张敬伟：楼市因城施策的去虚火与去库存

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　虽然宏观政策规定了今年的楼市主调是去库存，但是楼市表现却是几家欢乐几家愁。一线楼市、一线卫星城和热点二线城市的楼市一波热过一波，但是庸常的二线城市和广大的三四线楼市却是库存难去。

　　楼市即将进入第二季度，在"金九银十"过渡期，楼市数据折射出来的现象依然如此。不仅没有了通用的去库存政策，一线和二线楼市还陆续加入了限购大军，三四线楼市接受热传导的动力不足，依然面临着如何去库存的压力。

　　单看今年去库存的数据，不错。数据显示，1－8月份，商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5％。今年以来，连续6个月商品房库存在下降，累计减少3000万平方米左右。但是，三四线城市的表现并不令人如意。虽然缺乏更为直观和有效的数字，但观察家们普遍认为，因城施策、一城一策，成为楼市去库存新的政策主调。

　　一二线城市，调控楼市的政策很容易设计和实施，三四线城市却很难"施策"。譬如降价销售，政策设计者很难通过行政命令的方式进行，降不降是市场在主导，要看开发商愿不愿意。一些房企巨头在三四线城市，房价75折销售，引起了较好的市场反应。但对当地政府言，就不能强制、主导。

　　再如坊间常说的让农民工买房，通过就地安置的新型城镇化来解决三四线城市的库存问题。但是，农民工入城也有市场选择，农民工的流向，主要是发达地区和发达城市，他们宁愿在发达城市做"无根"的打工者，也不愿意在本地－－经济欠发达城市买房入户成为"城里人"。何况，在户籍制度改革不到位、社保政策不健全的情势下，买房成为"城里人"未必能够享受到城里人的权利待遇。这也是农民工不愿当地购房入户的原因。

　　还有，政府购买商品房充作保障房，也存在着利益错配的矛盾。一方面，地方政府卖地成本较高，导致商品房价格高企。地方政府高价购买商品房充当保障房，且不说地方政府没有足够的财政资金，即使财政充裕地方政府也不会做这样的生意。另一方面，对于开发商言，高库存也是无奈之举，高地价催生的高房价，只能靠等待－－哪怕资金链断，开发商破产跑路，信贷呆账也是留给银行，由银行接盘。

　　因而，楼市高库存不仅仅是房子存量卖不出去，还形成了政府、银行和开发商无法斩断的利益链－－这种利益关系已经形成互相牵制。去楼市库存的过程，也是斩断不当利益链的过程，而这一过程是艰难的。

　　三四线楼市目前所能采取的因城失策，只能靠税费减免、信贷支持等传统的手段来解决。但这些微利性举措，对于激活购房动力效果并不明显。

　　更重要的是，三四线楼市的库存量，既有通过政策因素可以消化的部分，也有无论如何也。不能消化的部分。譬如，三四线楼市的总量，已经严重过剩－－即城市刚需、改善性住房需求均已经饱和，而且人口外流，没有更多的外来人口注入－－缺乏更多的增量购房消费需求。

　　值得一提的是，三四线楼市的人均住房套数并非制约楼市去库存的关键要素。因为中国商品房的质量情况决定了中国楼市更新迭代的速度较快，改善性住房的需求远大于现在的市场预期。关键因素是楼市人口红利是增是减，若城市人口在萎缩，楼市库存就难以消化。

　　供给测改革到了关键时刻，"三降一去一补"的主调不改，但在具体的攻坚任务面前也有了新的调整。譬如"降杠杆"，不久前央行副行长易纲就提出"稳杠杆"的理念，他认为中国杠杆率去年年底处于234％的偏高水平，但是征服和个人的杠杆率和其他国家比不算太高，企业的杠杆率比较高。但是由于中小企业面临融资难、融资贵的问题，长期看是降杠杆，但短期内则是稳杠杆。

　　去库存也是如此。因城施策、一城一策指的就是，一线和二线热点城市要控制楼市热度，去库存不是迫切任务，但要防范现在的楼市虚火为未来积累库存。三四线楼市才是去库存的主力军，而且要想方设法将库存降下来。也可以说，如果三四线楼市库存降不下来，今年的供给测改革就功亏一篑。