海啸后的希望：房价上涨真能去库存吗？

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　　今年年初政府提出房地产去库存，结果，部分一线、二线城市大涨。甚至出现恐慌性购房和捂盘惜售。市场好像一夜之间从供过于求转变成供不应求。很多人认为房价上涨成功实现去库存了。

　　部分地方领导人甚至得意洋洋的说房价上涨成功去库存，理由是房价上涨这几个月房屋销售量上涨。实际这种观点错的离谱，理由如下：

　　1、实际半年去掉的库存仅仅4%，现在的库存比2015年11月的7亿平方米还要稍微高。意思是半年价格大涨去掉的库存也就以前2个月增加的库存；

　　2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米。

　　据华夏时报报道，“全国商品房库存从最高峰的2016年2月的7.39亿平方米降到8月的7.08亿平方米，只去了0.31亿的库存，占比约4%。”中原地产首席分析师张大伟说。国家统计局公布数据显示，自2016年2月开始，尽管全国商品房待售面积连续6个月下降，但每月下降的数量并不多，至今没有一个月超过1000万平方米。

　　2、全国在建面积更大，房价上涨降低的库存微不足道，不足0.5%；

　　国家统计局数据显示，截至2015年10月末，我国商品房待售面积6.86亿平方米，除此还有超过70亿平方米的在建面积；

　　3、而房价上涨，土地价格上涨，进而导致地方政府土地供应积极性增加，开发商以前囤积的土地开发积极性也有所增加，而新超额增加开发面积也会相应增加，甚至超过销售增加的面积；

　　4、房价过度上涨，让部分购买者再也无力购买。并导致总的需求减少；

　　5、房价过度上涨，导致中国出口竞争力下降，进而导致老百姓就业机会减少，收入下降进而导致实际消费力下降。必将对老百姓购买房屋的总需求减少；

　　6、从今年银行贷款数据也可以看出，房屋销售增加是因为银行增加贷款所致。微不足道的库存下降代价却是房屋按揭贷款的大幅增加，并不是老百姓消费力增加的结果；

　　7、房屋快速大幅上涨，导致更多的人抛售手中中国房产，海外移民购房。必将导致我国房屋最终总需求下降。中国最近几年，每年海外几百亿美元的购房需求就是被高房价逼出去的。等于说我们用高房价逼迫很多人去外国买房子了；

　　8、房价上涨引起的恐慌性购买，只是一种透支未来消费的结果。现在增加了消费，将来消费就会减少。比如：今年多卖出去100万套房子，明年又少卖出去100万套。这样真的能去库存吗？

　　9、房价暴涨引起的财富效应和实体经营的举步维艰，逼迫很多做实体的投机房屋。这种投机需求，短期看确实增加了需求，但长期看也只是另一种形式的库存。只是这个库存是在个人手中而已，因为一旦房价下跌，这些投机者就可能会抛售房产，变成市场的有效供应。恐慌性投资购买的，将来也会恐慌性投机集中抛售，会成为市场下跌的主力军。所以，仅仅是变了一种形式的库存，没有计入政府库存统计数据而已；

　　10、高房价导致老百姓不得不减少其他方面的消费，进而导致其他行业需求相对下滑。大量的外地打工的不得不开始回流，这种回流会导致房屋总需求进一步下降；

　　比如：很多小城市的人去大城市打工，在大城市租房，但在小城市他们是有自己的房屋的。很多农村的在城市里租房，在农村也是有房子的。一旦经济下滑他们都回到自己以前的老家，这样就会减少城市里面租房者。租房大量减少，实际也会导致房屋需求的减少。如果我猜的不错，现在东莞工业区周围的房屋租金会下跌，空置率会增加。

　　在建和待售面积大概77亿平米，按人均30平米计算，至少需要2.6亿人居住。如果再考虑过高的空置率，最少能安置3亿多人居住。如果在计算中国经济下滑，打工人员回流导致的房租减少。中国房屋过剩之严重，想想我都恐惧！

　　房价上涨最终只会刺激新的供应的增加，因为房价上涨意味房屋供应上游利润的增加，利润增加必定会刺激供应的增加。这是基本常识，也是最基本的经济规律。同时，房价上涨，长期看会导致总需求减少，而不是增加。

　　如此简单的道理，为什么现在社会上却出现所谓房价上涨去库存的舆论呢？原因是房价上涨的获利者，他们希望制造这样的舆论，让购房者恐慌，同时，影响中央的政策。让高层决策者误以为房价上涨有利去库存，而放松对房价上涨的打压。

　　美国2008年次贷危机爆发前后，美国房价出现大幅下跌。甚至跌破成本价，美国建房从以前的每年250万套跌每年30—50万套左右多年。通过价格下跌抑制供应，最后去库存以后让美国房价恢复正常。

　　美国国力那么强，他们都知道要尊重经济规律。因为他们明白经济规律并不是人力所能改变。违背经济规律只能加剧经济的机构的扭曲，迟早要受到经济规律的惩罚。作用力有多大，反作用力就有多大。真正的弄潮儿是掌握规律、顺应规律，最终利用规律。

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