刘晓博：“特朗普式加息”来了！中国楼市危险了吗

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　　北京时间今天（12月15日）凌晨3点，美联储如期宣布加息，将联邦基金利率从0.25%到0.5%的浮动区间，上升到0.5%到0.75%的区间。

　　应该说，加息的时间点和幅度，都符合此前的预期。但随后，国际市场还是出现了较大动荡，这是为什么呢？原因很简单：美联储预测，2017年将加息3次，而不此前大家预估的2次。

　　2次和3次，看起来没有多大区别，但里面可能隐含着一个变化：特朗普时代即将开启。美联储似乎也正在调整步伐，努力跟上他的节奏。奥巴马任命的美联储主席耶伦，不受特朗普待见。但目前来看，特朗普不准备动议罢免她，她也不准备主动辞职。这样，他们将合作到2018年2月。在这种情况下，耶伦需要配合特朗普的基本想法，至少不能再拧着来了。

　　特朗普对利率问题有过相互矛盾的表示，作为一个房地产商，他本能地喜欢低利率。但目前美国基本上接近充分就业，通胀率开始回升，再加上他准备实施大规模财政刺激计划，所以加息是必须的，而且需要比此前预想的快。这就是“特朗普式”加息的含义，也就说美联储有变得偏“鹰派”的可能。

　　特朗普不仅希望看到加息步伐提速，还希望美国跨国公司在海外的存储的美元现金回流。这样，对于中国等新兴经济体来说，资本面临“双重外流压力”。在这种情况下，中国楼市会不会感受到压力？

　　美元最疯狂的加息周期，是1979年到1980年前后出现的，但遗憾的是当时中国还没有房地产市场。自上世纪90年代中国开始普及商品房至今，遇到过三次美元加息周期。

　　从上图可以看出：

　　第一个美元加息周期是1993年到1995年。而中国在这前后，也有一轮加息，时间是1991年4月到1993年7月，随后两年中国没有加息。中国加息的背景是，南巡之后经济过热。由于加息，再加上治理整顿，1993年中国出现了局部房地产泡沫破裂，主要代表是海南楼市崩盘，其状况堪称惨烈。

　　第二个美元加息周期，是在1999年到2000年。而这期间，中国是降息的，当时中国正处在亚洲金融风暴之后的通缩状态里。这期间，虽然中国在降息，但楼市波澜不惊，大概到2001年开始，楼市从上海开始启动。

　　第三个美元加息周期，是2004年到2007年；这期间，中国也在加息，两国完全同步。但这没有能阻止中国楼市的上涨。

　　可见，在历史上中美两国央行加息、降息的步伐并不完全一致。中国楼市的上涨波段，跟国内的降息周期并不完全契合，当然跟美元的周期就更不契合。

　　过去这20多年，中国不论加息还是降息，货币政策事实上都处于“量化宽松”之中，这是跟美国非常不同的一点；另外，中国的城镇化被压抑了多年，过去20多年是集中的释放期。此外，中国还存在严格的外汇管制。这些因素的存在，让中国内地楼市跟美联储的货币政策，整体上联系不大。

　　香港的情况就完全不同，香港是中国相对独立的关税区，资金自由进出，港币跟美元绑定。也就是说，香港没有独立的货币政策，只能跟着美国走。如果说有什么特殊的，就是它是中国内地资金出门的第一站。所以，香港的楼市就跟美元加息、降息高度相关。

　　我的结论是：

　　即便是美元在2017年、2018年加息节奏不断加快，其对中国楼市的影响都将非常小，当然这种影响是偏利空的，它会阻止中国央行进一步放宽货币政策。但前提是，中国经济稳增长的难度不算大。如果难度超过了承受能力，那么中国央行仍然会降准、降息，并不惜让人民币贬值。到那时，人民币计价模式下的房价，还会有一波上涨。

　　所以，影响内地房价的首要因素，还是国内政策。我此前在专栏里分析过，经济不景气往往成为房价上涨的最大推手。或者换句话说：当国内经济下行压力增大时，人民币计价模式下的房价上涨就可能到来。但遗憾的，很多专家和学者都搞不懂这一点，他们本能地认为：经济不好了，房价就应该跌。我们的逻辑，恰恰不是这样的。

　　最后说一下今天的债市、股市。说实话，股市跌这么多（上证指数跌了22点）我没有想到，主要原因是国债市场出现了异常。由于前一段时间持续下跌，债市隐藏的很多违规行为、巨额亏损开始显现，市场传闻不断，涉及到国海证券等多家券商、银行、基金。10年期国债主力品种一大早就跌停，给股市带来巨大心理压力。今天保险、银行等板块领跌，就是因为这个，保险银行都是债市的主要投资者。

　　对于股市，我仍然持谨慎乐观态度，经过规范野蛮人、美元加息和债市崩盘的洗礼之后，有望在未来三个月内再次走好。