易宪容：房价的疯狂将导致财富严重的两极分化

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　　从早些时候上海抢房的离婚潮，到合肥及郑州房价疯狂潮，再到上市公司欲卖学区房保壳，及深圳开发商推出了仅仅6平方米的户型，售价则是88万等怪现象，中国房地产市场已经全面进入了又一次疯狂。而这种房地产市场疯狂已经覆水难收了！在当前的情况下，只有再疯狂下去一条路，至于这种房地产市场价格疯狂最后是什么结果，当事人都有自己的期望，但谁也不知道，所知道的是最后只能是全国性房地产泡沫同时破灭！

　　已有的数据显示，到2016年9月，中国房地产总市值占GDP的比例为411%，远高于全球260%的平均水平。新增房地产产值在年度经济产出中的比重已经达到15%，土地出让金普遍占各地政府财政收入的30%以上，不少城市甚至高达50%以上。也就是说，以往一向以日本上个世纪90年代的房地产泡沫来比较，但当年日本的房地产泡沫与当前中国房地产泡沫相比较，已经是小巫见大巫了。

　　最近国家统计局所公布的8月份数据显示：在70个大中城市样本中，90%以上的城市房价都在上涨，而深圳、厦门、郑州等多个城市房价同比上涨竟达40%以上。房价的疯狂上涨，各城市的房价收入比也出现了几何级数的增长。比如，深圳市的房价收入比达到了骇人听闻的70倍（就该指标而言为全球最高），北上广等一线城市的房价收入比均超过30倍以上。

　　在国际上，房价收入比超过6倍就认为过高，就已经出现了房地产泡沫，但中国房价收入比竟疯狂到了这种地步。除中国之外，最高房价收入比的香港也仅仅是19倍，第三位的悉尼只有12倍。最近英国《金融时报》称，全球房价最难负担城市的前十名，全部都被中国的城市所包办。这些现象表明，中国房地产市场的价格正以非理性的速度狂奔。

　　正是因为当前中国不少城市的房地产市场价格在非理性狂奔，就如2015年上半年中国股市一样，当去5-6月份股市疯狂上涨时，各种资金都涌入股市，就当前的股市指数上涨来说，没有最高，只有更高。我当时就指出，根本就没有用任何证券市场的理论、模型及工具来分析了，当时中国股市只有上涨及交易量疯狂上升。

　　目前中国房地产市场的情况与去年股市的一样，也是没有用什么市场的供求关系、市场经济理论及逻辑来分析来分析这股国内房价上涨所涌现的怪异潮流。所以，对于当前中国房地产市场价格疯狂上涨或非理性的狂奔，只有华山一条路，就是价格上涨了再上涨，当前中国房地产价格疯狂上涨已经是覆水难收了。

　　当然，对于当前中国房价疯狂上涨，有人认为是因为中国央行发行的货币太多的结果，因为M2从2009年近60万亿，上升到2016年7月底的149万亿，上涨了2.5倍，当前大量的货币追求同量多的住房产品时，必然会造成房价的疯狂上涨。但实际上并非如此，当前货币的创造并非是央行发行的结果，而且国内居民及企业涌入房地产市场，大量地借住房按揭贷款的结果。当前M2的快速增长就在于居民大量地借住房按揭贷款（今年1-8月份月均近达5000亿）所创造出来的。所以当前M2的快速增长主要根源在于2014年930和2015年330住房按揭贷款新政。如果这些政策不改变，仅是采取所谓的因城施策，只能把各个城市的房价越推越高，最后让全国各城市的房地产市场泡沫四起，直到一起破灭。

　　也有人认为，当前不少城市的房价疯狂上涨，就在于住房市场供求失衡，住房供给远大于需求，因此，要解决当前中国住房市场这种房价疯狂上涨，就得要求这些房价上涨过快的城市增加更多的土地供给，生产更多的住房。但实际上，作为一个完全由投资投机为主导的住房市场，住房已经完全成为投资工具，或投资品，而投资品的供求关系可以是零到无穷大。当房价下跌时，这时投资者购买的住房预期不可能获得收益，因此都会逃离市场，这时的住房需求会降到零，或没有投资者会在房价下跌时进入市场。如果房价在上涨，而且金融市场条件又十分有利投机炒作者，比如利率低、首付低、贷款获得容易等，这时房价上涨预期会不断地得以强化，从而住房投机炒作者会涌入市场。这时住房需求可以是无穷大。比如住房投机炒作者可购买一套住房、二套住房，及更多的住房，反之多多益善。在这种情况下，住房供给增加再多也无济于事。当前不少城市就借房价疯狂上涨来增加拍卖土地，实际上对正在疯狂上涨房价是对牛弹琴。

　　也正因为当前中国房地产市场疯狂是由投机炒作者所主导及支撑，这必然造成整个社会完全分裂对立的两极。一极是由于房价过高，对于绝大多数住房消费者来说，因为其在市场对价能力越来越差，从而让这样的高昂的房价越来越把他们抛离在市场外，或即使有能够进入这样房地产市场以住房消费为主导的居民越来越少。由于绝大多数中低收入的住房消费者没有能力进入这个价格疯狂的市场，那么在这一场财富分配的博弈中，中国绝大多数居民在整个社会的财富占有比重会越来越低（无论是绝对比重还是相对比重都是如此）。由于房价疯狂上涨所造成的绝大多数居民财富占有比重越来越低，这些居民的消费能力严重弱化及挤出。

　　另一极是少数占先进入的住房投机炒作者，他们在这场房价疯狂上涨盛宴中占先进入抢占先机，其财富占有的比重越来越高，或者说社会财富越来越向少数人聚集。更为重要的是政府通过价格管制的方式把银行信贷资金的利率降到最低，这些有能力先进入的住房投资者就能够获得更多的信贷进入房地产市场，持有更多的住房。

　　还有，这次房价疯狂上涨不仅更是让少数住房投机炒作者的财富更是在短期内快速增长，而且政府这种以价格管制的方式对银行信贷利率的调整，同样是一种社会财富由银行债权人向债务人转移的机制，是一种社会财富从多数人存款人向少数人贷款人转移的机制。目前国内房价之所以能够如此疯狂上涨也就是这样一种机制最好的体现。也就是说，如果政府的房地产调控政策不从信贷及税收政策入手，还是搞所谓的因城施策，只能让当前房地产市场价格疯狂一个城市转向另一个城市，最后把社会财富全面向少数人转移，造成更严重的财富分配两极分化，把全国的房地产泡沫吹大。这就是当前中国房地产市场的现实。