江濡山：严重“质疑”地方政府的限购动机

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　　在目前中国房地产市场乱局怪象丛生之际，针对一些地方政府的限购动机，存在两大质疑。

　　质疑之一：地方政府是否真心实意跟中央保持一致？

　　一个地区实体经济发展得好，自然不需要房价的大起大落；相反，实体经济循环不畅，则会希望通过土地及地产市场攫取暴利。全国各地生产力水平不尽一致，经济运行好坏差异较大，自然对待地产的态度不一样。谁是这轮房价上涨的幕后推手---显然是一些地方政府，因为只有房价持续上涨，地方政府才能过上好日子；谁又对过快的房价上涨最担心，显然是中央政府，因为地产泡沫吹得太大，会引发经济崩盘。由此看来，一些地方政府未必会真心实意搞限购，而是把限购当做饥饿营销的策略。

　　质疑之二：地方政府是否借机转移债务负担？

　　利益立场决定言行举止。读懂了地方政府的利益立场，自然会明白其言行策略及目的。近年来，大家一直担忧的一个问题是：在经济持续低迷的情形下，地方政府的债务平台日趋恶化，债务负担越来越重，收支矛盾日趋突出。到底如何解困？现在看来，最直接最有效的办法还是“卖房子”。在实体经济持续疲软和股市持续低迷的背景下，让民众的钱统统流入房市，自然是一剂良药：既能完成中央要求去库存的任务，也能充盈地方财政缓解债务压力，还能解救银行和地产商，何乐不为？在这样的情形下，地方政府会真限购吗？对于地方政府而言，最大的收获是“把债务包袱甩给购房者”。【网上有这样一组数据值得参考：2008 年金融危机后，美、日居民房贷余额均开始回落，只有中国房贷余额步步攀升，2011年达到8万亿人民币，到目前已经超过了20万亿，最近几个月，每个月的房贷余额都以近5000亿的速度在增长。若加上公积金贷款，房贷余额/GDP的比例已经超过25%，高于日本泡沫时期水平。】

　　现在地产市场还有这样一个特征：热点城市房价节节攀升、房源紧张；而二三线城市房价卧地不动，房子积压严重。这背后有多种因素值得关注和研究。此轮房价上涨的背后还有一个奇特的现象，部分富人卖掉房产到海外置业，本地中产阶层及“积血”的普通民众，则冲锋陷阵进入房市。真不敢想象，几年后中国房市会冰冷到何种程度。