易宪容：楼市调控全面分化对未来的影响

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　　这个十一假期，房地产的黄金周成了楼市调控周，因为，北京9月30日的楼市调控政策出台之后，接着19个城市也密集出台了楼市调控政策。而这一波的楼市调控政策，其目的就是要遏制疯狂上涨的房价，让当前中国疯狂的楼市回归常态，但是，就如我上一文所指出的，要求这样做，各地方政府是不情愿的。所以，面对各地疯狂上涨的楼市，地方政府迟迟不愿意出手，即使出台一些所谓的楼市调控政策，多数成了当地楼市的饥饿营销。直到这次中央政府下大决心，才让20个城市密集出台楼市调控政策。

　　但是，对于楼市的调控，中央政府一直在强调因城施策，即这次楼市调控出台什么政策，完全就在于各地方政府。所以，这些城市出台的楼市调控政策，看上去是都是采取限购、限贷、增加市场供求、整顿市场秩序等差不多的政策，但其政策的力度不同，其效果是完全不一样。就如前几篇文章所分析的那样，这次推动国内各城市房价疯狂上涨的政策是统一的政策，主要是信贷优惠及税收优惠，而现在出台的楼市调控政策则是因城施策，那么楼市调控政策力度不同，所产生的效果会严重不一样。而且最后的结果是会让楼市房价疯狂上涨，由当前的一二线城市向其他城市转移。

　　事实上，根据经济参考报的报道，由于各个城市楼市调控政策的力度不一样，各个城市在十一期间的结果是相差巨大的。比如说，北京、深圳、江苏各城市，由于限贷力度大，特别是针对这一波楼市价格疯狂上涨主要是有房者投机者，所以调控政策出台之后立即让这些地方的楼市销售迅速下降，甚至如市场所说的冰冻现象。比如，今年十一期间，北京新建住宅签约216套，二手房住宅签约209套磁，合计签约425套。比2011年的1039套、2012年的587套、2013年的863套磁、2014年594套、2015年的543套都大幅度下降。

　　武汉、深圳、天津、上海、合肥等城市的成交量也迅速下降。深圳甚至出现了成交量只有个位数。可以说，这些城市在调控政策出台之后，交易量立即快速下降，其重要原因就在于这些城市上半年房价的疯狂主要是有房者的投资者利用银行信贷高杠杆涌入的结果。这次楼市调控让融资杠杆降低，甚至于禁止利用银行信贷进入及限购，投资者自然会望而却步。

　　现在的问题是销售量的迅速下降是不是房价也会随之下跌，整个楼市的房价上涨预期是否逆转？如果楼市房价疯狂上涨的市场预期逆转，这些城市房价出现了全面普遍地下跌，那么当前这些城市房价疯狂上涨的趋势就会得到遏制，这些城市房价还得向下调整。如果房价不下跌，仅是住房销售量下降，这就意味着在这种住房投资者占绝对比重的市场，投资者都在观望，等待新的突破当前政策的方式，因为投资者相信政府是不愿意中国房价下跌的。一旦这些城市的房价些许上涨。投资者又会卷土重来。所以，对于当前这些城市房地产市场出现的短期现象，还得观察，根本不能就此得出什么结论。

　　在调控力度较大的城市销售量迅速下降的同时，另外一些跟着调控、政策力度小的城市，在十一调控期间，住房的销售量不仅没有减少，反之疯狂增加。我早就指出，这些城市的楼市调控又会成为一次房地产的饥饿营销。比如，在此期间，广州的住房成交量同比增长了454%；南昌今年十一期间7天內，共成交住宅面积20.31万平方米，比2015年和2014年同期分別上涨344%和292%；济南更是比2015年和2014年同期大幅上涨322%与980%等。

　　也就是说，中国各城市这一波楼市价格疯狂上涨，本来是统一的过度优惠的信贷政策和税收政策所造成，是政府的住房按揭贷款政策鼓励有更多住房居民涌入楼市的结果。现在的楼市调控则采取所谓的因城施策。当那些较为严厉的调控政策限制投机炒作者无法进入时，那么这些投机炒作者就可能让其资金流入那些楼市调控政策不严厉的城市。

　　比如，济南所谓的限购是对本市居民持有三套以上、非本市居民持有一套以上的购买限购。所以该政策本身就暗示，当地的住房购买是要限购的，但是如果外地居民在济南没有住房，如果本地居民没有持有三套住房，还是不限购的。可以说，这样一种扯的政策，根本上就在于鼓励大量外地投机炒作者涌入这个市场。这也是楼市调控后一些城市住房销售暴增的原所在。同时，这也达到了政府楼市调控因城施策的目标所在，让吹得巨大的楼市泡沫由一些城市向更多的城市转移。

　　但是今年楼市投机炒作者想过没有，政府真的是不愿意让中国房价下跌吗？真的会愿意让中国经济下沉吗？如果不是这样，那么要真正遏制中国房地产泡沫最有效的工具还没有使用。比如增加房地产交易税、房地产交易所得税、房地产税等住房税收政策，及按揭利率上调整和对按揭贷款者收入证明真实性审查等。如果这样政策出台，那么今年疯狂进入楼市的投机炒作者就可能个个套在高山上。因为，房价永远只会上涨而不会下跌的历史是不会重演的！