海啸后的希望：为买房排队离婚背后的深思

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　　最近，由于部分城市房价过快上涨，部分地方政府地产调控政策陆续出台以后，一线城市出现排队离婚买房的现象。很多人看见这个消息估计只是淡淡一笑，而我看见这个消息却心底冒出一股寒意，同时一股莫名的悲哀上涌。很久不愿意写文章的我，突然有一种强烈的冲动想写点什么。

　　为什么会出现离婚买房的事情呢？而且是在调控预期的情况下呢？地产调控为什么大家反而拼命买房呢？

　　我记得很清楚：

　　1、2004年以后国家就年年说要调整房价。而最初的时候，每次出台地产调控政策，大家都会减缓房屋购买行为。房价也会应声下跌。但每次调控以后房价反而出现猛涨；

　　2、后来地产再调控，大家信心下降，部分人不再相信调控了。房价波动很小，但房价上涨趋势依然不变，人们再也不相信调控房价会下跌了；

　　3、现在，一说调控，大家拼命加快买房，假离婚也要买房，调整政策出台以后，房价不跌反涨；

　　为什么10多年的调控会出现这样的不同结果呢？

　　原因很简单，最初大家对政府非常信任，只要政府出台调控政策，大家就会减缓房屋购买，开发商和地方政府也会预期需求会下降，主动降价。但实际这10多年的调控结果是，每次调控以后房价都会出现更大的反弹。所以，现在大家再也不相信政府调控真能控制房价了，对政府调控信心完全丧失（政府信用是治国之本，否则再多政策就难以实施了）。大家反而是根据10多年无数次的调控政策效果经验得出：调控以后房价会加速上涨的结论。同时，因为调控会导致贷款困难，贷款利息增加。所以，一旦听说要调控反而会加快购买行为。为了购房不惜假离婚。这叫上有政策，下有对策。

　　为什么10多年调控会没有效果呢？而且越调控房价上涨的越快越高呢？原因很简单：

　　房价上涨的原因是供不应求，要解决供不应求。方法很简单，就是增加供应，抑制需求。但我们的实际情况是什么呢？

　　1、通过各种政策促进购买，比如：增加银行对房屋按揭贷款(个人房贷年年增加，而且加速增加）；把各种社会福利和房屋绑架在一起；

　　而房价持续稳定的上涨，让房屋抵押成为最优质的抵押品。加上实体经济下滑，贷款风险增加。银行越来越愿意贷款给买房者，资金更难流入实体了。这就是为什么这些年来房地产贷款快速增加的一个重要原因。

　　2、控制土地供应，一旦出现房价下跌苗头。地方政府使出各种手段减少供应。甚至停止土地拍卖。这次房价上涨以后政府不是想的怎么增加土地供应，而是减少土地供应，甚至停止土地供应。房价上涨根本原因是供不应求，现在却减少供应来控制房价，这是抑制房价呢！还是推高房价呢！我都糊涂了；

　　地产中实际最大获利者就是地方政府，而地方政府控制了土地的供应。谁都知道土地供应的相对少，能卖更高的价格。只要让房屋供不应求，房价就可以持续上涨，而土地价格就可以和房价交替上涨，最大获利。

　　实际现在的情况是，一线城市房价暴涨；二线城市微张；三、四线城市却有下跌的趋势；

　　为什么会出现这样不同的结果呢？三四线城市还不限购，房价不涨。一线城市限购也暴涨呢？

　　原因我认为如下：

　　1、一线城市房价太高。导致很多有购房需求的人长期没有买房。我和一个深圳的朋友聊天，他说自己31岁，周围和他一样年纪的很多朋友还没有买房。而我所知道的三四线城市，因为房价不是很高，30岁左右的人基本都买房了。主要原因是三四线城市房价相对更低，房价收入比低，购买难度没有一线城市那么大。所以绝大部分人负债买房问题不是很大；

　　2、一线城市土地供应相对一直很紧张，而三四线城市土地供应相对充足；

　　3、中国男女比例严重失调，为了娶老婆很多人倾家荡产满足女方的要求。而女方的要求越来越高，部分条件好点的女方不再满足三四线城市购房，要求大城市购房。为了娶到老婆，逼迫很多男方倾家荡产，大量举债买房也在所不惜；

　　举个例子：现在有100个男的，90个女的。不管怎么选择，最后有10个男的娶不到老婆。只要能办到，男的还有什么条件不答应呢！

　　我去年回老家了解到，现在农村女孩大部分都要求是在市里买房，甚至不少要求在省会城市买房。县城买房很多女孩家里都不同意的。我一个表弟，因为没有买房女朋友一直没有谈成，这次我回老家去我姨妈给我说，家里下定决心只要能找到女朋友，成都买房她们也愿意。但我知道我姨妈家里全部积蓄就只够首付。而且我表弟工资供养按揭也很困难。一旦成都买房，养老钱都没有了，为了每月的按揭费，全家人还必须省吃俭用。但为了儿子能找到女朋友只能拼了。

