刘晓博：李嘉诚杀回来了！

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　　中秋节前一天，香港楼市惊爆重大新闻：李嘉诚杀回来了！

　　在9月14日傍晚揭晓的土地招标中，李嘉诚通过长实地产旗下的子公司“裕辉投资”拿下了新界沙田的一块稀缺的豪宅用地！

　　上图：香港地政署公布的地块红线图。

　　根据香港地政署的公告，一共有17家公司参与了土地招标，可谓竞争空前激烈。这块土地的名称是：新界沙田九肚丽坪路的沙田市地段第614号用地。土地使用期为50年，面积大约6299平方米，最高可以建设22676平方米的住宅。

　　长实地产最终以19.53亿港元中标，远远高于市场估值上限14.6亿元。以最高楼面面积计算，尺价约8,001.3港元（楼板价），折合成每平方米为7.4万元人民币（楼板价）。

　　上图：香港地政署的中标公告。

　　现在让我们来看看这幅土地的位置：

　　可以看出，它距离香港核心区大约13公里。再看看区域内的地图：

　　这里距离香港中文大学很近，是传统的豪宅片区。用长实地产执行董事吴佳庆的话说：

　　该幅九肚山地皮位处传统豪宅地段，环境优美，景观开扬，地皮能剪裁为多元化之模式，包括洋房及多层住宅，可迎合广泛之目标客户；加上属该区现时最后之土地供应，故认为该地皮为区内最好的一幅地皮，深具发展潜力，并表示很高兴以这个价格投得该地皮。

　　据香港媒体报道，这个片区自2013年之后就没有过土地拍卖，而且这块地拍卖完成之后，暂时不会有类似地块出让。

　　在土地拍卖之前，香港美联测量师行曾给出了10.98亿港元的估值（见下图，1平方米等于10.76平方英尺）：

　　但李嘉诚不愧为大手笔，他出了19.53亿港元的价格，比美联给出的价格高了将近80%，也比市场给予的最高估值14.6亿元高了三分之一。

　　根据李嘉诚的拿地成本，香港业内已经给出了未来“面包”的价格：这片土地上将生长出的豪宅，售价估计会达到“尺价”1.7万港元到2万港元，也就是每平方米15.7万元到18.5万元人民币。

　　这样的位置（距离尖沙咀半岛酒店13公里），这样的地段（名校旁边、山景秀丽，700米外有地铁站），这样的价格贵吗？跟上海此前拍出的静安区中兴社区地王（可售楼板价每平米14.3万元人民币）相比，真的是不贵。

　　横向对比之后，再纵向对比一下。3年前，九肚山半山一块更好的地拍卖，当时的楼面价格也只不过比李嘉诚此次出价，低了17%！

　　换句话说，3年时间内地很多城市都出现了土地价格翻倍的现象，但香港只涨了17%。而这，就是李嘉诚此次毅然出手的大背景。

　　好了，下面给出我的看法：

　　1、自2012年年底以来，李嘉诚就没有通过招标、拍卖的方式，在香港拿下过一块土地（其他方式有过一两次）。此次他毅然出手，以远超市场预期的方式拿地，意义重大。说明他看好香港楼市。

　　2、香港是从2012年10月开始出台所谓的“双辣招”（征收加强额外印花税、买家印花税限制非香港永久居民购买住宅物业）调控楼市，从而引发了这一轮持续了4年的楼市大调整。

　　3、李嘉诚在2015年6月完成了长实和黄的重组，其地产业务被合并到长实地产里，重新挂牌。从那时候到今年2月，是香港地产股下跌最惨烈的时候，长实地产从最高时的77.55港元跌至最低的38.2港元，总市值最多的时候跌去1500亿港元！

　　那段时间，美元刚刚启动加息周期，人民币和A股遭遇股汇双杀，香港经济、政治均不景气，股市、楼市都非常冷清，其中股市号称全球第三便宜。但物极必反，从3月开始，香港股市就震荡向上，楼市也有回暖迹象。李嘉诚现在杀回来，的确有抄底的含义。

　　4、李嘉诚家族自2012年开始，逐步淡出内地和香港楼市，出售了北、上、广、港多个商业物业，套现之后投入了欧洲特别是英国的电讯、基础设施等领域。但他在欧洲的投资一直不太顺利，先是遭遇反垄断调查，后来遭遇了英国退欧。相比之下，内地楼市却蒸蒸日上。比如他的家族当年曾以每平米3.5万多元的价格，抛售北京东三环的物业，现在看来完全是卖了个地板价。至于他卖出的上海、广州物业，也都明显卖便宜了。

　　5、重回香港，说明李嘉诚的投资战略发生了微妙的变化，未来将如何仍然需要观察。反正，欧洲没有李嘉诚想象的那样好。如果未来极右势力全面接掌欧洲，他恐怕还会遭受更多的损失和挫折。

　　6、重回香港是对的，因为香港股市和楼市都在中期底部，值得长期投资。另外，李嘉诚重回香港不意味着重回内地，以目前内地楼市的泡沫程度，李嘉诚肯定是继续套现为主。但如果香港楼市止跌，对北上深的房价又将产生支撑作用。所以，李嘉诚杀回香港，对内地楼市仍将构成间接利好。