刘晓博：楼市喊打声声，北京或在酝酿大新闻

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　　本专栏一连多日写楼市，本来今天想换个话题，但欲罢不能。原因很简单，楼市正在风口之上，大消息、突发事件太多。

　　那么，让我们看看今天的大消息。

　　消息一：德银预计中国楼市将在2018年“严重调整”

　　德银？没错，就是那个刚刚被美国开出140亿美元罚单、一直坏消息不断、困难重重的德意志银行。

　　德银是一家“无所不能”的银行，虽然最近很衰，但仍然在投资领域声名显赫。德银对中国10个城市252宗土地拍卖进行了分析，他们认为，土地拍卖溢价攀升表明中国人“对房价进一步上涨的预期非常高”。

　　中国政府或在今年第四季采取措施，遏制房地产泡沫。中国楼市将在2017年上半年冷却；政府将在2017第二季再次放松货币政策和房地产市场政策。但最终，中国楼市很难避免在2018年出现“严重调整”。

　　德银的预测准不准，我们不妨拭目以待。我个人认为，今年楼市的疯涨很难持续。虽然我长期看好有人口增量的、行政级别高的城市的优质住宅，但我也认为短期上涨太快的楼市，可能面临一波较大幅度的调整。

　　如果你风险控制得好，是长期持有，可以不在乎这种调整。但如果你杠杆加得非常大，爆仓的可能性是存在的。调整何时来，幅度有多大，很难预测。但一定会在2017年见到。

　　消息二：樊纲再次建议人民币适度贬值

　　据报道，中国央行货币政策委员会委员樊纲日前在东京参加第12届北京－东京论坛时表示，前几年大量热钱炒作人民币，导致人民币升值，目前贬值正是对此的纠正。而且，目前人民币汇率盯住的是一篮子货币，篮子里的英镑和欧元都贬值了，人民币也应该走低。

　　此前9月8日，樊纲曾在接受彭博电视采访时表示政府将适度调控允许人民币缓慢贬值。

　　樊纲是出言谨慎的主流经济学家，两次担任央行货币委员会委员。他的观点我完全赞成，也多次在专栏中阐述过类似观点。樊纲的表态，是不是某种程度上带有替央行喊话、吹风的意味，大家可以各自揣摩一下。

　　由于存在外汇管制，人民币适度贬值，对楼市是利好，可以缓解楼市的泡沫的压力。但由于不能一步到位式的贬值，所以资金外流压力会增大，外汇管制肯定会进一步收紧。此外，人民币适度贬值对实体经济更是利好。

　　消息三：深圳、福州出台“楼市新政”

　　“6平米鸽子房”事件之后，深圳出手整顿房地产市场。今天“深圳晚报”的标题是《深圳开展“史上最严”房地产市场专项整治行动，严打五大违法违规行为，整治11大劣迹》。

　　5大违法行为包括：

　　第一，房地产开发企业是否存在通过备案价格错配、部分房源打折、分期加推等方式，有变相捂盘惜售、操纵价格的行为；

　　第二，房地产开发企业是否存在通过与内部员工签订虚假购房合同并多次解除合同，或通过频繁调整备案价格等方式，囤积截留房源的行为；

　　第三，房地产开发企业是否存在利用互联网从事金融业务、与互联网平台合作开展金融业务及以“股权众筹”等名义从事非法集资活动的行为，是否存在垫资购房首付、开展“首付贷”“众筹炒楼”等房地产金融行为；

　　第四，房地产经纪机构是否存在在明知或应当知道的情况下，为房地产开发企业实施捂盘惜售等价格违法行为提供服务或者便利的行为；

　　第五，房地产经纪机构是否存在利用互联网从事金融业务、与互联网平台合作开展金融业务及以“股权众筹”等名义从事非法集资活动的行为，是否存在开展“首付贷”“赎楼贷”“尾款贷”“众筹购房”或其它“加杠杆”房地产金融业务的行为。

　　在此次专项行动中，还有一项专门针对房地产中介的专项整治，为期5个月，整治重点涉及11个领域，包括：发布虚假房源、不实价格信息招揽业务，诱骗消费者；未将房屋抵押、查封等限制交易信息及时告知购房人等。

　　福州的措施主要有：1、进一步增加住宅用地供应，力争三年内市本级住宅土地供应量在原有年度供地计划基础上增加20%以上；2、适当提高福州城区公开出让项目用地竞买保证金和缩短土地出让金付款期限，竞买保证金由现行的20%提高到30%；3、明确规定同类型房屋的售价，下一批次的涨幅不得超过上一次的10%等。

　　类似的新闻，在未来几个月我们会经常看到。不要以为这些措施都没有用，当它们积累起来的时候，就可能发生量变。但关键还是要中央政府出手。

　　消息四：北京楼市将掀“地王风暴”

　　北京国土资源管委会表示，下一步将继续加大自住型商品住房以及中小套型普通商品住房用地的供应，在增加刚需商品住宅有效供应的同时，兼顾满足改善性住宅需求。

　　今天，北京国土部门拿出了5块包含居住功能的土地，宣布将从今天起接受竞买申请，从10月19日开始挂牌竞价，最终结果将在11月1日和2日前后公布。

　　这5块土地除其中一幅位于大兴区黄村镇，另外4幅都位于海淀区西北旺镇。后4幅土地距离北京著名的IT企业聚集地“后场村路”只有5公里，介于西北5环和6环之间。这个片区目前的新盘价格在7.5万元左右，个别大户型为主的盘已经叫价到9万元附近。

　　新推出的4块土地容积率在2倍左右，其中有一块为“限价房+公共租赁住房”外，其他3幅土地没有限制。其中一幅土地的挂牌出让起始价为44亿人民币（见下图），可售楼面价为2.7万元人民币。估计这块土地很有可能成为近期北京的总价地王，而这4幅土地中的某一块，有可能出现近期的单价地王。

　　如果此次北京土地出让出现新高，无疑将对整个一线城市楼市产生新的刺激。目前正在二线城市游移不定的热钱，可能再次涌入一线城市炒作。