张平：人民币贬值会否引发一线楼市风险？

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　　国庆节以来，中国各地密集采取限购限贷等行政措施，抑制房地产过热现象。主要是为了防范金融风险。从历史经验看，发达国家一线城市出现大问题，要么是国内经济运行或国内经济政策引发，要么是国外爆发金融危机或国外经济政策间接引发。

　　现在有观点认为，中国采取限购限贷政策表面上看，是最严厉的调控措施，实则这些调控措施是温和型的。一方面，防止房地产市场短期过热，限购限贷是为了防止楼市在疯狂之后突然崩盘，形成较大的系统性风险。另一方面，规范房地产行业，打击虚假房源、恶意炒作、捂盘惜售等不正当经营行为。此举有利于房地产市场的健康发展。

　　那么，能够造成一线城市楼市泡沫迅速崩溃的“杀手锏”又是啥呢？从国内政策性因素看有二个：一是货币政策收紧，比如连续加息。因为，本来一线房地产泡沫给房奴带来的房贷压力就大，如果再加息，那么房奴的还款能力将受考验。引发次贷危机就是当初美国加息，2004年6月至2006年6月，美国连续17次加息。

　　另一个是开征房产税改革。目前房价涨得这么高，主要是因为在房地产的保有环节上缺乏一个必要的税种，这就导致少数人可以几乎无成本的拥有大量房产，肆意囤积炒作，而多数人要么买不起房，要么透支未来几十年的收入。美国等西方国家房价之所以炒不到天上去，因为美国各州居民都要缴纳不同税率的房产税。这意味着，拥有房产越多越是累赘。

　　而现实状况是，我国政府不太可能拿出以上两项“杀手锏”。目前中国经济增长尚不稳固，通胀率也徘徊在低位，央行大幅加息可能性不存在。此外，房地产投资仍是中国经济的支柱产业，如果贸然推出严厉的房产税，那房地产泡沫会瞬间破灭，中国经济将会受到较大影响。

　　所以，真正影响一线城市楼市的因素一定来自境外因素。而境外因素是境内难以控制的。这些境外影响因素中的核心是美国加息。若是美联储进入加息通道，不仅会推高美元指数，加速人民币贬值进程，而且还会使大量游资回流美国投资，这样更利于美国经济回暖。

　　那么，美国为何敢于加息呢？美国经济自2013年第三季度已经进入新一轮的20年黄金发展期。美国经济增长势头强劲，失业率已经降到4.8%左右。我们应该对美国经济的发展状况及其趋势有正确的判断，不应低估美国今年底及明年初逐步加息的可能性。

　　美国逐步加息，本身就会导致美元逐步升值，美元指数呈现震荡上升态势，加上英国脱欧，英镑、欧元贬值，会进一步助推美元升值。其结果是，人民币对美元继续贬值，投资者抛售人民币资产，中国一线楼市房地产会受到巨大影响。

　　近期，两地人民币纷纷跌破6.7重要关口，创6年新低。人民币兑美元本月下跌了1%，因为对美国加息的预期引燃一轮美元涨势，且央行放手人民币跌破了6.7这个被视为红线。现在看来，稳定人民币汇率对于暂时维持国内楼市平稳运行的意义非凡。那么，该如何稳定人民币汇率呢？

　　首先，人民币贬值最好是一次性“贬值”到位。因为，人民币一次性贬值，可以“锁住”资金不流出，而如果人民币呈现逐步贬值趋势，境外投资者采取的策略是，观望等待人民币贬值，届时只有流出资金，少有流入境内资金。而在人民币逐步贬值的过程中，国际资本会大量抛售人民币资产，一线楼市必是重灾区。

　　此外，如果人民币汇率小步缓慢贬值，类似于资本市场的“阴跌”，那对投资者心理冲击更大，必会不计后果的抛售人民币资产，这对中国一线楼市必然产生强力打压。事实上，人民币汇率本身存在泡沫，与楼市泡沫一样，有着重新调整的要求

　　再者，中国政府应继续抛售美元资产，逢低购入黄金，为人民币汇率稳定提供支撑。美国外汇储备中黄金8000余吨，占其外汇储备的70%以上。中国外汇储备中黄金不到2000吨，占外汇储备的比例不及2%。

　　中国现在应趁黄金价格大跌时大规模增持黄金。黄金不仅是应对金融风险的利器，也是中国应对美国逐步加息、美元升值的法宝。中国应继续逐步减持美债，转购黄金，增加黄金在外汇储备中的比重，这对于稳定人民币汇率有利。

　　最后，货币政策应该回归中性，经济增长应转向主要依靠财政政策。货币政策对经济增长的刺激效应已逐步降低为零，甚至为负。处于衰退边缘的欧洲国家如今也准备放弃依靠货币政策刺激经济的做法。中国继续依靠货币政策刺激经济，不仅对实体经济无益，反而进一步推高房地产泡沫。

　　现实情况看，由于美联储加息、中国货币超发、经济增速放缓、资本流出等因素，都会让人民币有贬值的需求，而人民币一旦形成贬值趋势，境内外游资就会抛弃人民币资产，增持美元资产，这对于一线城市房价泡沫是致命的，所以现在必须采取措施，有效管理好人民币汇率的调整进程。