陈思进：楼市调控可以加拿大为鉴

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　　从加拿大以及欧美其他国家历来调控楼市的各种有效措施来看，如果再加上房产税以及遗产税、转让赠与税等，那么房价回归合理将是指日可待。


楼市调控可以加拿大为鉴
文/陈思进

　　10月4日，正当中国百姓享受国庆假日的时候，加拿大联邦财长比尔·莫奈在渥太华召开新闻发布会，针对加拿大楼市又宣布了两项新措施：首先，银行将收紧房贷的额度；其次，修改首套自住房出售时增值部分免税的漏洞。

　　这是温哥华政府继8月2日，向海外买家增收15%财产转让税，和明年开征空置税之后，又一打击炒房的新政。莫奈特别强调说：“出售住房的增值部分不交税，这是一个漏洞，政府要堵住买家滥用税务漏洞……”从而减少国外资本进入房地产市场，让房价理性回归。

　　长期以来，加拿大有一个税务漏洞，一直被炒房客利用。即：屋主出售房屋时如果名下仅有一套住房，便可以申报为自住房，而自住房的利润所得是可以免税的（加拿大居民和外国买家都可以申报自住房）。只有当非主要住宅（不是自住房）出售时，其获利才必须交付资本利得税（只有50%计入所得）。因此，一些国外炒家短期内频繁买卖房屋，并在获利时申报自住房来逃税。

　　按照加拿大税法的规定，在世界范围内，只能指定一套自用住宅为自住。假使你是加拿大居民，也符合以上条件，但如果你在他国也有房产，一旦被举报就是逃税。与此同时，加拿大财长莫奈宣布，从现在开始所有房屋按揭贷款，必须经过“压力测试”，以确保借款人有能力以更高利率偿还贷款。

　　其实，银行收紧贷款额度的限制，也针对加拿大本土购房者，不希望居民债务高筑。因为随着经济接近衰退的边缘，加拿大2014～2015总债务对GDP的比率已攀升至89.1%，接近90%潜在危险关口。而加拿大百姓的负债率（欠债和收入之比），更远远超过了国际警戒线的145%，已达到168%，即收入1元欠债1.68元，相比美国次贷危机爆发前的147.2%，竟然高出超过20%。

　　事实上，加拿大的经济增长已受到债务的影响，未来几年，将受到债务危机和经济衰退的严重威胁。因此加拿大联邦政府正在研究，希望贷款机构分摊风险。也就是说，加拿大政府除了向海外买家增收15%财产转让税，随后又将出台空置税；接着还要针对逃税的炒房客，稽查过去10年的税务记录。现在正酝酿着楼市终极杀手锏——银行要为“加拿大按揭和房屋公司（CMHC）”提供按揭保险支付垫底费。

　　从调控措施来看，自8月2日起，温哥华所属的卑诗省实施新政策，在温哥华及周边21个社区向海外买家增收15%财产转让税，仅仅两个月，温哥华炙手可热的楼市销量、房价双双下降。

　　10月4日，据温哥华地产局发布的数据显示，9月大温地区房屋交易量比去年同期大降33%，这是自2014年5月以来，单月销售首次低于10年来平均销量。9月份，各种类型居住物业的平均价为931900加元，比今年8月下降了0.1%，这看似只是一个非常微小的下降，却是温哥华房市火热之后的首次下降，考虑到之前每个月的飙涨，这也可算是大幅下降了。

　　在金融市场中，预期是左右市场走势最重要的因素，加拿大政府释放出来的信号已经显示，认定海外买家是推高本国房市的主力，因此接下来可能会出台一系列的打压措施，而现在仅仅是一个开始。

　　无独有偶。正当国内百姓享受国庆假日的时候，从9月30日到10月6日晚间，北京、天津、苏州、成都等共计19个城市先后发布新的楼市调控政策，主要措施是限购限贷，上海在节后也立刻随之跟进。

　　从表面上看，限购限贷政策之前也曾有过，但仔细琢磨会发现，这是一系列釜底抽薪的调控方式，如大规模出售土地、大规模加税和执行严厉的货币政策，增加首付比例和降低杠杆率，彻底改变房地产对冲货币贬值的作用。

　　从加拿大以及欧美其他国家历来调控楼市的各种有效措施来看，如果再加上房产税以及遗产税、转让赠与税等，那么房价调节到合理的价位，将是指日可待的。