经济”。承包权可以流转之后,意味着大资金可以进入农业,通过向拥有“承包权”的农民购买“经营权”的方式,重构农业生产单位,提高生产效率,全面降低中国粮食的生产成本,提高产量。

  3、城里人的乡村别墅梦,有望实现

  目前农村宅基地的流转,仍然控制在严格的范围内,比如“有偿使用”说的是超过了“一户一宅”的农村家庭,可以付费拥有第二套住宅;所谓转让宅基地,也只能在一定能范围内。城里人想拥有乡村别墅,只能通过跟农民合作改造其住宅的方式实现,权益暂时处于模糊地带,但从长远看,不是完全没有希望的。

  4、中心城市郊区的农地,价值将暴涨

  土地改革之后,不是所有地区的农村土地都将价值大涨。最有希望的是大城市郊区的农地,特别是一线城市周边,或者是南方经济发达、环境优美的大城市近郊的农地。目前国家正在鼓励建设小镇,农地直接入市之后,这类美丽的小镇将大量涌现,而且通过开发商的开发,房屋产权清晰,真正的乡村别墅梦首先会以这种方式实现。而这类地区的农地价格会大幅上涨。即便是无法转变用途的耕地、山林、鱼塘,也会因为靠近大城市,具有特别的溢价,成为发展休闲农业的首选之地。

  5、偏远地区的农地,反而可能价值下降

  在西北、东北的很多地区,就连中心城市人口都在下降,小城市就更厉害,至于农村,早已经没有青壮年了。一旦这些地区的土地承包权、宅基地可以确权流转,可能加剧人口的流失。将来这些地区的接盘人,是专门从事农林牧副渔生产的大企业,原住民将大量迁移到东部、东南部的中心城市。西北、东北的人口密度将继续降低,土地价格也会比较低。

  6、三四线城市房价将受到抑制

  未来国家将“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”,这意味着在商品房开发的土地供应上,国家垄断的局面将打破。竞争将让土地价格走低,或者长期不涨,住宅供应量增加。对于人口本来就流失,或者增长缓慢的三四线城市来说,房价将被彻底控制住。换句话说,“农地同等入市”,对这些城市的炒房者来说,是重大利空。当然,对于中低收入群众来说,是重大利好!

  7、一二线城市人口竞争力将大增

  对于一二线城市来说,“农地同等入市”也将带来住宅用地的大幅增长,对于房价具有抑制作用,但一二线城市本来就具有很强的人口竞争力,所以比较容易消化这种增量。而且这种增量带来的抑制房价作用,会进一步刺激更多人口涌入。

  未来中国将出现一大批实际生活人口超过2000万的城市,除了北上广深,郑州、武汉、重庆、成都、天津、杭州、南京、合肥、长沙等,都有可能成为这样的城市。“农地同等入市”,对于这批追赶一线城市的二线城市来说,是重大利好!他们将有望迅速做大。

  8、城镇化将进一步失衡

  “农地同等入市”将加剧中国城镇化的失衡,让人口向核心城市及其周边聚集,因为这些地方本来就有良好的公共资源和就业机会,房价上涨可能降低这些地区的竞争力。“农地同等入市”打破了政府对土地垄断,带来大批成本相对低廉的住宅,对汇聚人口有巨大的作用。围绕着20多个核心城市,将迅速形成一个个轨道交通链接的城市圈。

  9、中国财富总量大幅增长

  “农村土地改革”将激活数十万亿级别的沉睡财富,让他们可以抵押、入股、流转。这意味着中国庞大的广义货币M2背后,对应的真实财富量大大增加了。有了真实财富支撑,人民币贬值压力可以得到缓解。当然,“农村土地改革”也将刺激M2的继续派生。整个社会的财富效应,将得到大大提升。

  10、中国的粮食危机自动化解

  目前中国粮食的“自给率”不到87%,这就是所谓“中国粮食危机”问题的由来。在我看来,这是一种虚假的危机。原因很简单,由于种植粮食不赚钱,土地流转又不顺畅,所以很多耕地被抛荒,或者没有被精心耕种。如果通过“农村土地改革”进一步推进城市化,把农业用地通过股份制方式(承包权入股)集中到大企业手里,粮食自给根本不是问题!

  11、A股里将热潮“农地概念股”

  这个不用多解释,大家应该都懂。未来将出现很多大农业概念股。当然,还有一些企业因为“农地入市”将获得超级红利。

  12、将推动中国经济转型升级

  当今世界,全球化见顶态势日益明显,贸易保护主义抬头。中国经济要转型升级,依靠出口已经远远不够,激活内需越来越重要。6亿多农民获得土地财产权,意味着他们购买力将获得显著提升,这对于中国经济来说,当然是一个大利好!
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