宋清辉：房地产业推背解惑

牛博网

　　能够先知先觉城市分化、区域分化趋势的地产商，就能通过战略调整在分化中立于优势地位，因此地产商企业的分化也将成为行业未来发展的趋势。

　　未来，房地产市场价格出现回调是必然的，但这并不意味着房地产就会一蹶不振，在出现分化趋势前把握好先机，企业才能运作得更长远。

　　在路上捡了个鼠标垫，想象还需要鼠标，既然有了鼠标就得配电脑，有了电脑还得买电脑桌，随后还需要配备一些家具，有了家具还得买套房子，有了房子还缺个女朋友，有了女朋友得结婚。结婚后得生孩子，生了孩子还得买奶粉，还要抚养孩子长大，孩子长大了说不定又捡一个鼠标垫，那缺的东西就更多了……笑话的结尾是害怕得把鼠标垫扔了，而我的结尾想说的是，一个小小的鼠标垫居然能够带动那么多的发展。

　　一个地产带动上百产业

　　我们可以用鼠标垫笑话的思路想象为什么国家要把房地产作为支柱行业，因为这就是一个鼠标垫带动经济的鲜活案例。想必很多人都知道凯恩斯的挖坑理论，我们现在得将这个坑反过来建成高楼，房地产企业将房子卖掉时，在这过程中还能带动不少的经济行为，这些行为又能推动其他的经济行为，这个蝴蝶效应的作用可不能小觑。

　　房地产企业要卖房子，首先得有地。要拿块地其实不难，只要政府批准同意就可以，而这批准的前提是得有足够的钱交给政府，这是政府的土地财政收入，政府可以用这笔钱投入更多的公共基础建设上以更好地建设城市。

　　如果房地产企业现有资金不够，那么地产企业就得找金融机构如银行通过各种方式弄些贷款出来，例如用其它的土地抵押等等。在借贷过程中，金融机构需要对质押的产品进行评估，这个时候又需要聘请第三方评估公司，这刺激社会提供了评估岗位，评估行业的人员也因此得到了收入。评估完了之后，金融机构就将资金贷给了地产商。这样，金融机构的现金是减少了，但是他们的应收账款多了，一般6%-10%的贷款利率将为他们带来丰厚的收益。

　　房地产公司拿到地后还不能急着盖房，他们需要根据实际情况进行设计，这又得委托专业的设计公司按照现行法律法规对项目进行设计。设计好了之后不能立刻就用，还得找具备审图资质的第三方机构对设计图进行复核看是否存在问题。

　　设计图、各种行政审批都结束了，终于开始建设楼房了。开始要招标，哪家公司来建设，用哪些公司的水泥，用哪些公司的钢材，用哪些公司的复制材料，用哪些公司的物流实施运输。有些工作需要购置新的操作工具。如此一来，又有工厂收到制造订单……如此，房地产企业又提供了一大批就业机会，减少了过剩的水泥、钢材库存，维持了工业、制造业的发展，这种意义也算是重大吧。

　　盖房子需要人来盖，人都要喝水吃饭，有的人觉得工地的饭菜不好吃，时不时会在周围较便宜的快餐店解决三餐，有时候会在周边商圈买些东西，这又刺激了附近的商圈，带动了消费。

　　花了很长时间，楼房建好之后又需要进行验收工作。一开盘，大量的职业者涌入意味着大量的资金涌入，让地产商可以还清承建公司费用、材料费用、还有银行贷款，大家各得其乐。但大部分业主是无法一次性购置房产的，他们只能交个首付来按揭，于是银行又可以放出贷款再从这些职业者的身上大赚一笔。

　　地产的刺激结束了吗？远远没有，很多职业者会对房屋进行重新装修，这样又将刺激当地装修公司；装修好之后要置入各种家具，这样又刺激了家具市场；还有各种杂七杂八的物件需要布置，再度刺激各类行业。职业者购买房屋后，必然将在附近的超市、商圈、市场经常购物，如此一来又会盘活周边商圈，再度刺激消费。

