刘晓博：方向错了，“房地产长效机制”就是纸上谈兵

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　　至少从2010年开始，“建立促进房地产健康发展的长效机制”的提法，就已经出现在国家层面上。

　　6年难产的“长效机制”，最近又被高层提及，于是民间再次充满了憧憬。希望未来能分享到“长效机制”的红利。

　　下面再让我们温习一下，刚刚结束的“中央经济工作会议”对长效机制的表述：

　　要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

　　要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。

　　综合比较最近几年官方对于“长效机制”的表述，应该说今年是“认识最为深刻的”，主要体现在以下四点：

　　1、明确了“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。虽然这句话在2016年5月19日通过“权威人士”之口，已经出现在《人民日报》上（当时的表述是“房子是给人住的，这个定位不能偏离”），但通过中央经济工作会议通稿的方式表述，意义还是不同的。

　　2、强调了“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段”来制定“长效机制”。

　　3、首次提出了“宏观上管住货币”，可见高层也认为广义货币M2增长过快是推动房价上涨的重要原因。而楼市的火爆，反过来又派生出更多的M2。

　　4、明确了“根据人口流动情况分配建设用地指标”，提出了“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例”。同时提出了“特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展”。

　　鉴于房地产“长效机制”仍然在探讨阶段，在这里我想重申自己的一贯看法，供决策者参考。我认为：中国城镇化的方向错了，如果不调整，未来的“长效机制”就是空中楼阁。

　　长期以来，我们的城镇化是力求“大中小城市协调发展”，这事实上是计划经济时代城市发展观念的一个延续。计划经济年代，由于经济发展缓慢，城市能创造的新增就业岗位有限，必须通过严格的户籍制度，把大部分人口固定在农村。遇到文革这种动乱年代，还要通过知青“上山下乡”来搞“逆城市化”，否则城市里有大量年轻人无法就业，容易引发社会问题。

　　在八九十年代，中国城镇化的初期，很多地方都通过暂住证来限制外来人口涌入。由于公共资源稀缺，而且高度集中在大城市，所以中国的大城市对涌入的外来人口带有天生的警惕。而近年来北京严重的交通拥堵和雾霾问题，把本来已经开始消失的“流动人口恐惧症”重新唤醒了。

　　事实上，城镇化就是一次人口失衡的“配置过程”，几乎在任何一个较大面积的国家都无法避免。美国的人口就高度集中在东西海岸，2007年次贷危机之后，纽约、旧金山、洛杉矶的房价经历了暴跌之后，几年功夫就再创新高；但广大的中部地区，到目前很多城市的房价仍显著低于2007年。为什么？因为中部地区人口持续流失，而东西海岸人口持续增长。

　　俄罗斯也一样，社会转型之后，人口实现了自由流动。几年之间，西伯利亚上万个村庄、上千个小镇就变成了野生动物出没的地区，人口都奔向了莫斯科和圣彼得堡。

　　日本最新的一次人口普查显示：截至2015年底，日本总人口1.2711亿，较5年前减少94.7万，下降了0.7%。但东京的人口却持续增长，目前有1350万人口，较5年前增加了2.7%。日本被认为已经完成了城市化、而且公共资源分配比较均衡，但大城市的人口增长趋势仍然没有停止。

　　我们的城镇化只进行了一半，而且我们的公共资源比日本、美国更高度集中在中心城市。比如医疗资源，根据复旦大学医院管理研究所公布的2015年度中国医院100强排名，中国最好的100家医院有22家在北京，19家在上海，9家在广州（此外，重庆、南京各有6家，武汉、西安各有5家）。

　　也就是说，北上广三大城市，竟然占了中国优质医疗资源的一半；而上述7大城市，则占了中国优质医疗资源的72%。100家最好医院中，没有位于首都、直辖市、省会城市的，竟然只有3家（分别在苏州、青岛和温州）。

　　至于优质的高等教育资源、创业发展机会，也跟医疗资源差不多，都高度集中在中心城市。

　　在这种情况下，中国的城镇化只能是“大城市化”，而不可能是“大中小城市均衡发展”。而“大城市化”其实没有什么不好，它可以节省宝贵的土地资源，让经济更加高效。逆潮流而动，盲目追求“大中小城市均衡发展”，反而浪费了大量土地资源，在三四五线城市积累了庞大的房地产库存。

　　中国应该勇于承认现实，及早布局、应对“大城市化”，以及由此带来的真正意义上的“城市圈化”。

　　2015年12月，在重庆举行的一场智库论坛上，中共中央财经领导小组办公室副主任杨伟民指出，“十三五”期间，中国将加速发展一批中心城市，承担全国性的功能，带动区域协调发展。他还说，中国要解决北京这样特大城市存在的城市病，需要再有十个类似北京这样的中心城市才行。

　　应该说，这个在全国“再建10个北京”的提法是正确的。目前北上广深四大一线城市，实际生活人口都超过了2000万，如果通过轨道交通建立1小时到1个半小时的通勤圈，北京就可以扩展到廊坊、保定，深圳可以扩展到东莞、惠州，上海可以扩展到昆山、嘉兴。这样，以北上广深为核心的通勤圈，足以各自生活3500万到4000万人口。

　　而天津、重庆、成都、南京、杭州、郑州、武汉、长沙、合肥、福州、西安这10来个城市，完全可以发展成为2000到2500万人口的超大城市。这样，仅仅上述14个中心城市及其周边，就可以容纳将近4亿人口。

　　然后再在这些中心城市开征房地产税，从第二套住宅开始征税，从第三套或者第四套住宅开始实施累进制、惩罚性的税制，让住宅在这些中心城市的投资功能被限制在一定范围内，同时大幅增加住宅用地供应，则“长效机制”基本上可以建立起来。

　　反之，如果我们仍然不承认“城镇化已经失衡”，而人为控制中心城市的住宅供应（以为这样可以把人口导向中小城市），用虚假的人口数字来指导土地增量，那么中心城市房价上涨趋势将无法控制住，只能带来更多的数字造假和房地产领域的腐败。