张平：中国楼市发出最后的怒吼！拐点将至？

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　　国庆假期前后，各地纷纷推出新一轮楼市调控新政。北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳，其中苏州出了2次政策，也就是过去的短短4天时间里，10个城市出台了11次调控。截止10月4日，已有15个城市出台了限购政策。

　　对此，有专家表示，各城市的调控政策有强有弱，其中北京、合肥的可谓“动了真格”，其他的调控也各具特色，这也预示了新一轮收紧调控的开始，可以说覆盖面非常广泛。预计接下去，还会有福州、东莞、珠海、石家庄、青岛等前期房价涨幅较快的城市，也会加入到调控的队伍中来。

　　而笔者认为，此轮一二线城市楼市密集调控拉开帷幕，意味着房价管控从过去的一线开始全面蔓延到二线城市。从政策预期看，北京版新政，给其他一线城市（特别是深圳等城市）树立了榜样。此外，合肥的楼市调控则会对二线城市起到示范效应，看得出各地遏制楼市泡沫是经过细致谋划。那么，各地的楼市调控新政为何要在国庆假期集中推出呢？

　　首先，一二线城市房价涨幅过快，若不调控有失控之险。尽管8月以来多个热点城市楼市政策收紧，但9月百城新建住宅均价涨幅仍较8月扩大，81个城市环比上涨，较8月增加13个，深圳等六市同比涨逾40%。虽然，各级政府乐见房价平稳上涨，但不希望房价如野马脱绳，失去控制一般的飙升。

　　另有数据显示，2016年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为12617元/平方米，环比上涨2.83%，涨幅较上月扩大0.66个百分点。同比上涨16.64%，涨幅较上月扩大2.89个百分点。9月一线城市新建住宅均价涨幅大多超过百城平均水平，环比涨逾3.4%，同比涨逾21%。

　　再者，政府希望通过调控的方式来影响房企与投资、投机者对房价的上涨预期，从而控制地价。截至前三季度，今年苏州地价同比涨幅约160%，合肥同比涨176.62%，南京同比涨129.07%，深圳同比涨165.12%，宁波同比涨162.68%，无锡同比涨271.71%，厦门同比涨184.42％。

　　现在看来，各地政府都希望通过遏制地价过快上涨，防止地价上涨预期传导至房价身上。数据显示：8月有26个城市环比涨幅超过1%，13个城市环比涨幅超过3%；70大城市新建商品房住宅平均环比涨幅高达1.26%，二手房住宅平均环比涨幅0.89%，刷新了单月上涨历史纪录。

　　而笔者忧虑的是，全国在2016年出现了210宗高价地块，如果地块在限价，以及降温的楼市环境之下，前期的各家地王很可能出现群体性套牢。可以肯定，一旦楼市出现降温，此前的高价地将面临运营压力，一旦房价下跌，前期地王将会付出惨重代价。

　　最后，各地政府出楼市调控政策意在让房地产“降杠杆”。去年，一场杠杆推动的股市大涨大落让大家记忆深刻，先来对比一下，去年6月中旬，券商融资余额达到了历史高峰2.26万亿元，再加上估算的场外配资1.5—2万亿元，场内外融资合计约4万亿元。

　　而截至今年6月底，中国个人房贷余额是16.55亿元，如果按照二季度的房贷增加额推算，到了三季度末，房贷余额将达到17.9万亿元左右，单纯从杠杆资金的绝对量而言，比去年股市泡沫，有过之无不及。前车之鉴，过高的楼市杠杆，极易引发楼市巨幅波动，所以化解高杠杆带来的系统性金融风险很有必要。

　　另有数据，目前中国居民房贷收入比是0.46，已经超过了日本房地产泡沫时期的水平。如果从新增房贷/新增地产销售看，美国2007年时的峰值为52.6%。2016年上半年更是创历史新高至42%，已接近美国金融危机期间峰值水平。

　　现如今，越来越多的人担心房地产泡沫一旦破裂，会引发系统性金融危机，拖累整个国民经济。在这种背景下，政府也意识到留给政策调控的时间和空间已经不多，是该动真格的时候了。

　　面对，国庆长假前后各地政府频频发布楼市调控新政，各路专家都认为，本轮楼市调控一出，国内楼市明年一季度将出现拐点。当然，也有学者提出，房地产调控力度切忌过猛，否则会造成楼市大跌，危及经济和金融稳定。那么，本轮调控该怎么做才能既不伤及经济，而能够起到较好的调控效果呢？

　　其一，每一次楼市调控政策，总是“雷声大，雨点小”。之前的很多楼市调控政策出台后，重要的并非纸面评估其严厉与否，而是要放到实践中看其执行效果如何。因为在“上有政策，下有对策”的套路下，已经有太多看似雷霆万钧的“政策重拳”被市场轻轻一晃躲过。只有周密的执行力才能避免房地产市场再多一出“狼来了”的笑话。

　　其二，针对房地产的信贷政策应该逐步收紧。如果再像过去那样，调控政策各自为政，那也会陡劳无功。数据显示，在7月房地产信贷占接近100%信贷额度基础上，8月人民币贷款增加9487亿元。其中住户部门贷款增加6755亿元，其中，中长期贷款增加5286亿元。

　　中长期贷款是以居民房贷为主。显然，如果信贷资源还是继续向房地产倾斜，即使各地出台轰轰烈烈调控政策，效果也会大打折扣。所以，对楼市的信贷是否收紧，关乎本轮房地产调控的成败。

　　其三，为了确保国内经济和金融的稳定，对一二线城市房地产要去泡沫，降杠杆，遏制过度投机，防范系统性金融风险。但对三四线城市的楼市，应该适当的给予政策方面的支持，用的支持其“去库存”。

　　所以不同的城市，不同的情况，要搞“差别化”调控政策，不要搞一刀切。若是盲目搞一刀切，会造成一二线城市房地产降温了，经济下行了，三四线城市去库存难题仍未解决。

　　国庆假期各地政府的楼市相继出台，这在历史上也属罕见。这彰显了各级政府控房价、降扛杆、去投机、防风险的决心。但是轰轰烈烈的政策能否起到预期效果，关键要看信贷政策的动向、楼市调控政策的执行力度等因素。如果各部门共同努力，并执行到位，那楼市投机性需求就会退潮，房价的拐点便会出现。