叶檀：调控以后房地产市场是这样的

牛博网

　　买房的人要小心 不要再疯狂了 调控以后房地产市场是这样的

　　拼命购房等待升值的人看过来，不要再疯狂了，房地产将进入新周期。

　　一二线城市迅速上涨期过去，未来两三年高位盘整，如同现在的股票市场，上涨不得，下跌无能。而三四线城市在承接了一定的溢出效应后，又会回到噩梦般的过去。

　　9月30日到10月6日夜间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门等共计19个城市先后发布新的楼市调控政策，主要措施是限购限贷。

　　此次调控的16个城市都是前期房价疯狂上涨的城市，抑制一二线热点城市过快上涨，此次政策导向很明确，保证稳定，确保不出现系统性风险，三四线城市去库存的同时防止房价进一步狂涨。这一政策绝不意味着政府试图让房价大幅下跌。从政策来说，是想保持房价总体稳定、在盘整中逐渐改变高者恒高、低者恒低的结构，因此政策的空间是狭窄的，并且是一城一策，不会出现全国性的房贷收缩等政策。

　　此次调控举措不是釜底抽薪。釜底抽薪的办法是大规模出售土地、大规模加税，执行严厉的货币政策，增加首付比率大比例杠杆，彻底改变房地产对冲货币贬值的作用。

　　受到约束，一些釜底抽薪的政策不可能在近两年推出，比如物业税、空置税等，限购、限贷、物业出售条件、价格约束等，已成常规武器。要判断未来房价，一看货币，二看房地产投资。

　　此次16个城市执行限购，就是减少需求，尤其是减少对中小户型房的需求。南京规定单身人士限购1套住房，多地对外地户籍购房作出明确限制。限购不会减少需求，但会拉长周期，原先疯狂的一到一年半周期，可能拉长到两年以上甚至更长时间。

　　房地产开发投资与供应不会大幅增加，这有利于房地产价格维持在高位。从公开数据看，有的城市实际土地供应量不到供应计划的两成，一些城市数年将土地供应数量维持在出售水平，以维持终端价格。

　　根据国家统计局9月13日公布的数据，今年1到8月，全国房地产开发投资64387亿元，同比名义增长5.4%，增速比前七个月提高0.1个百分点，8月开发投资有所增长，预计9月数据会进一步增长，但开发商总体较为谨慎。开发商在一线城市制造地王、重点拿地，无非是围魏救赵，制造舆论，他们不会疯狂地砸金在全国各地拿地，在非热点城市制造库存，把烫手的山芋握在手里。今年地王多，但土地供应面积反而是萎缩的。

　　地方政府出台的政策严厉到恢复90、70传统，要求配建保障房，但相信没有一个地方政府会对最终出售的土地面积进行硬性规定。我们可以称之为土地饥饿疗法。

　　银行不会让房价下跌，让自己成为接盘者。各家上市银行的做法很明确，减少开发贷减少房地产供应，增加居民房贷推高房价，在房价高涨声中去库存通过按揭利润削除农业、制造业等领域创造的巨大不良资产。

　　2016年上半年上市银行新增按揭贷款2.36万亿元，同比增长111%；按揭贷款余额16.55万亿元，同比增长31%。与此相对的是，2016年上半年房地产开发贷款新增5700亿元，同比减少25%；房地产开发贷款余额7.07万亿，同比增长仅10%。

　　在这次房地产新政中，最严厉、真正起作用的是提升首付比例，北京、广州等城市的二套房几乎全部需要现金支付，这对于借助杠杆撬动投资的人几乎是毁灭性打击。假设楼市疯狂期投资占比50％，这意味着每个月房贷起码会下滑数百亿左右。

　　北京购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。已拥有1套住房的居民家庭，改善型需求首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%；南京，有贷无房或有房无贷的居民再购买住房商贷首付比率将不得低于50%；广州，申请个人住房公积金贷款购买首套自住住房的缴存职工家庭，执行最低首付款比例30%的规定。无房无贷款记录首套首付比例最低30%，无房有贷款记录首付比例不低于50%，有房二套贷款首付比例不低于70%。

　　换句话说，中产收入阶层以下希望通过低息房贷炒房的，会被赶出市场。由于中产收入阶层占据炒房市场一半以上，因此一二线城市的投资需求会有所下降。

　　从货币政策层面上说，央行既不可能降准降息，也不可能暗示商业银行提高房贷，货币政策腾挪空间很小。房地产继续有抵抗贬值的能力，问题变成了，央行会不会继续大规模推高信贷规模，让房贷成为信贷市场主导力量，可能是在现状下有所压缩。

　　从成交量上来看，限购令实施之前，成交量疯狂上涨，实施之后，成交量疯狂下跌。

　　房地产总体处于高位盘整状态，在狭窄的区间内震荡，很有可能，房地产会走现在股市的纠结走势，通过不断的小幅震荡消除内在的压力与风险。从房地产与股市的走势可以看出，中国经济腾挪空间非常狭窄，就像在黑暗的地道中通过不断摸索，走出一条路。