刘晓博：今天，楼市再响惊雷！央行出手了

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　　今天（10月13日）上午9点27分，“财新网”在头条位置发布独家新闻：央行召集17家银行开会，出手调控楼市。

　　“财新网”的报道有以下内容值得关注：

　　记者从多家银行高管处获悉，10月12日下午，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

　　据记者了解，9月按揭贷增速仍然很快，10个房价上涨过快的城市的按揭贷占到了总按揭贷款的40%，风险急速集聚。多位银行高管对记者表示，房价上涨过快，确实对金融稳定、金融安全带来考验，容易造成产业空心化，甚至影响到社会的长远发展。

　　下一步，各地利率自律组织机制也将发挥作用，热点城市的按揭贷利率不排除会上升。这是因为，在今年楼市上涨过程中，部分地区银行曾按揭贷利率竞相下浮，有点恶性竞争的情况。目前，各地按揭贷利率基本是基准利率下浮20%甚至更多。

　　在新增贷款投放上，据财新记者了解，目前监管不会直接做出比例限制，但总要求是新增贷款不能过多投到房地产上，放缓住房信贷增速，引导资金进入到实体经济中。

　　另据“第一财经”报道，10月12日上午，上海银监局召集辖内机构高层开会，发出严控房地产贷款风险的警示。报道称：

　　银行资金进入商品房用地交易方面将会被“穿透式”监管。银行人士称，预计违规的房抵贷、实质为首付贷的消费信贷等也会受到整顿。银行资金创出“土地过桥”业务、通过信托发放贷款，通过“永续债”做手脚变贷款等种种“花招”均在此次监管之列。

　　看来，一场来自央行、银监会的调控风暴已经开始。

　　其影响是两个方面，一是会影响房企获得开发贷，但这似乎暂时不是重点；二是收紧对个人的房贷，甚至可能调整利率优惠幅度。

　　我此前在“天天说钱”专栏里多次分析过，真正能控制房价的是两类东西：一是货币增速、利率、按揭成数，这些掌握在央行、银监会手中；二是税，掌握在政府手里。香港前两年和温哥华最近成功控制房价，使用的都是重税。

　　但央行、银监会手里的武器也非常具有杀伤力。比如M2增速如果回落到跟GDP增速持平，中国楼市肯定会暴跌；如果利率大幅提高，楼市也受不了；当然，还有按揭首付的成数，也非常重要。其实，对房抵贷的控制，就是堵塞漏洞，维持官方规定的按揭首付成数。

　　要知道这波“房地产政策牛市”的大背景，就是经济下行之后流动性的放松，以及利率走低。经过多次降息和优惠的叠加，中国商业房贷实际利率是有史以来最低的。不用央行加息，只用取消或者部分取消利率优惠，就可以大幅提高购房者的成本，对楼市起到抑制作用。

　　从9月30日北京率先出台新一轮调控政策至今，政策加码的迹象非常明显。看来，中央对楼市泡沫极为重视，力度也在加大。

　　今年8月2日，在楼市地王频出的时候，我就写过一篇题为《赌国运的时候，楼市必须“挥泪斩马谡”！》的文章，认为严厉的调控措施最终必将出台，一批冲在最前面的、拿天价地王的开发商，将成为牺牲品。我在文章里这样写道：

　　楼市的这一轮政策牛市，显然已经走到了尽头。首当其冲的，就是去年三季度以来，特别是今年以来诞生的地王。这些项目及其开发商，弄不好会成为官方挥泪斩杀的马谡。

　　中原地产最新数据显示，2016年上半年，全国50大城市土地出让金高达9655.9亿，同比上涨38.5%。其中，超过100亿元的地块就达到3宗，分别出现在杭州、深圳、天津。1—6月份，全国50个主要城市诞生的“地王”（统计口径为单宗土地金额超过10亿元的地块）多达219宗，其中的苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗。

　　不要以为诞生地王多的城市房价最容易失控，事实上那些诞生地王不多的中心城市反而更危险，因为这些城市没有多少住宅用地可以转让了，比如深圳。

　　从历史上看，一个城市的房价往往是被地王项目带起来的。只要地王诞生，周边楼盘就会涨价，位置更好的房子更要涨。虽然在诸如“非典时期”、“全球金融危机爆发时期”，曾出现了地王被套的情况，甚至有开发商找政府退地，但从长远看，绝大多数地王要么成功解套，要么赚了钱。

　　正因为如此，开发商才肆无忌惮地敢于拿地王。尤其是央企、上市房企，他们有更多渠道拿到低成本的资金，甚至有能力长期捂地，或者最终低成本退地。所以在不少人眼中，这些身份特殊的开发商跟地方政府之间有“合谋”关系，涉嫌共同坐庄房地产市场。对此，连新华社都发表过评论。

　　亢龙有悔。这种疯狂的玩法显然越来越难以被高层忍受，如果放任今年这110个地王，则意味着三四年之后中国一线城市和部分强二线城市的房价将翻倍。到那时，恐怕人民币汇率要出现剧烈贬值才能稳住资产价格。

　　抑制资产价格、防范金融风险是中央政府的重中之重。不这样，经济就可能出大问题。所以，只有让这200多个地王中的大部分亏钱，中国经济才能有曙光。如果这这些地王各个都赚钱，则实体经济将惨不忍睹。

　　这是赌国运的时刻，虽然我长期看好中国大城市的房地产市场，但我愿意看到这大部分地王被中央政府“挥泪斩马谡”。他们太疯狂了，疯狂到了无法承受。

　　那么，管理层将采取何种手段“挥泪斩马谡”？其实很简单，通过央行控制住M2增速，年内不再降息；此外，通过银监会和证监会控制住贷款和股市融资的使用；在热点城市重启限购限贷，目的就达到了。

　　现在看来，这种判断正在应验。

　　如果央行、银监会真的出手，最终带来按揭利率的实质性上涨，那么楼市的调整期将明显延长。弄不好，整个2017年的楼市都处于阴跌（上半年）和横盘（下半年）之中。

　　但从长期看（5年以上），中国有显著人口增量、级别较高的城市，其优质住宅仍然可以看好。