易宪容：当前楼市调控政策能够挤出房地产泡沫吗？

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　　面对上半年国内主要城市房地产市场价格疯狂上涨，中央政府不得不要求一些城市的地方政府在国庆假期出台各种房地产调控政策。因为，在中央看来，如果不挤出当前一线城市及部分二线城市的房地产泡沫，这个泡沫可能在短期内破灭，并由此引发中国金融市场危机及经济的危机。这就是国庆期间，不少城市纷纷出台楼市调控政策的背景。现在，要问的是，这些城市出台的楼市调控政策能够达到预期的效果吗?或也能够挤出当前的房地产泡沫吗？

　　从当前政府的角度来说，认为这些楼市调控政策能够达到其效果。比如，在10月20日，国家统计局破天荒地公布了10月份上半个月70个大中城市住宅销售统计数据，其数据表明部分城市住房价量齐跌，反映一、二线城市楼市明显降温。

　　国家统计局为何在这样迫不急待地要公布这些数据，一是要表明9月底以来不少城市出台的房地产市场调控政策已经有立竿见影的效果，二是希望这些信息公布来影响当前一些城市的房价上涨预期。但实际上，当前中国的房地产市场房价疯狂上涨态势是否能够用这些短期政策得到遏制，仅用半个月数据是无法说明问题，肯定要观察半年以上。更何况，这一轮国内一、二线城市房价疯狂上涨的原因不是因为放开当前这些限购、限贷政策，主要是央行的2014年930政策及2015年330政策所造成的结果。因为，这些政策鼓励持有一套以上住房的居民利用过度的住房优惠按揭贷款进入住房市场，再上中国离谱或过于优惠的住房税收政策，再加上一个互联网金融繁荣，有这些条件，中国投资者岂不通往房地产市场？岂能不把房地产市场的价格的炒到天上去？所以当前这些城市出台的限购限贷政策遏制房价的疯狂上涨所起到作用十分有限。

　　我们可以看到，这次各城市出台的楼市调控政策，其核心有三个方面。一是限购，一个居民要在一个城市购买住房需要是本地户口或相关的居住时间证明，居民和非户口居民要受到限购。可以说，这种限购政策从2011年开始实行以来，根本起不到什么作用，只要房价在上涨，投资者早就找到各种破解的方式，假结婚或假离婚、办社保证明产业链等现象都与此有关。所以，地方政府推出这些限购政策，只是为了应对中央政府，但应对市场要挤出房地产泡沫实际作用十分有限。反之，它成了地方政府房地产市场饥饿营销的一种方式。

　　二是限贷，即首付贷全面提高。从目前这20多个城市推出的限贷政策来看，对购买首套住房的影响不大，首付提高幅度在0-10%范围内；对于购买二套以上的住房，首付提高的幅度较大，首付上升到40-80%；一些城市禁止利用银行信贷购买第三套住房，而且对住房套数认定，认房也认定。对于这限贷政策，应该是这些楼市调控政策最有影响的政策。如果这些政策认真执行肯定会影响大，那些热点城市的住房销售突然冷却下来，很大程度上就是与这些政策的推出有关。

　　但是，对住房套数仅是事前的认定，而没有事中及事后认定，不仅成本高，而且要达到目的也是不容易。只要房价在上涨，投资炒作者同样可找到破解的方式。现在的问题就看这些政策出台之后，房价是上涨还是下跌。如果这些政策能够逆转市场预期，让房价下跌所要达到效果就会好一些，否则同样起到作用不大。

　　三是一些城市开始全面整顿市场秩序。对此，如果地方政府动真格，当前会有一些效果，也有可能直接影响当前的房地产市场预期。但是，对于当前的房地产市场，房地产企业及房地产中介有几个不违规的。只要有暴利，中国的企业及国人什么都会做得出，更不用说了破坏房地产市场秩序了。但是，在当前地方政府根本不情愿的情况下出台楼市调控政策，那么这些对市场整顿的检查只能是一阵风，等这种风头一过，房地产市场又会恢复原来那样，而这也是地方政府所愿意看到的。否则，中国房地产市场秩序的乱象会持续如此多年。

　　四是这次能够遏制当前房地产泡沫最重要的政策仍然是央行及银监会正在出手。比如在中国央行召集5大国有银行及12家股份制银行会议之后，国内商业银行正在采取行动。据报道，人民银行上海总部已经与25家主要中资商业银行行长及房贷部门等负责人开会，上海市住建委、金融办、规划土地局相关负责人也有出席。人行要求各商业银行继续严格执行楼市限贷政策，防止变相放松要求、打政策“擦边球”的情況，同时要继续积极地审查购买住房的首付资金的来源，加强审核居民收入证明的真实性，并切实防范各类资金违规流入土地市场，密切关注住房按揭贷款的集中度等。

　　可以说，如果这些政策能够真正落实推行，那么对当前房价疯狂炒作的市场会造成重大的影响。因为，住房首付严格限制，特别是对二套住房首付严格限制，肯定能够把当前的住房投机炒作限制在市场之外。而在当前这些热点城市房价极高的情况下，也只有购买二套住房的居民进入市场，购买一套住房的居民进入市场是微乎其微的。还有，对购买住房居民的收入证明的真实性严格审查，也会拒绝绝大多数住房投机炒作进入市场。因为，在这种高房价下，这些住房投机炒作者根本上就开不出这种高收入的证明。现在的问题就在于这些城市的商业银行是否能够真正落实执行这些政策。因为，对于当前国内商业银行来说，不仅竞争十分激烈，其好日子早就不再，如果住房按揭贷款业务全面下降，国内商业银行日子同样是不好过。这一轮的房地产市场火爆，国内商业银行同样是帮凶。没有国内商业银行违规地推动，也不至于中国的房价会炒到这样疯狂。

　　还有，银监会对金融市场整顿，对房地产市场投机炒作者会严重打击。因为这会全面封堵各种进入房地产市场的资金来源。比如首付贷、按揭贷、过桥贷等。不过，当前这些楼市调控政策，除了央行出手的政策之外，所谓限购限贷起到作用肯定是十分有限的，因为都是治标不治本的短期政策，无论是经验上看，还是从经济逻辑来说，都是如此。所以，市场期望当前的房地产泡沫能否挤出不用抱太高的希望。因为，房地产调控政策出了一大萝，就是真正能够遏制房地产泡沫的税收政策不动用。住房投机炒作者看到这点，要让他们改变房地产市场价格上涨预期，估计并非容易。所以，目前政府调控楼市，也只能是走一步算一步，至于结果如何，政府同样是不知道！