刘晓博：楼市，两个大消息！

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这个周末，京津冀楼市爆出两个大消息，预计将对全国楼市的格局产生影响。 　　消息一：北京首条与河北连接的轨道线，基本确定走向 　　城市轨道交通跨越两个省市，京冀并不是首例，上海和苏州之间早就通了地铁。即便如此，北京的“轨道交通平谷线”仍然具有重要意义。 　　根据北京平谷区发改委官网公布的信息： 　　轨道交通平谷线西起北京地铁十四号线东风北桥站（东北四环，朝阳公园北），途径朝阳区、通州区、河北省三河市，东至平谷新城泃河湾站。全长74公里，设站12座，总投资约231.7亿元。 　　目前轨道交通平谷线平谷段基本稳定。线路规划方案已报送市规划委审批，市规划委正在开展平谷线规划方案征集意见工作。 上图：北京平谷区发改委官网公布的“平谷线”示意图。 　　三河市，是河北廊坊的下属县级市，它跟大厂回族自治县、香河县共称为“北三县”。北三县面积只有大约1300平方公里，被北京和天津包围，成为河北省的一块飞地。 　　当北京市政府东迁通州之后，北三县跟新北京市政府近在咫尺，比西四环、西五环还近。而通州区本来空地就已经不多，所以北三县就成为北京未来发展必须占用的区域。目前，北三县的城市规划已经跟通州区打通，换句话说纳入了北京市的统一规划。 　　一直有传言说，北三县早晚将划归北京。其实，划不划归北京，只是一个形式而已。这里事实上正在成为大北京的新的核心区。房价早就开始飙升，但相对而言仍然是价格洼地。 　　平谷线的起点是北京朝阳区，终点是北京平谷区，中间穿越了三河市的很多地区，设立的站点有燕顺路、燕郊北、齐心庄等，这对于三河楼市、北三县楼市必将产生新的刺激作用。 　　我在本专栏中多次指出，北上深巨大的人口增长潜能必将外溢到廊坊、保定、苏州、嘉兴、东莞、惠州等周边地级市。在轨道交通的推动下，中国三个真正意义上的，有日常通勤价值的城市圈正在形成。 　　这三大城市圈汇聚的人口都在3000万到4000万之间，资金总量都接近或者超过14万亿人民币，他们事实上已经成为全球的超级都市圈。其中北京、廊坊这一带人口接近3000万，资金大概在14万亿左右；深圳、东莞、香港（总面积相当于上海，不到北京面积的三分之一），汇聚了17万亿资金，约4000万人口；上海、苏州、嘉兴大概有4000万人口，汇聚的资金接近14万亿。 　　北、上、深周边，距离较近地级市的投资价值，已经超过很多副省级城市。其中深圳、东莞、香港这个区域的人口和资金密集程度，出乎很多人的意料。 　　消息二：天津楼市开始“歧视外地人” 　　两周前，我曾借出差的机会，考察了天津的几个楼盘。在郊区一个别墅盘，听到了一个让我深感意外的消息：这个盘的两家合作银行，只给京津冀户籍的居民贷款。如果户口不在京津冀，工作和社保需要在这里才行。 　　这个周末，媒体报道了天津建行9月22日开始执行的按揭新政： 　　京、冀户籍客户，政府机关，事业单位职工或在所在地区正常缴纳住房公积金的优质企业员工，征信良好可以受理贷款。即首付比例不低于30%，利率执行基准利率0.85倍，非首套首付比例不低于40%，利率执行基准利率1.1倍。 　　非京、冀户籍外地客户，具有长期稳定工作，工作三年以上，现单位工作两年以上，借款人及配偶征信良好，可以受理贷款，即首套首付比例不低于40%，利率执行基准利率0.9倍，非首套首付比例不低于50%，利率执行基准利率1.1倍。 　　此外，该行对于外地人士在津购房，要求其必须有真实合规的家庭财产记录，必须有至少2人以上的天津市联系人（不包括配偶，且联系人不能是房地产开发、销售或者房产中介等房地产行业关联人员），联系人必须有稳定工作，无不良信用记录。 　　换句话说，目前天津建行把贷款客户分为三大类：天津人，北京或者河北人，非京津冀户籍的人口。之所以给北京和河北户籍一些便利，是因为京津冀一体化。 　　总之，天津开始限制外地人贷款购房了，虽然还不太严格，只是在银行层面，而没有进入政府政策层面。限制的原因，当然是因为近期天津楼市上涨比较快。我曾看过海河边的一个央企开发的楼盘，从8月初开盘到现在，销售价格已经上调了20%。 　　天津这种分层次限贷（给予城市圈内户籍人口一定便利）的做法，或许在未来被一些城市效仿。