江濡山：现阶段中国地产泡沫不大可能破裂

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　　中国房地产市场到底有没有泡沫？

　　当然有，而且泡沫不少。

　　既然有泡沫，什么时候、什么情况下会破裂？

　　只要现行执政格局不变、只要国民经济不崩盘，充斥于房地产市场的货币泡沫就不大可能破裂。

　　现阶段中国地产泡沫不大可能破裂

　　为什么要下这个结论呢？这是因为：

　　中国特殊的国情特征和特殊的经济结构决定了：中国房地产市场的泡沫是一种“相对泡沫”。

　　首先，要明白一个最基本的经济学常识：一个处于经济快速发展阶段的经济体，市场必然会有较大规模的货币投放，这是保障经济循环的前提。而且，由于中国经济结构严重畸形，要保障经济循环，央行不得不投放更大规模的货币。因此，大规模的货币投放市场，大大超出实物价值（姑且理解为超出GDP），自然会以泡沫形式充斥到各行各业，而中国现阶段的地产市场无疑是最具有保值弹性、最具诱惑的市场。因此，强大的购买力，会大大推高房价，集聚大量货币泡沫。

　　其次，要认识到：中国的房地产泡沫是一种“相对泡沫”，而不是“刚性泡沫”，所以，抗挤压性较强。怎么理解是相对泡沫呢？

　　现阶段中国地产泡沫不大可能破裂

　　一方面，一个城市的房屋价格，从根本上取决于该城市消费者的购买力，而支撑购买力的核心要素是城市的生产力水平，也就是说，一个城市的生产力水平越高、经济循环能力越强，其房屋的价格就越高；而当房屋价格真的高得离谱，已经到了妨碍经济循环的程度，房屋价格就会产生波动，但不至于崩盘。改革开放以来，中国一直处于经济快速发展期，这两年经济增速虽然有所放缓，但仍领先全球各大经济体，因此，房地产市场集聚泡沫属于正常。社会最底层民众之所以有怨言，是因为政府没有把“保障性住房”这张牌打好。

　　另一方面，中国有十几亿人口基数，而且正处于城市化进程的中期，每年会有较大规模的刚性购房需求---这种刚性需求也有累积效应。这意味着，即使地产市场积聚了一定的泡沫，也会有源源不断的刚性需求在“虎视眈眈”。

　　上述两方面要素共存，决定了地产市场的泡沫是“相对的”，而不是“刚性的”。因此，对于那些总是叫唤“房地产市场泡沫快要破裂”的论调，暂时不必理会。

　　现阶段中国地产泡沫不大可能破裂

　　那么在什么情况下会发生地产泡沫破裂呢，并引发经济崩盘呢？这需要关注三个要素：

　　一是房屋产权人的持有属性结构。无论是商用地产还是民居地产，关键要看产权人自用房产规模大，还是出租给他人的规模大。做这方面商业数据分析的难度虽然较大，但是可以做出大致判断：产权人租用房产给他人使用的规模越大，地产价格泡沫就越脆弱，而中国现阶段购房者仍然以自用为主。

　　现阶段中国地产泡沫不大可能破裂

　　二是购房资金的信贷规模占比。地产与金融的关系几乎是“血脉相连”，但是，如果地产信贷用于购房的规模过大，房地产泡沫破裂的可能性就越大，因为面对房产市场，金融资本的趋利特性与商业资本的趋利特性是连裆裤，很容易把地产价格吹起来，而且只要地产价格持续攀高，地产泡沫就会不断膨大。2008年全球金融危机，就是源自美国金融机构与“两房集团”合力过渡吹大了地产泡沫。好在中国政府对于资本进入地产领域，有较强的控制力，且房地产金融规模及杠杆比例比发达国家小很多。

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　　三是城市的生产力水平及经济循环机能支撑一定水准的地产价格。为什么香港、深圳、上海、北京的房价奇高，而且交易活跃。根本问题还在于城市自身的生产力水平及经济循环功能较好。

　　搞清楚上述几大要素，就很容易明白地产价格泡沫破裂应“具备几个条件”：

　　1、房屋产权人用于出租房产规模较大；

　　2、潜入地产市场的金融资本规模较大；

　　3、超大规模的货币发行没有推动实体经济的繁荣与创新，而是变向进入各类或明或暗的“资金池”。

　　4、地产市场刚需规模出现递减。

　　在上述四个条件下同时存在的情形下，如果遭遇内部、或者遭遇外部金融危机的冲击，地产泡沫就容易被击碎。