张平：房地产全面加杠杆是“饮鸩止渴”？

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　　虽然各地陆续出台了房地产调控政策，但中国楼市的“高烧”似乎仍未消退。继8月份曝出上海新地王之后，9月12日无锡又出现高价拍地，央企金茂以50亿元的总代价拿下滨湖地块。房地产“盛宴”越来越酣，已将空头们逼到了“墙角”。

　　事实上，2016年类似金茂这样的房地产企业并不在少数，信达、融信、广宇发展、中房等多家企业都先后荣登过地王宝座。为了争夺优质的地块，开发商不惜一掷千金，出手阔绰，但其背后则是债台高筑，风险蛰伏。更令人堪忧的是，内地房企的杠杆率正在急速提高。

　　房地产业的“一枝独秀”，把各路资金都吸引过来，特别是“不差钱”的险资。最典型的案例非万科的股权之争莫属。资料显示，截止二季度末，险资重仓持有56家A股上市房企。除了前海人寿之外，生命人寿、安邦、平安等现在公司也都在地产股上重金布局。

　　不过，高层对内地房地产业盲目“加杠杆”提出了警告。央行副行长易刚9月初表示，中国去年年底的总体杠杆率为234%，处于偏高水平，短期来看中国总体杠杆率还会上升，一年增加9个百分点太快了，短期看还会上升，故要“稳杠杆”。

　　事实上，现在无论是房地产开发贷，还是个人中长期房贷都有“过火”趋势。一方面，银行的数据也在佐证开发商上半年快速加杠杆的事实。18家A股上市银行半年报显示，银行上半年房地产行业的贷款增量为385.4亿元，总额达到4.1万亿元。中信银行贷款增幅最多，为407.51亿元。

　　另一方面，个人住房按揭贷款增量也不小。银行的半年报显示，截至今年6月末，18家上市银行的个人住房贷款总额为13.5亿元，相比去年底增加1.99万亿元。而这或许只是开头，建行董事长曾公开表示，在“三去一降一补”的宏观政策下，下半年建行还将大力发展个人住房贷款业务。

　　而笔者认为，房价快速上涨、各地地王频出，以及房企和个人杠杆率的快速增加，都是央行上半年货币政策过度宽松惹的祸。当时市场流动性充裕，又缺乏优质资产，无奈之下，地产行业只能充当吸纳流动性的重要载体，地产行业也就正式进入全面加杠杆时代。如今，在对地产业一片看多声中，几个特殊现象值得我们警醒。

　　首先，部分上市房地产公司的大股东和高管们正在抛售股份、高位套现，这是不祥之兆。9月7日香港上市的龙湖地产公告称，主要股东蔡奎旗下佳辰发展国际有限公司以配售方式出售共1.5亿股股份，配售价为每股12元，所得总额高达18亿港元。

　　除了龙湖地产外，港股上市地产公司遭遇大股东和机构减持的不在少数。7月，富力地产主要股东吴又华减持富力地产2200万股，套现高达2.3亿港元。8月富力地产再遭到摩根大通两次减持。龙光地产、新世界发展等港股地产公司近期也都有重要股东减持的记录。

　　其实，A股市场的房地产企业筹码也出现松动迹象。中航高科9月8日晚间公告，公司股东南通产业披露减持计划，其拟在未来12个月内，通过大宗交易和/或集中竞价交易方式，减持公司股份不超过2000万股，即不超过公司总股本的1.44%，减持价格不低于13.41元/股。按照上述股价计算，股东本次将至少套现2.68亿元。

　　值得一提的是，被恒大借壳的嘉凯城也难逃被减持的命运。8月16日晚间，公司公告称，公司股东天地实业近期累计减持公司股份2754.52万股，占公司总股本的1.53%，按照天地实业的减持价格来算，该股东近期已套现1.92亿元。统计数据显示，今年以来，已有10多家上市房地产公司的主要股东抛售或计划抛售公司股票了。

　　对此，笔者认为，房企大股东抛售地产股，预示了房地产行业已有冲顶迹象。预计9月下旬到明年上半年，楼市总体将出现周期性调整，且之前涨幅巨大的一二线城市深度调整更加明显。

　　再者，经过一系列“抢地”风潮后，房企的负债率已经高得惊人，这对开发商资金链的安全性埋下隐患。截至2016年中期，资产负债率大于80%上市房企占22.6%，在70%-80%之间占比为20.43%，60%-70%之间的占比为20.43%。资产负债率排在榜首的企业为*ST珠江，高达115.45%。

　　在部分房企看来，从银行借来的信贷资金，不用白不用，赚了的钱归自己，如果出现亏损，则算在银行身上。就这样，通过任性“加杠杆“拿地当地王现象在部分一二线城市“层出不穷”。

　　此外，房企加杠杆的速度在快速上升。2016年上半年，沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元，同比增长幅度达24%。超过百亿元负债的房企总达到59家，占比43%，超过300亿元负债的房企有32家，占比为23.3%，其中，万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、首开股份和泛海控股负债更是超过1000亿元。

　　最后，过高的拿地价格会拖累房企的利润率，不仅会使未来房地产投资会降温，也加大了房企投资开发地产的风险。著名评级机构标准普尔近期表示，下半年对于主要内地房企的评级依然偏向负面，例如：对世茂房地产、金茂控股、融创中国、万科等大型内地房地产开发商的评级展望更多将为负面。

　　对此，笔者认为，在土地市场上，地王的频频出现，最终问题还是出在，地方政府拿得过多，房企杠杆拉得过长，这必然会拖累房企的利润率以及房企的偿债能力。而房企在负债率高筑的背景下，如果再因地价过高导致利润率大跌，那房企的运营风险就会急剧上升。

　　内地房地产过热态势，引发各方忧虑：137家上市房企负债率超4万亿，房企的加杠杆速度过快，资金链如果断裂，后果不堪设想；上市房企大股东频繁高位套现，说明其对后市更趋谨慎；地价快速上涨，地王纪录被频繁刷新，会使得房企的利润率快速下降，其未来偿还巨额债务的能力实在令人堪忧。总之，靠加杠杆来维护房地产的虚假繁荣是在“饮鸩止渴”，风险巨大。