张平：房价飙涨，谁在制造楼市泡沫？

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　　近期，地王、调控辟谣、假离婚、通宵排队等字眼频繁成为内地舆论热词，这就意味着，国内房价上涨再次成为全社会最关注的焦点。就连海外媒体也在关注中国离婚购房潮，并用戏谑的口吻表示，中国只有离婚人数的增长才能快过房价的上涨。

　　面对国内一二线城市近期房价的非理性上涨，专家们提醒，高房价对实体经济的挤出效应将导致经济整体结构的畸型。而一旦出现房地产价格大幅的下滑，银行不良资产就会出现。从而拖累整个金融体系和宏观经济。更有官方媒体发文称，要警惕当前部分城市楼市的“高烧”状态，正朝着泡沫化方向演变。

　　那么，中国楼市究竟有没有泡沫呢？一些内地学者认为楼市无泡沫，一方面，中国居民的房地产杠杆率还不够高，不存在泡沫。从房地产杠杆来看，央行行长周小川在几个月前提供的数据，中国的住房抵押贷款占到整个商业贷款比例不到20%，而西方国家能达到40%~50%。住房贷款存在进一步发展的空间。

　　另一方面，从长期来看，支撑房价的决定因素还是宏观经济。从房价和GDP的关联性来看。美国过去50年新房销售均价年均涨幅为6%，而过去50年美国的名义GDP年均增速也恰为6%左右，两者大致相当。而2005-2016年，全国新房价格的年均涨幅为8.3%，同期GDP名义增速为13.4%，全国经济增速远超同期房价涨幅。

　　不过，笔者认为，鉴于国内一二线城市与三四线城市分化明显，一线城市在过去十年中房价平均涨幅达到15-20%，而大部分二线城市涨幅不到10%，三四线城市房价年均涨幅更小甚至不涨，所以各地楼市泡沫存在着较大差异。

　　现在的状况是，太多的钱涌向了一二线城市的房地产项目和土地市场，导致价格整体上升。那么一二线城市房地产泡沫有多重呢？

　　首先，一二线城市的房价收入比已经位列国际前列。这意味着，中国居民拿着远低于发达国家工资水平的收入，却要承受比发达国家还要贵的高房价。

　　资料显示，2015年，全国35个大中城市（商品房）房价收入比均值为10.2。其中深圳为27.7，上海为20.8，北京为18.1，而厦门（16.6）、福州（14.7）等强二线城市也在赶超。如果与世界上房价最贵的大城市做横向的对比：纽约的房价收入比为8、东京10、伦敦12、首尔7.7。不难看出，一线城市的房价收入比已经达到了国际前列。

　　再者，房价短期内出现疯涨，已经沦为投机炒作者的天堂。由于一线城市的楼市已经进入存量市场为主的阶段。以二手房的房价涨幅更能体现出房价上涨的直观感受。据统计，与14年末相比，深圳二手房价累计涨幅为66%，北京二手房价涨幅为48%，上海二手房价涨幅为39%。而这与这些城市10%左右的GDP增长水平、人均收入增长水平完全脱离。

　　最后，不怕一二线城市个人房贷加杠杆，只怕居民杠杆率处于疯狂的失控状态。8月12日央行公布的货币信贷数据显示，住户部门（指个人群体）的中长期新增贷款4773亿元，占7月全部新增贷款比例超过100%。国家统计局的数据更令人吃惊：1至7月份个人按揭贷款13305亿元，增长54.6%。这不仅不利于实体经济的复苏，还会给房地产泡沫更添阴霾。

　　在过去10多年中，所有唱空中国房地产的声音都没有应验，这说明擅自去猜测、论证泡沫，以及泡沫何时崩溃绝非易事。在房价连续多年稳步上涨的现实面前，人们对房价泡沫的愈发谨慎。一些业界专家早已用对房地产业的“看不懂”替换了“必然崩盘”的字眼，这种变化耐人寻味。那么究竟是谁在制造国内房地产泡沫的呢？