　　我经常看天津电视台的《爱情保卫战》，其中的男女矛盾中有最少三分之一牵涉到房产。很多恋人因为房屋而分手。高房价已经超出了很多人的承受极限。为了结婚很多人不得不倾家荡产并背负几十年的债务。这种压力下生活的人怎么能有远大理想。他们的理想只能是拼命的赚钱。找工作的主要目标是赚钱，而在是什么个人的理想了。一个没有理想的民族能走多远呢！

　　4、因为房价长期持续上涨，加上实体经济越来越少，大量资金转移炒房。所以，经济越差，房价上涨的越快；

　　三四线城市因为需求已经大量被满足了，房屋过剩非常严重，所以即使不限购房价也无法上涨，甚至开始下跌。而一线城市因为房价大涨以后，真正能购买的人，越来越少了。二线城市因为过剩相对好点，在一线城市大涨的影响下，短期出现反弹。实际二线城市也已经过剩了。一线城市虽然短期还很抢手，但价格的快速上涨会让很多需要无法变成需求。

　　5、贫富悬殊加大和一线城市福利更好，机会更多。导致很多人更想再一线城市安家，哪怕房价更高；

　　但一线城市的房价真的会因为供不应求就一直上涨吗？不会，因为一线城市房价只要高到一定的时候，就会出现卖房移民。我认识的一个退休了的朋友，上海的一套房子卖了600多万，移民美国买了一套房子和一个农场。还能剩一些钱。他说卖掉中国的房子，去美国能买几套。一个发展中国家卖掉一套房子能去发达国家买几套房子，感觉是一个神话。但这却是事实。仅仅2015年中国人在美国购房就达到286亿美元；据房地产研究机构Juwai.com的研究，加拿大房屋的需求量正在上涨，其中来自中国购房者的需求在第一季度环比增长了134%。最近加拿大政府不得不对外国购买加拿大房屋增加税收。中国人在外国购房与日俱增，中国房价上涨就是最大的推手。资金流向价值洼地。房价越上涨，资金外流越严重。如果继续长期推高房价最后只能导致我们几十年改革开放积累的外汇消耗殆尽。

　　（实际中国的外汇并不多，因为我们还有1.6万亿美元的外债，加上几十年外商直接投资1.3万亿美元，如果在加上投资的利润和汇率利润应该在1万亿美元以上。已经大于我们现在的外汇储备3.2万亿了，即使减去我们对外的投资1万亿美元。粗略计算真正属于我们自己的外汇也就3000亿美元左右。实际我们的外汇现在只是我们借的钱和别人投资在我们这里的钱了。真正属于我们的外汇实际并不多）

　　实体经济已经明显下滑了，我江苏连云港的一个朋友告诉我，那边的情况很不好，很多企业停产、倒闭。而我以前的一个农村朋友也从成都回来，说因为企业停产、倒闭工资下降很多回家待业3个月了，而且告诉我说村口的茶馆天天爆满，去晚了都没有位置。

　　中国的经济是：

　　1、房地产的发展导致其他行业生产成本上涨，慢慢失去竞争力；

　　2、房地产加剧贫富悬殊，导致消费相对下降。而人们大规模按揭买房导致其他需求下降，进而导致企业行业需求相对萎缩；

　　3、其他行业的萎缩，加上银行货币宽松。大量的资金集中到房地产行业，不断做大房地产市场，同时不断推高房价和地价；

　　比如：有些人利用企业抵押贷款，然后资金投资地产。所以很多表面是企业贷款的最后也流入到房地产行业。

　　4、房地产的暴利吸引了其他行业的大量资金和人才，房地产的暴利是创新的最大阻力。因为能稳稳当当的赚大钱的时候，没有谁愿意去冒险了。

　　5、银行不断的加大对地产的贷款，更是对地产火上浇油；

　　A、09年个人房贷新增1.4万亿元同比增长47.9%，贷款余额4.9万亿

　　央行：2016年6月末个人购房贷款余额16.55万亿增30.9%

　　B、2008年12月末，金融机构本外币各项贷款余额为32.01万亿元；

　　2016年6月末本外币贷款余额106.69万亿元同比增长13.0%



　　8年时间贷款余额增加74.68万亿，意思是这8年时间新增贷款是以前几十年贷款的2倍多。最近一年新增贷款13万亿（远远超过2009年开始推行大规模建设的9万亿贷款）。

　　很明显，中国最近这些年的经济完全是靠增加债务推动的。而且在债务不断加速增加的情况下，经济依然难以维持以前的增速。

　　实际全球产能过剩是无法改变的事实，本来应该通过降低劳动时间、减小贫富差距、紧缩贷款投资、通过降价让部分企业倒闭来化解这个矛盾。但现在的结果是：通过增加政府、企业、个人债务加剧过剩，并增加新的过剩。

　　中国一线城市的房价如果按收入房价比已经远远超过当年的日本了。我多年来写文章一直分析说靠债务和地产发展经济的坏处。但还是到了今天这个地步，我已无话可说。地产已经走到极端了，中国经济结构也畸形到极端了。一切都定型了，谁也无法改变了。

　　虽然短期实体企业下降能导致资金转移到房地产，但长期实体经济下滑，最后导致老百姓收入下降或者失业，房地产就失去了基本面的支持。很快泡沫就会破灭。只是看以什么方式破灭而已了。