海啸后的希望：谈谈房价最后会以什么方式下跌

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　　房价已经持续上涨了10多年，这些年一直说房价下跌的人自己都再也说不下去了。但房价真的能这样一直上涨吗？

　　很多人认为房价会一直上涨，理由是政府不会同意房价下跌，同时，告诉大家房价下跌对大家都没有好处。这些人说的确实是事实，无可非议。

　　但我绝对不认为房价会真的永远上涨，因为人类社会至今都没有出现过只涨不跌的东西。但房价最终会以什么方式下跌呢？我认为不外乎这几个结果：

　　1、政府主动紧缩贷款，减少过度投机和超前消费。通过减少债务消费和减少投机进而降低需求，或者增加供应，让房价下跌；

　　2、实体经济下滑导致人们收入降低，或者房价继续上涨，直到很多人无法承受首付或按揭月供，最终放弃购房。需求下降导致房价下跌；

　　3、实体经济下滑，国内经济恶性竞争，资本大量外流。同时，国内泡沫严重，资金为了规避风险抛售泡沫资产外流，去国内购买相对便宜的资产。大量资金外流导致外汇减少，房价虽然没有下跌多少，但外汇储备大量损失，汇率大跌。以汇率大跌和全面通胀代替房价下跌；

　　这次房价上涨，主要是一线城市涨的最猛，二线城市少部分明显上涨，三四线城市很多基本没有反应。二线城市上涨是受一线城市大涨的恐吓，部分犹豫的买家恐慌性购买短期推高二线城市房价所致。三四线城市因为购买力耗尽，而过剩过于严重，已经回天无力了。

　　但一线城市这轮大涨，已经导致很多正常收入的人，首付都付不起了，哪怕是全家几代人凑钱也困难了。即使能筹够首付，月供也成为正常人难以承受的支出了。比如：北京500万一套的房子，即使首付30%，按揭30年，每月的按揭费也需要1.85万。如果加上一家人正常的开支，夫妻2人每月收入必须高于2.5万。我想大部分家庭收入还达不到这个水平。假设一线城市房价继续上涨，能承受的正常收入的人就更少了。现在实体企业关闭的越来越多，生意也越来越难做，失业的人也开始逐渐增加。在收入相对下降的情况下，房价如果继续上涨。大部分人还能购买吗？当房奴的资格都没有了！

　　但待售和在建的房屋还有70多亿平米，供应无法停止（除非烂尾楼），需求却因为房价超过绝大部分人的购买能力而减少。把房价涨到人们购买力的极限，结果是什么不言而喻。

　　维护高房价的结果，只能导致资本外流和实体经济的恶化。皮之不存毛将焉附。房地产是经济发展的结果。现在因为房地产导致实体经济的恶化，最后的结果是什么不言而喻了。

　　所以，现在即使拼命维护房价。实际房价也没有多大上涨空间。从一线城市大幅上涨，三四线城市房价稳如泰山，可以看出来。中国房地产已经过剩到什么地步了。不要被这次一线城市房价的暴涨而迷惑，房价实际已经下跌了，一线城市的暴涨并代表不了什么。一线城市房价已经达到了正常收入家庭购买力的极限，三四线城市已经过剩的无力再上涨，二线城市房价面对一线城市房价的暴涨也只是微微有点反应。

　　虽然我分析了3种房价下跌的结果，但我也认为政府不会真的打压房价，毕竟中国经济对房地产的依赖太大，无法自拔。如果房价真的大跌，房地产泡沫破灭，经济就失去了支撑。当然那时候很多人最担心的问题不再是住房问题了！