　　其一，大量的货币发行成为推动房价过快上涨的主因。就拿最近这一轮房价上涨情况来看，央行在2014年11月开始了货币宽松之举，而马上整个2015年至今国内一二线城市的房价始终在飙升过程中。北上广深房价“永远上涨”的神话来自货币极度宽松的支撑。和中国房价关联度最高是M2的增速。

　　其二，地王频出，推高房价，地方政府对土地财政的依赖越来越重。中原地产统计，8月份单月全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗，其中溢价率超过100%的地王高达46宗，8月可以说是成为历史上地王最密集的月份。而整个上半年，全国已出现219宗“地王”，已经成为有史以来地王出现最密集的年份。

　　其中，一线城市住宅土地已经出现了全面地王的现象，从地价同比幅度看，2016年已经出让的69宗住宅土地平均土地楼面价为20415元每平米，相比2015年的11533元每平米上涨了77%。

　　对此，专家们认为，政府把土地作为商品进行买卖，把土地的收益当做非纳入预算的小金库，本身存在制度问题。因此土地价格在房价中占到60%、70%。

　　而笔者认为，虽然我国土地市场采取的是“招拍挂”制度，表面上看，已经完全市场化了，但拿到高价地块的往往是央企或国企，他们与民营房企相比，更能从银行中获取廉价贷款，如果地方政府再减少土地对市场的供应，地价不涨上天才是怪事，而地价上涨也无形中推高了国内一二线城市的房价。

　　其三，银行与投资炒房者。现在银行把中长期个人房贷作为优质资源，主要有二个方面考虑：一方面，当前实体经济出现了资产荒，就是投资回报率过低，且风险在加剧。而且银行不良贷款率上升，主要来自于制造业。另一方面，房价一直以来都是连续上涨，居民个人房贷违约率极低。为了信贷资金的安全性，银行更乐于将信贷投向于个人房贷领域。

　　对于投资炒房者来说，在过去10多年中，他们一直处于政策多变的环境之中，去年央行给个人房贷降了首付款，而各地方政府也对房地产业提供了税收、政策上的支持，而当房价、地价开始新一轮疯狂飙升时，各级政府的房地产政策马上开始收紧，而且各种谣方四起，于是大家凭借历史经验，不管后市房价走势如何，先想方设法再多买几套房子放着再说。

　　很明显，现在高房价占据了金融等社会高房价占据了金融等社会核心资源，占据实体经济转型升级的空间，加剧了中国经济的畸形和恶化，若放任其自流的结果必然是遭到反噬。那么如何防范房价泡沫风险呢？

　　一方面，从制度入手去解决土地供应问题。解决好中央与地方政府在税收分配上的关系。之前是地方政府收入主要是来源于土地财政，为了使土地财政收入增加，地方政府刻意减少了对土地的供应量，使得地价在不断的上涨，地王的不断产生。现在这种情况必须得到扭转。土地市场最终应完全走向市场化。

　　另一方面，将房地产杠杆率降下来。在过去的10多年时间里，杠杆率上升1/3的来源是房价的上涨，由于，多位学者建议在房地产领域采取更多措施以抑制泡沫过度成长，抑制过度的金融资源流入到房地产行业当中去。

　　而笔者认为，当前中国经济的高杠杆，与房地产市场有关。部分城市楼市的“高烧状态”，正朝着泡沫化方向转变。要警惕房地产市场的资产泡沫一旦破裂，其引发的风险和对经济、金融造成严重伤害。

　　房价飙涨，谁在制造楼市泡沫？首先是货币政策过度宽松，大量资金又找不到好的去处，只能流向一二线城市的房地产。此外，出于对土地财政的依赖，地方政府人为减少对市场供应，从而推高了地价。当然，银行和投机炒家们都认为，尽管政策多变，但投资房地产向来是低风险，稳赚不赔的生意。不过，各方在齐力推高房地产的同时，中国的房地产的系统性风险正在不断积骤。