　　当前大部分地产商还要做后续服务即物业管理，通过管理服务包括小区治安维护、家电维修等，当然是要向业主收取物业管理费，这将成为可持续的收入。如今物业管理趋向智能化，如云计算、人脸识别技术等等，这又要求物业公司向相关企业购买、租赁相关设备，再度刺激消费。

　　关于房地产对社会的消费、收入刺激，我也只是写了简单的一部分。但据不完全的统计，一个地产项目能够关联到上百类产业，这也意味着盖一栋楼房将有效刺激到经济发展。

　　关注未来的分化格局

　　值得注意的是，2015年以来我国地产库存比较高了，因此相关部门想到即便是贴钱也要让人去购买房子，因为这些部门看重的不仅是房地产销售，还有通过房地产形成规模效应，实现价值的再生，从而刺激到更多的行业。

　　不过，各行各业都不可能持续高速、稳定的发展，如永不贬值的黄金从每盎司1920美元跌到了1150美元，加上通货膨胀因素的话下跌得更多；永不可再生的石油也从每桶100美元之上下跌了60%，让做多者气急败坏；在这种情况下，有人又将目光投向了中国的房地产市场。

　　尽管黄金价格、石油价格都在下跌，但并不意味着这个行业完全萧条，只是行业出现了分化，有些企业定位于高端市场打造贵宾产品，有些企业则步入惠民工程通过薄利而积少成多。房地产市场也是如此，在经历过高速、野蛮的行业房地产阶段后，大多数涉足房地产的企业已经冷静下来，市场分化也越来越明显。

　　从近年来统计局发布的每月70个大中城市房价变动情况来看，我们不难得出一个结论，房地产市场正在以城市为划分出现分化。按照经济学原理，房价是由供给和需求决定的，当需求大于供给，房价上涨是必然；反之当供给大于需求时，房价将失去上涨的动力。随着老龄化加剧以及外出人口的增多，三、四、五线城市常住人口净增长正在逐年下降，且地产新开工面积与竣工面积剪刀差还在扩大，施工面积在逐步扩大，整体上供求关系已经发生逆转，这成为大多数空城形成的原因。

　　而一线、省会城市是青年人、务工者的向往，因此每年春节、毕业季之后将出现大量的人口增长，这种增长速度远超新增住房速度，供给难以满足需求，成为房价上涨的有利支撑。因此，城市分化将成为地产行业分化趋势之一。

　　城市之间会出现分化，一座城市的不同区域也会出现分化。以深圳为例，已经偏离市中心的罗湖区新增住房少之又少，南山、龙岗等地则大量出现新增住房。在供应本来就处于紧张的城市中，房源充足楼盘能够让选购者有更多的选择空间，从而繁荣区域地产环境，这也就是区域的分化。

　　把握好分化先机

　　能够先知先觉城市分化、区域分化趋势的地产商，就能通过战略调整在分化中立于优势地位，因此地产商企业的分化也将成为行业未来发展的趋势。大企业以及有前瞻性的企业，能够在一线、省会城市中提前圈地，在土地价格总体飙升的情况下，这些企业做到了“抄底”，并且能够在房价稳步走高的时间段里赚到充足的差价收益。

　　强者愈强弱者愈弱，企业分化也将越来越明显，中小企业以及预判能力差企业发展空间越来越小，他们也只能小打小闹，难以成为房地产市场的主导，市场的定价权也不在他们手中，和大企业相比，这些中小企业也只能想办法压低价格以实现薄利多销。

　　楼盘的分化的出现，能够为业主提供各类服务的地产企业，才能在竞争中占据领先优势。例如万科已经和物流企业进行合作，将智能仓库和互联网结合在一起创造了新的盈利空间。创造更多的盈利点、服务更多的业主、开发更多的创新服务，才能让地产商在楼盘分化趋势中处于领先地位。

　　未来，房地产市场价格出现回调是必然的，但这并不意味着房地产就会一蹶不振，行业的分化也将越来越明显，城市分化、区域分化、企业分化、楼盘分化也将成为分化趋势的主流。在出现分化趋势前把握好先机，企业才能运作得更长远。