在我们分析了土地财政和政府投资空间之后，还有，在我们分析清楚了地产商的销售之后，一个自然而然的结论就是，房地产投资增速如果不考虑库存将会有起色，考虑库存后，很难有大的增长。
而且，随着全国各地限购，一个自然而然的结论就是，10月份起，全国房地产销售速度将下滑。
到今年8月底，全国房地产销售额为66623亿，去年同期为56745亿，增加了9878亿，也即接近10000亿，增速17.41%。9月份销售火爆，正常情况下，今年9月份房地产销售会达到1万亿左右，相比去年三个季度，房地产销售收入会增加11000亿左右，甚至有可能更高一点。
9月底10月初,21个城市出台了限购政策,这将影响今年第四季度房地产销售。也即从明年开始，地产商的投资会稍有起色，但起色不会太大。特别是下半年，地产销售和库存对投资的负面影响将会显现。
现在地产商有钱了。多出来的11000亿在手，考虑到买地前8个月多支出2458亿，9月份可能达到3000亿左右，房地产商手中多了8000多亿的资金；如果再考虑到贷款，可能地产商可动用的资金会达到20000亿到25000亿。
但有两个因素制约了开发商的投资空间；一是政府限购，二是库存。特别是后者，尽管环比是下降的，可同比是增长的。因此，明年房地产投资增速打破天也不会超过10%，甚至不会超过5%。库存的增长，自然会制约开发商谨慎开工。不开工投资增速就起不来，这是顺理成章的结论。
还有一点，制造业投资空间也会受影响，应该不会高于今年。这个我们后面再谈。
PPP是政府力推的平滑投资下滑的抓手，主要是利用企业资金，来承担过去政府投资功能。前面说了，政府手中没钱，因此现在就搞PPP。PPP一定会有增长，但总体增长空间不会太大，对投资的拉动作用也是有限的。主要原因在于政府投资额在全国投资总额中所占比例一般为18%，因此，它对总体数据的影响，大致是它增长5.5个点,投资总额才会增长1个点。这是个不利的倒杠杆。还有一个因素，企业如果投资PPP，靠它自有资金是不行的，而且自有资金是有限的，拉动作用不大，但是如果靠银行资金及其他社会融资资金，融资是个问题，地方政府信用是另一个问题（项目一签就是10到30年），回收期太长，让银行资金很难短借长贷。现在政府提倡的毛利率是8%，投资回收期将超过20年,因为有成本、费用、税收等问题。20年中，地方政府要换四届。常言道，新官不理旧事，如果后任理前任的事还好办，如果不理呢？
何况地方政府手中也没有多少钱了呢？
因此，我们判断PPP会增长，而且可以平滑投资增速的下降，但是无助于改变投资增速下滑的局面。这个主要是因为政府投资下滑是铁定的，房地产投资能稳住就算不错，制造业投资也难以有多大的增长。
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发表于 2016-10-24 00:12:42
