张敬伟：“金九银十”的楼市风景诡异得很

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　　“金九银十”，是楼市传统热销。但是不同线际城市呈现出不同的风景--传统的一线城市，北京楼市持续高位；上海新房却只够卖五个月了！广州楼市热点区域供应充足；深圳“金九”首周遇冷--但未必是真冷。

　　五个二线城市则忙着实施楼市调控--继北上广深之后，加入限购或限贷的城市行列。五城市分别是年内房价涨幅过高的厦门、武汉、南京、苏州、合肥。同样是二线城市，沈阳却忙着将库存--对于农村大中专毕业生购买商品住房，鼓励开发企业给予“首付分期付”等支持，鼓励金融机构给予购房贷款优惠利率等支持。

　　“金九银十”在上一周期的楼市繁荣期，各线际城市是共享房价高企的市场蛋糕。但是在去库存的市场环境下，中国楼市则出现了严重的分化现象。一线楼市一直热得发烫，不得不启动第一波的楼市调控。一线楼市热传导之下，一线周边卫星城市开始热起来，随后就是实施新一轮楼市调控的二线热点城市。除此之外，还有其他的慢热型二线城市楼价也跟着逐涨。譬如中原经济区的郑州市，伴随着新一波的自贸区获批，一些楼市将掀开新的市场涨价潮。

　　但是大部分城市，如东北的沈阳和众多三四线城市，去库存依然是年内最严峻的任务。具体来看，上半年，70个城市中有44个城市库存出现了同比下跌现象。另外，有26个城市的库存规模不降反升。从未来的库存去化周期来看，截至6月底，70个城市新建商品住宅存销比为11.0，说明市场需要用11个月的时间消化这些库存。

　　应该说，去库存的政策释放还是有效的。但从楼市的市场态势看，顶层设计的去库存，应该调整为因城施策和一城一策。楼市去库存，不再有通用的“药方”。

　　一线城市，不存在库存压力，政策面和监管层要对这些城市的量价做好全流程的监控。既要保障供给，又要维持合理的价格定位，还要遏制引发楼市泡沫化风向标的地王出现。因而，北上广深一线楼市，不排除会有第二波的楼市调控政策出台。热点二线楼市，限购限贷的城市除了先期5个，还会有更多的跟进者。上述城市，限购限购的楼市宏调，不是为了将楼价降下来，而是将房价控制在市场合理水平，防止出现新一轮的楼市泡沫乱象。

　　三四线城市，当然也包括像沈阳这样的二线城市，受制于宏观经济的低迷，而且也没有更多的概念性政策引导刺激。因而，去库存依然是这些城市的重要任务。

　　去库存的办法，相对于热点城市限购限贷，当然是鼓励和放开购房限制，并在信贷方面给予购房者更多优惠措施。其他诸如对特定群体和人士购房的优惠措施等等（如沈阳对大学生购房的政策优惠）。但这要建立在这些城市有足够的购房消费诉求，而且他们是待价而买--如果这些城市的楼市库存，已经严重超过购房需求--刚需不足而改善性需求难以为继，这些城市的去库存将面临困境。

　　三四线楼市去库存不要寄望于今年楼市的热传导逻辑--一线城市限购热了一线卫星城，一线卫星城限购限贷又热了二线热点城市。但是，热点二线楼市限购限贷，并不一定传导至三四线城市。一方面，即使能够传导，也是传导至一般的二线城市，众多二线城市也存在着库存消化问题。因而，从上游城市过来的热传导，到了普通的二线楼市已经遇冷变成了强弩之末。所以，众多三四线楼市的去库存，靠市场传导不靠谱。

　　更重要的是，当前一二线楼市的热火看，存在着不正常的投机资本参与其中。而这，也从年内流动性没有释放到实体经济上一窥端倪。MI、M2剪刀差的扩大，也和楼市和股市相关。央行认为，M1增速持续上升与房地产等资产市场活跃有关，M2同比数据“失真”与去年二、三季度股市波动关联较大。投机资本进入一二线楼市，是因为楼市已经虚热有利可图。但是三四线楼市，投机资本缺乏兴趣--这也是好事，避免了以投机消化库存造成市场泡沫从而产生新库存的恶性循环。

　　三四线楼市去库存，各城各地还是要多想办法。最起码要让本城的住房需求最大化--通过放宽购房、信贷和税费优惠方面，还是可操作的。

　　“金九银十”对分化的楼市言就像是一个传说。即使有--一线和二线热点城市，也需要降温；对大多数二三四线楼市而言，则是不可能的幻象。