江濡山：四大因素影响一个城市的未来房价

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　　关于中国房地产市场的发展及房价的走势，现在有很多说法和各种猜测，绝大多数人最关心的还是2个问题：一是今后的房价到底是涨是落？二是大家所说的房地产市场泡沫会不会破裂？基于这两个问题，人们存在一个困惑：当下到底是该买房还是卖房？对此，诸多智库机构和专家“各执己见、异见多多”。由于中国各地的差异化因素很多，智库及专家很难给出有实际参考价值的结论，而中央政府开出的政策“药方”也未必适应各地具体“症候”。

　　自今年5月份开始，我们先后对珠三角、长三角、华北、西北的十多个大中城市及一些人口密度较大的县（市）的地产市场情况做了调研。总体来看，各地房地产市场的发展极不均衡，各个城市较大房价差异的背后，是在建安成本差距不大的情况下，地方政府谋取土地出让金的多少和开发商谋取利润的多少，决定了各地房价的差异。或者可以这样理解：一个城市的商业化发展所产生的地产红利，主要由地方政府、开发商和银行分享了，政府和开发商退出后，未来的“预期福运或风险”转嫁给了消费者，而多数消费者在很大程度上依赖于银行信贷资金，如果发生地产泡沫破裂，必然引发“次贷危机”，这也是中央政府的一块心病。

　　在此不想扯的太远太多，只想说说影响未来城市地产价格的核心因素是什么，以便于大家据此规避投资或投机风险。

　　总体来看，有四大因素会影响未来一个城市房价的上涨程度：

　　第一大影响因素是外来人口的规模

　　外来人口的规模和素质直接决定一个城市未来房价的上涨幅度。一个城市外来人口规模不断增多，或者在一定时期内稳定在一定的规模，就会不断“缓释”出有效购买力，房地产市场价格就会节节攀高；相反，一个城镇的流出人口过多且外来人口趋少，则其房价必然走低或长期滞涨。

　　经过初步调查，在经济比较发达的一线城市，已经居住超过十年的“本地居民”，多数家庭名下有1-3套房产，中产阶层及中高收入者有2-4套住房；他们投资商品房，一是为了保值资产，二是谋取投资收益，这些住房主要“去向”是租给或卖给外来打工者。全国各大城市的商品房一经开盘，最踊跃的购买者是没有本地户口的外来人口。外来人口规模越大，说明城市发展的人气越旺。有些一线城市因为担心外来人口挤占本地居民的公共资源，就采取刚性手段限制或清理外来人口，如果此举过度，其最后结果可能是刺破地产泡沫和导致城市服务功能弱化。

　　其实，无论是调控房价还是控制人口，政府应当避免刚性手段，而应当通过市场的与行政的行为有机结合的办法，否则会付出很大代价，而且难见成效。城市管理运营有一个基本的常识：外来的中高低端人口会有一个“自然形成”的比例，如果旨在清理和排挤低端外来人口，必然造成城市综合服务功能的“断链”。或者说，没有一定规模的低端人口对中高端人口的“滋养”，中高端人口也无法幸福地居住生活。相反，若要限制房价过快上涨，限制和清理外来人口，是最直接的办法，但也是负作用最大的办法。

　　第二大影响因素城市资源凝聚力和商业吸引力

　　如果一个城市有优越的经济和权力资源，而且有极强的资源配置自主权，这个城市对各种经济社会发展的要素，就能产生极强的吸附力，城市的商业吸引力也会越来越强。这是推动一个城市房价节节攀高的最主要的因素之一。也就是说，一个城市的商业功能越强，城市房价就越高；相反，一个城市的房价总是“跟不上趟”，说明城市的商业功能和资源配置能力较弱。珠海比深圳、天津比北京的房价，明显低很多，原因就在于此；南方某些小镇的房价比西安中心城区的房价还要高很多，主要原因也在于此。明白了这个道理，就能理解为什么有些投资者会犯这样的错误：卖掉一套大城市的房子，到二三线买了更大面积的低价房以期待升值，结果新买房子的升值就像蜗牛爬坡一样慢，错过了大城市更大的升值机会。

　　中国经济社会发展的最大特征是：各级党政权力部门把控着资源配置的核心权力，这对党政权力机构核心领导层及经济决策与管控部门而言，思想境界、商业嗅觉及资源配置能力是极大的考验。

　　第三大因素是城市“空间商业环境”的价值

　　一个城市所在的地理位置，是否具有良好的“空间商业环境”优势，直接决定一个城市房价的弹性空间有多大。一个城市“空间商业环境”的核心构成包括资源条件、商贸物流条件等要素，这是自然的造化，很难人为改变。虽然有些城市的“空间商业环境”较差，但是房价也在不温不火地上涨，这只能说明是一种被动的自然属性的增长，如果这个增长明显低于地方GDP增长和货币存量增长，那实际上是资产的变相缩水。  

　　中国有十三亿多的人口，为什么三分之二的人口会聚集分布在东南三分之一的土地上，就是因为这些地方的“空间商业位置”有明显的优势。而中西部很多地方，有良好的土地资源和自然资源，却一直没能快速发展起来，就在于那些城市的“商业空间环境”缺乏优势。因此，一个城市的房地产价格，如果因为商业空间位置有明显的劣势，就不会有人气，房地产价格就只能处于疲软状态。最明显的特征之一是：这些地方的优秀青年大都外出谋求发展。

　　第四大因素是城市的生产力水平

　　这是很多人最容易忽视的一个问题。如果一个城市的生产力水平较低，城市的房价就不会增长太快，或者说，一个城市房价的上涨幅度与城市的生产力水平“一脉相承”。一个城市的生产力水平是指城市人口的综合素养之高低，与城市管理者及常驻人口素质结构密切相关。生产力水平越高的城市，其经济发展越活跃，城市自身创造财富和提供公共服务的能力越强。比如，有些城市，由于会哭穷、会公关，或者有其他特殊人脉原因，可以对上要很多钱，虽然近些年来也把自己的城市建设得很漂亮，但充斥在城市的是脏乱差和不文明的行为，虽然把大城市管理办法引进来，也没有效果，这就是城市生产力水平低下的重要标志。换个角度来看，一个城市的房价越高，城市的文明程度就越高，但其边际效用也呈递减态势。

　　综合来看，判定一个城市未来房价的高低，要从以上四个方面综合分析，并结合各自的实际情况做出决断，任何权威人士也无法给出很具体的建议，地产中介的话更不要轻信。