张平：调控政策三度加码，高房价还能苦撑多久？

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　　有消息称，11月29日北京部分银行即将执行“认房又认贷”政策。恰在前一天晚间，上海、天津突然发布楼市调控政策，全面提高购房首付比例。对此，业内人士分析，这些新政信号意义绝不简单。京、沪、深提高信贷门槛，或意味着信贷政策又一轮大范围收紧。

　　本轮房地产疯涨行情，主要是由于经济下行压力较大，货币政策在实际操作中偏向宽松，释放了大量的流动性。而在“资产荒”的驱动下，大量资金涌入了房地产市场，居民加杠杆率大幅攀升。

　　又因热点城市房价的过快上涨，加剧了金融体系的风险，于是各级政府纷纷出台调控政策，希望房地产在“去杠杆”的情况下平稳发展。在本轮市场周期内，楼市调控展现出三个阶段。

　　第一阶段，清查“首付贷”等，以维护市场的秩序。本轮房地产市场升温始于去年年末，到今年年初，上海、深圳等一线城市出现过热现象。3月，以这两个城市为首，清查“首付贷”等维护市场秩序的工作展开，北京也随后跟进。

　　在这期间，南京、苏州、厦门等城市因出现房价上涨过快、“地王”频出的现象，也出手调控。主要措施体现在出台“限价令”，并略微提高信贷门槛等。

　　第二阶段，调控政策集中在国庆长假前后，从9月末至10月初，全国20多个城市密集出台调控措施，政策内容集中在限购、限价、增加供应等方面。从部分城市开始清查拿地资金情况来看，资金层面的收紧已现端倪。

　　第三阶段，主要集中在11月。本月中上旬，杭州、深圳、南京、武汉等城市都在此前的基础上进一步收紧了楼市政策，并将调控手段聚焦在了货币政策上。上海、天津的做法，也被认为基于同样的逻辑。近日有消息称，北京部分商业银行将执行“认房又认贷”的政策，并被多方证实。

　　应该说，此轮房地产调控政策力度空前，绝不是一些人所说的仍将成为新一轮“空调”，过段时间后房价还会报复性反弹。现如今，上至中央，下至地方政府，对房地产防风险、降杠杆已格外重视。

　　新一轮房地产调控由过去仅限于遏制房价短期过快上涨，转向了防止过度投机后的风险。预计本轮楼市调控从紧期至少还将延续6-9个月。明年上半年，国内房价出现调整已成定局。

　　首先，流动性悄然收紧。除了房地产行业的专项调控政策相比，货币市场的利率开始上升，靠低息贷款的好时光一去不复返了。11月29日，我国1年期利率互换（IRS）涨近8个基点报3.0875%，创2015年4月9日以来新高。

　　银行间同业拆放利率也出现全面上行。29日，上海银行间同业拆放利率（Shibor）连续第14个交易日全线上涨。其中，隔夜shibor涨0.40个基点报2.3020%，9月30日以来首次突破2.30%；1个月Shibor涨1.19个基点，报2.8565%，连续14个交易日上涨；3个月Shibor涨0.59个基点报3.0172%，连涨29个交易日，创2010年12月底以来的最长连涨周期。

　　公开市场操作方面，央行已经连续4日净回笼。央行29日进行1900亿逆回购，当日公开市场有2000亿逆回购到期。这一系列现象表明，资金成本在提高，货币流动性在减弱。

　　结合银监会11月4日要求对金融机构房地产相关业务进行检查，不难看出资金层面的收紧速度明显超出外界预期。所以，未来购房贷款除了首付比例上升之外，还有房贷利率的上升。

　　再者，房企融资规模大幅下滑，房地产投资增速将放缓。根据中原地产的数据，今年10月，房地产企业的债券融资规模为684.88亿元，环比下跌四成。而截至28日，11月房企的债券融资规模仅为195.4亿元。随着销售的下滑，房地产企业的资金宽松局面将可能迅速恶化。受到房地产调控影响，房企的融资需求大幅萎缩，未来房企去杠杆时代已经来临。

　　最后，监管层对违规进入房地产的理财资金和信托产品进行专项检查，通过直接捏紧“钱根”的方式，防止更多的社会资金进入房地产业进行投机炒作，从而达到防范房地产金融风险的发生。足见中央维护房地产市场稳定的决心。

　　本轮房地产调控政策算来已经持续大半年，从清查“首付贷”，到打击各种房地产信息的谣言，阻断更多资金流入房地产投机渠道，提高购房者贷款利率都预示了房地产调控不可能再是空调。未来一线城市房价将维持一段时间的“量跌价滞”后，出现大幅度调整的概率很大，毕竟热点城市的房价泡沫实在太大。