张平：深圳楼市调整！一线城市房价要开跌了？

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　　深圳市规划和国土资源委员会8月1日公布了一组数据：7月份，深圳新建商品住房成交价格为56720元／平方米，环比下跌8.15%，为2012年以来环比最高跌幅。尽管环比下跌，但同比受去年房价暴涨的影响，涨幅仍然惊人，7月住房成交价格的同比涨幅就达到62.84%。

　　与此同时，深圳的一二手房成交量也开始出现萎缩。7月一手住宅成交2984套，成交面积为30.9万平方米，分别环比下降了8.3%和10.8%，成交仍然处于低位。而7月深圳二手房的成交维持在7500套左右，相比去年的火爆行情，已有六成下滑。

　　其实，不仅在深圳，放眼全国，7月楼市成交量整体表现增速放缓甚至下滑。中原地产研究中心统计数据显示，2016年7月，核心54城市成交商品房住宅29.2万平方米，环比成交量跌幅达到了7.4%。

　　面对，深圳房地产市场首次出现“量价双跌”现象，有学者认为这是一线城市房地产市场拐点的初现。因为深圳较其他一线城市而言，土地资源相对稀缺，这就形成了深圳房价有异常坚挺的理由。而现在深圳房价初现“量价齐跌”征兆，或将预示其他一二线城市房价也将出现松动可能。

　　另外，也有业内人士指出，整个深圳房地产市场已处于高位僵持期，再加上交易税费增加，这在一定程度上阻挡了购房者入市决心。而深圳的业主们又因长期看好楼市，惜售心态浓郁，不肯轻易降价出售。故买卖双方之间正处于持续博弈之中。而笔者认为，以深圳为代表国内的一线城市的楼市拐点即将到来。

　　首先，面对去年至今年初的这一轮一线城市房价飙涨，各大城市纷纷出台调控新政。特别是深圳的“3·25”楼市新政出台后，房地产过热局面马上得到遏制。二季度新房成交量7852套，环比一季度，几近腰斩。3·25新政已起到了作用。

　　具体内容我们再回顾下：深圳市户籍居民家庭限购2套住房；非深户籍家庭限购1套住房，且需提供3年以上在深连续缴纳个人所得税或社会保险证明；二套房最低首付比例为四成。

　　再者，一线城市在经历了房价暴涨之后，目前整个房地产市场已经由之前的投机性需求为主，开始转向主要以首次、换房刚需，以及长期投资者为主。而这一群体一方面购房行为较为理性，另一方面购买潜力也大不如投机性购房者。预计一线城市的成交量在经历快速下滑之后，马上会转入实质性降价通道，只有通过降价才能促进成交量的稳定。

　　最后，近期中央政治局会议首次提出要“抑制资产泡沫”，防止系统性金融风险的发生。显然，一线城市房地产泡沫吹得过大，资产泡沫过重，会给我国的银行体系的安全带来隐患。各银行下半年对房地产业的支持力度会大幅收缩。

　　7月13日，深圳包括中行、工行、建行、邮储银行等在内的7家银行陆续收到通知，房贷利率都将调回9折，并于14日开始执行。要知道，深圳上述几家银行之前的贷款利率此前均为8.8折，上月突然调整到9折，已经许多人对深圳楼市的未来感到到担忧。结合7月深圳房价下跌8.51%，银行已经开始通过提高利率折扣，而收缩投向房地产的信贷规模。

　　在深圳房价暴涨的2015年，深圳个人住房贷款去年的平均数为6.5成，500万元以上的房贷，7成贷款占比超过70%。把杠杆用足成为在深圳买房的潮流。银行不是不知道自己承担了多少高杠杆的风险，在房价暴涨的时候，他们从中获得丰厚收益，但一旦房价下滑，银行必然会收缩银根。而一旦银行降低杠杆比例，那么深圳等一线城市的高房价又岂能维持下去？

　　深圳房价已现“量价齐跌”信号，下半年一线城市房价是否出现拐点？笔者认为，这种可能性是非常大的。从政策层面上看，一线城市大多都出台了楼市调控政策，一城一策的调控将成主流。而一线城市的房价在经过去年暴涨之后，因后续入市力量已现不足。更关键的是，下半年银行会对房地产银根收紧，必竟通过高杠杆推高的房价，最后倒霉的还是银行自己。