易宪容：严厉的税收是遏制高房价最有效的工具

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　　7月25日，加拿大温哥华地区政府宣布一项新的法例，外国买家在大温哥华地区买房，将被征收额外15%的物业转让税(property transfer tax)。这项新税旨在解决该省南部房地产市场的空置率过高和房价过高问题。而征收外国买家缴纳转让税的收入，将用于补贴廉租房、租房供应和支持低收入者的项目，及来确保中产阶层能够买得起房。

　　根据该省调查，在6月10日和7月14日的五周内，该省内一共发生了19383起住宅房产交易，其中外籍买家占到了1276起，也就是6.6%。不过，具体到大温地区来看，在这五周内，大温地区的交易占该省的49.7%，其中外籍买家占比达73.3%。也就是说，温哥华地区的房价之所以短期内快速推高，主要是外藉买家涌入投机炒作的结果。而这些外籍买家主要是中国人。

　　温哥华地区政府的住房税收政策出台之后，质疑的声音四起，或是认为这种税收政策遏制炒房所起到作用十分有限，或是不应该出台这种的政策来限购外国投资者购买住房，甚至于有人说这些政策违反WTO自由贸易原则，温哥华政府将面临着官司等。但实际上，用税收杠杆来遏制房地产炒作或高房价将是手起刀落，立即见效。

　　可以说，对外国居民征收额外物业转让税的政策从8月2日开始实施，在不到一个月的时间里，温哥华地区的房价立即出现暴跌，温哥华的房价在过去28天内下跌了20.7%！在过去三个月跌幅更是达到惊人的24.5%！不仅温哥华的房价暴跌，成交量更是跌入了谷底。从8月1日到14日，西温哥华地区只有3套房屋出售，去年同期是52套，同比跌幅高达惊人的94%。除了西温哥华外，列治文地区销售暴跌96%，北本拿比地区跌幅为95%。也就是说，对外藉居民征收额外住房交易税的政策出台，大温地区的住房市场立即崩盘，房价暴跌。这可能是中国炒房者根本就没有想到的。

　　因为，十几年来，在中国政府的房地产政策推动下，中国的炒房者可是无往无不胜，抢到房就是钱。这也是国人这十几年来能否暴富的经验总结，所以他们不仅把国内房价越炒越疯狂，也把这种疯狂早就延伸到全球各国房地产市场。这些中国人在中国炒房赚到了大把钱之后，早就跑到世界各地不少城市大炒特炒住房，其中加拿大的温哥华及多伦多是主要炒房地。这些炒房者在世界各城市看上去所占比例不是太高，但是他们进入，对于一个投资炒作者的市场，严重影响市场预期，房价自然会越炒越高。所以加拿大政府不得不出台打击中国炒房者。

　　现在加拿大政府用重税打击炒房者，那么未来想进入这些地方或加拿大的中国炒房者得当心了。因为，这种税收政策出台不仅让住房炒作的收益全面下降，也会让住房炒作者不敢再进入。如果这样，这些住房市场的销售立即会萎缩，住房市场预期立即逆转。市场预期改变，房价不仅下跌，更可能是暴跌（如上个世纪90年代的日本，1997年亚洲金融危机后香港）。如果中国海外的炒房者是接到最后一棒，那么等待这些炒房者的将是血本无归。

　　对于中国人在世界各地炒房，把许多国家的住房价格严重炒高，也让这些国家人民怨声载道，在人民没有权力的国家，政府可以不理民众怨言及利益，但是在一个民主国家，如果政府不听取民众的意见，那么这个政府肯定是不会长久的，甚至于民众会用选票改变这个政府。所以对于中国人在世界各国炒房，不仅加拿大政府已经采取遏制政策，而且澳大利亚政府早就采取严厉税收政策限制中国炒房者。在这种情况下，如果中国的炒房者仅以中国的思维到世界各国炒房，以为政府不会让房价下跌，因此他们可以任意地把房价炒高，但实际上民主国家并不是这样。温哥华的政府官员就说得很清楚，政府就是要保证当地的中产阶级能够买得起房，而不是把住房成为少数投机炒作赚钱工具。所以，中国人在世界各地炒房，面临着的政治风险已经开始。其他地方也会如加拿大政府那样采取严格限制炒房的政策。而这种政治风险以中国人的思维是无法规避，所以中国在世界各地炒房者得当心点。

　　还有，从加拿大政府出台的遏制住房价格快速上涨政策来看，要遏制房价快速上涨，其实最为简单的办法就是用税收杠杆把住房的投机炒作限制住，让住房市场真正成为消费市场，让住房体现为居住的功能。如果这样这种经济杠杆对高房价遏制立即见效，而不是经常有人所说，税收政策对遏制房地产炒作没有用处。可以说，只要用严厉的税收政策（比如房地产交易税、房地产交易所得税及物业税等）把住房的赚钱功能去除，房价上涨就会得到遏制。这才是解决房价疯狂最为重要最为简单的办法之一（另一种是信贷）。

　　但是十几年来中国政府一直在对高房价进行宏观调控，所谓的房地产政策也出台了无数多，但是十分奇怪的是，中国政府就是不采取税收政策来遏制住房投机炒作，而是采取无数或花样多的限购政策，从而使得让这些政策把中国房价越调越高。不知道中国政府这样做是真的不懂，还是装不懂。目前房价经过多年的调控调到天上去，一些政府官员还在说要稳定房价。5万元一平方米的住房，北京的一般居民花一年的收入才能够购买一平方米，有些政府官员还在说房价不高，中国房地产市场没有泡沫，不知道这些政府官员扯到什么程度了。看来最大的问题还在于这些中国官员欺负中国绝大多数民众管不到他们。所以他们就一直可以鼓吹中国的房价要上涨，并置绝大多数中低收入民众的利益而不顾。这可能是加拿大温哥华政府用税收政策遏制高房价政策对我们的重要启示。可见，严厉的住房税收政策是遏制高房价最有效的经济杠杆。